陜西最大國資物企要上市了？

每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

隨著地產(chǎn)行業(yè)遇冷，資本市場對物業(yè)管理行業(yè)的熱情早已今非昔比，但這對國資物企似乎并未造成多大影響。

日前，曾于去年9月“遞表”港交所的西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司（以下簡稱“經(jīng)發(fā)物業(yè)”）收到中國證監(jiān)會(huì)境外發(fā)行上市備案通知書，擬發(fā)行不超過1916.68萬股境外上市普通股并在香港聯(lián)合交易所上市。

同一時(shí)期，來自深圳、長沙的地方國資物企——深業(yè)物業(yè)、泓盈服務(wù)也獲得上市備案，而在物管企業(yè)IPO日漸趨嚴(yán)情況下，地方物企仍普遍較為依賴關(guān)聯(lián)方，存在區(qū)域集中度過高、市場競爭能力待檢驗(yàn)等問題，其“闖關(guān)”能否順利仍有待進(jìn)一步觀察。

第一大客戶占收入近3成

經(jīng)發(fā)物業(yè)成立于2000年，是陜西老牌物企，其實(shí)控人為西安經(jīng)開區(qū)管委會(huì)，受益股份達(dá)90.17%。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，按2022年陜西省在管建筑面積計(jì)，經(jīng)發(fā)物業(yè)在2022年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第一，市場份額約為1.7%。

與其他兩位赴港上市的國資物企相似，經(jīng)發(fā)物業(yè)的收入來源、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中政府及公共資源占大頭。

據(jù)此前遞交的招股書，截至2023年6月30日，經(jīng)發(fā)物業(yè)已訂約管理的項(xiàng)目有138個(gè)，包括政府大樓、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、居民社區(qū)、辦公大樓及產(chǎn)業(yè)園，總合約建筑面積為1490萬平方米，其中總建筑面積1340萬平方米已由經(jīng)發(fā)物業(yè)管理。

2020年—2022年及2023上半年（以下簡稱：報(bào)告期內(nèi)），經(jīng)發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收益分別為4.77億元、5.94億元、7.07億元、3.91億元；期內(nèi)利潤分別為2663.2萬元、3115.5萬元、3743.9萬元、2521.6萬元，算是比較穩(wěn)定。

經(jīng)發(fā)物業(yè)大部分收入來自城市服務(wù)，報(bào)告期內(nèi)收入分別為2.75億元、3.42億元、4.10億元、2.31億元，分別占同期總收入的57.6%、57.6%、58.0%及59.2%。

招股書顯示，該公司的客戶主要包括公共機(jī)關(guān)、物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、住戶及租戶。

報(bào)告期內(nèi)，公司向前五大客戶提供服務(wù)獲得的收益占總收入的比重分別為55.6%、49%、46.4%和41.4%。其中，向單一最大客戶西安經(jīng)開區(qū)管委會(huì)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入占比分別為39%、33.9%、31.8%和29.0%，撐起了公司1/3左右的收入來源。

圖片來源：經(jīng)發(fā)物業(yè)招股書

此外，經(jīng)發(fā)物業(yè)母集團(tuán)西安經(jīng)發(fā)控股是公司的第二大客戶。報(bào)告期內(nèi)，公司自西安經(jīng)發(fā)控股獲得的銷售收入分別為4077.7萬元、4540.5萬元、5259.6萬元和2264.7萬元，分別占總收入的8.6%、7.7%、7.4%和5.8%。

西安經(jīng)發(fā)控股同樣為公司提供大量物業(yè)管理項(xiàng)目儲(chǔ)備。報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)發(fā)控股集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)全部由經(jīng)發(fā)物業(yè)管理，占公司在管總建筑面積的約61.2%、53.3%、46.1%及39.9%，且在過往記錄期間，經(jīng)發(fā)物業(yè)在經(jīng)發(fā)控股集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的中標(biāo)率為100%。

地方國資物企上位

實(shí)際上，由于房地產(chǎn)市場環(huán)境變化以及開發(fā)商流動(dòng)性危機(jī)拖累，不少物管企業(yè)出現(xiàn)資金被關(guān)聯(lián)方挪用、輸血，資本市場對物管行業(yè)的熱情已今非昔比。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)年港股物業(yè)服務(wù)行業(yè)總市值縮水32%，2023年繼續(xù)縮水49%，到2023年底已不足2000億元；IPO熱情同樣遇冷，2022年成功在港股上市的物企只有6家，到了2023年，成功上市的物企僅有潤華服務(wù)和眾安智慧生活。

在行業(yè)整體不佳下，地方國資物企反倒成為了沖刺IPO的主力軍。

京城佳業(yè)（北京國資）、魯商服務(wù)（山東國資）、蘇新服務(wù)（蘇州國資）三家國企分別在2021年到2022年間上市，但在上市首日均出現(xiàn)不同程度破發(fā)，其中魯商服務(wù)下跌幅度達(dá)到25.17%。

