房產(chǎn)早參 | 住建部部長倪虹：資不抵債房企該破產(chǎn)就破產(chǎn)；龍湖集團(tuán)提前9個月兌付46.1億元CMBS

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

| 2023年3月11日 星期一 |

NO.1 住建部：資不抵債房企該破產(chǎn)就破產(chǎn)

3月9日，十四屆全國人大二次會議民生主題記者會召開。住建部部長倪虹就住房市場和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)問題做出解答，涉及房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)政策以及房企融資等方面。對于房地產(chǎn)市場，倪虹表示：“我們不能光看短期，還要看中長期。當(dāng)前房地產(chǎn)市場在調(diào)整，穩(wěn)定市場的任務(wù)依然艱巨。但從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還有很大的潛力和空間。”對于房企面臨的債務(wù)問題，倪虹在答問時表示：“對于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組。”

點(diǎn)評：這反映了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)肅態(tài)度，旨在堅(jiān)持市場化、法治化原則，優(yōu)勝劣汰，為行業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。當(dāng)前中國房地產(chǎn)已進(jìn)入調(diào)整期，長期看受益于城鎮(zhèn)化及存量住房改造需求，市場潛力巨大。但短期內(nèi)，房企應(yīng)更注重財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與風(fēng)險管理，無疑對那些資不抵債、流動性困難的房企是巨大的壓力，可能會引發(fā)一系列重組和破產(chǎn)事件，對相關(guān)的供應(yīng)鏈和金融市場也會產(chǎn)生一定沖擊。

NO.2 深圳二手房周交易量突破千套

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2024年第9周（2月26日至3月3日)，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1085套，環(huán)比增長14.1%。深房中協(xié)認(rèn)為，在疊加傳統(tǒng)3月“小陽春”的勢能下，對于今年“小陽春”的行情其實(shí)并不用過多焦慮，尤其是在當(dāng)前政策較為密集出臺的背景下，市場已基本形成了一定時期內(nèi)政策還將持續(xù)放寬的預(yù)期，至少在成交量的走勢上，當(dāng)前市場確實(shí)已筑底并開始進(jìn)入修復(fù)期。

點(diǎn)評：這或許預(yù)示著市場信心在逐步恢復(fù)，尤其是在政策放寬的預(yù)期下。隨著政策面的連續(xù)利好和市場預(yù)期改變，二手房市場將有更多的流動性和活躍度。然而，交易量的增長也要結(jié)合實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入水平和房價合理性來評估，以確保市場修復(fù)是在一個健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道上。

NO.3 萬科已將本月到期債務(wù)費(fèi)用存入指定賬戶

3月8日，萬科發(fā)布公告稱，公司已按票據(jù)尚未償還本金金額連同累計(jì)至到期日的利息資金合計(jì)6.47億美元存入于代理行指定銀行賬戶，以全數(shù)償付到期票據(jù)本息。萬科表示，2018年12月11日，本公司之全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司在香港聯(lián)合交易所披露了關(guān)于發(fā)行于2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據(jù)的公告。此票據(jù)將于2024年3月11日到期。同日，萬科南方區(qū)域也迎來大規(guī)模架構(gòu)調(diào)整，萬科南方區(qū)域包括廣東省、福建省、海南省、廣西。按照此前的劃分，萬科南方區(qū)域有12個城市公司，此次調(diào)整后將重組縮減為8大城市公司。

點(diǎn)評：萬科如期償付大額債務(wù)體現(xiàn)了公司良好的財(cái)務(wù)管理和償債能力，這對于增強(qiáng)債權(quán)人和投資者的信心非常重要。同時，萬科進(jìn)行的南方區(qū)域架構(gòu)調(diào)整也表明公司正在積極應(yīng)對市場變化，優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)以提升運(yùn)營效率。作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，萬科通過這樣的資金和架構(gòu)調(diào)整，有效地緩解了市場對其流動性的擔(dān)憂，也展示了行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在逆市況中保持穩(wěn)健的能力。

NO.3 龍湖集團(tuán)提前9個月兌付46.1億元CMBS

3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付總規(guī)模為46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）。該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的證券代碼為“20天祥優(yōu)”“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續(xù)規(guī)模46.1億元，2024年底是第一個行權(quán)期。據(jù)悉，龍湖已于2024年3月8日將實(shí)際分配的資金全額劃付至資產(chǎn)支持證券持有人的資金賬戶，提前9個月完成兌付。接近龍湖人士透露，龍湖此次提前兌付的資金來自經(jīng)營性物業(yè)貸款，即通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款置換將于2024年底行權(quán)到期的CMBS，以此實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，拉長債務(wù)久期，增厚自身“安全墊”。至此，龍湖集團(tuán)2024年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，目前公司已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。

點(diǎn)評：龍湖提前兌付CMBS體現(xiàn)了公司較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和償債策略。這種做法對于有計(jì)劃、有序地管理即將到期的負(fù)債非常有利。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體壓力較大的背景下，龍湖此舉能夠提升市場對公司財(cái)務(wù)健康度的信心，同時顯示出企業(yè)對市場波動的響應(yīng)能力和危機(jī)管理能力。

NO.5 華夏幸福擬設(shè)立自益型信托抵償債務(wù)

3月7日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司以譽(yù)諾金公司100%股權(quán)（含持有的11家標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)）以及全資子公司固安信息咨詢持有的對譽(yù)諾金及11家標(biāo)的項(xiàng)目公司的債權(quán)設(shè)立自益型信托，并以信托受益權(quán)份額抵償上市公司對部分債權(quán)人不超過240.01億元的金融債務(wù)。華夏幸福表示，信托抵債交易完成后，上市公司主營業(yè)務(wù)類型不會發(fā)生變化，依然包括產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、住宅開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，公司金融負(fù)債有所減少，有利于緩解上市公司流動性壓力，改善財(cái)務(wù)狀況。上市公司剝離了部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目公司，有利于減輕經(jīng)營壓力，符合上市公司“全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

點(diǎn)評：這是企業(yè)在金融債務(wù)高壓的情況下的自救行動。此舉對于緩解流動性壓力、優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況無疑具有積極意義。但背后也折射出華夏幸福面對的困境，如果不能解決根本的盈利和償債問題，單靠資產(chǎn)重組和負(fù)債調(diào)整只能是權(quán)宜之計(jì)。長期來看，其是否能順應(yīng)市場趨勢，完成從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，仍需觀察。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