而本輪遞表的三家國資物企，同樣由地方政府大幅控股。企查查顯示，2023年2月遞表的深業(yè)物業(yè)，實(shí)際控制人為深圳國資委，最終受益股份52.61%，同年6月遞表的泓盈服務(wù)則穿透股權(quán)后由長沙國資委100%控股。

而觀察三者業(yè)務(wù)模式，普遍深耕地方，且手握大量政府相關(guān)項(xiàng)目，主打的是“城市服務(wù)”。即是由物業(yè)公司等專業(yè)性機(jī)構(gòu)提供的城市物業(yè)服務(wù)，包括但不限于環(huán)衛(wèi)綠化養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、公共空間運(yùn)營等。

圖片來源：經(jīng)發(fā)物業(yè)官微

長沙泓盈服務(wù)2022年在管的城市服務(wù)項(xiàng)目達(dá)148個(gè)，其中4個(gè)照明系統(tǒng)運(yùn)營項(xiàng)目、142個(gè)停車場運(yùn)營項(xiàng)目及2個(gè)市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目；深業(yè)物業(yè)同樣也是政府單“大戶”，其招股書顯示，截至2023年6月30日，其“城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)”收入占比為45.1%。

目前，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)會(huì)向高質(zhì)量方向精進(jìn)，物業(yè)仍有抗周期性等優(yōu)勢，城市服務(wù)、IFM（綜合設(shè)施管理）等業(yè)務(wù)前景依然廣闊，頭部物企公司對于“城市服務(wù)”賽道亦開始搶占先機(jī)，而不可否認(rèn)的是，具備國企、央企基因的企業(yè)更具備資源優(yōu)勢。

硬幣的反面？

在政府資源這枚“硬幣”的反面，則是由于“關(guān)聯(lián)度過高”造成的區(qū)域集中度過高，以及市場競爭能力仍待進(jìn)一步檢驗(yàn)問題。

根據(jù)招股書，泓盈服務(wù)2020—2022年從大股東長沙城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人（按項(xiàng)目來源劃分）獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.49億元，分別占其總收入的76.2%、70.2%及66.0%。目前泓盈服務(wù)管理的63個(gè)項(xiàng)目中，有62個(gè)都位于湖南省，僅有1個(gè)項(xiàng)目位于江西省。

深業(yè)物業(yè)的獨(dú)立性相對較高，獨(dú)立第三方的收入普遍占比超過50%，但毛利率要顯著低于向關(guān)聯(lián)方提供的服務(wù)。

據(jù)招股書，深業(yè)物業(yè)報(bào)告期內(nèi)毛利率分別為15.1%、13.0%、14.4%及15.8%，其中向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率分別為23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率分別為9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

在此期間，深業(yè)物業(yè)曾被證監(jiān)會(huì)問詢，要求出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料，其中涉及公司依法設(shè)立且合法存續(xù)、股權(quán)清晰的相關(guān)情況、是否存在被控股股東或其他關(guān)聯(lián)方資金占用的情形等方面，同時(shí)需承諾上市募資不會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

圖片來源：VCG41N1214725082

而經(jīng)發(fā)物業(yè)同樣被業(yè)內(nèi)有所質(zhì)疑，其三成左右收入來自間接控股股東西安經(jīng)開區(qū)管委會(huì)，但卻在招股書中被算作獨(dú)立第三方是否合理。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述三家地方國資物企，在招股書中都披露了部分上市籌資所得款用于收購計(jì)劃。例如，泓盈服務(wù)“擬用于物色物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商及城市服務(wù)提供商的潛在戰(zhàn)略收購機(jī)會(huì)。”；深業(yè)物業(yè)“計(jì)劃用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟”等。

經(jīng)發(fā)物業(yè)在招股書中披露，對于未來計(jì)劃及所得款用途，除了繼續(xù)參與競標(biāo)外，公司預(yù)計(jì)將一部分資金用于收并購，選擇標(biāo)的將主要聚焦于西北地區(qū)（包括陜西與新疆）。此外，還包括以新能源汽車替換用于提供城市服務(wù)的汽油車（如掃路車及垃圾車），以及進(jìn)一步開發(fā)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)等。

當(dāng)下，國資物企明顯具備更強(qiáng)發(fā)展韌性，回旋、調(diào)整空間更為寬裕，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)選擇沖刺IPO，目的或在于謀求上市公司地位，進(jìn)一步聚合資源，便于整合集團(tuán)或相關(guān)國資業(yè)務(wù)以拓展業(yè)務(wù)空間，提升自身“造血”及市場競爭能力。

對此，記者聯(lián)系經(jīng)發(fā)物業(yè)方希望了解相關(guān)情況，但對方表示目前不太方便說。

封面圖片來源：VCG41N1214725082