雄安出新政：取消商品房預售！會全國推行嗎？專家解讀

新華社消息，9月20日，記者從雄安新區(qū)住房管理中心獲悉，雄安新區(qū)取消商品住房預售，實行現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。同時，雄安新區(qū)支持有意愿的人才，通過租房解決住房問題，并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務領域“租售同權”。 雄安新區(qū)市場化項目住房按照“成本+稅費+合理利潤”方式測算備案價格，引導房價保持在合理區(qū)間，在新建片區(qū)市場化項目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。同時，雄安新區(qū)將定期開展住房租賃市場調(diào)查，公布租金參考價和租房指南。租住人員在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務領域同購房人員享受同等待遇。 據(jù)證券時報e公司，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問題之前，全面推行現(xiàn)房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點或者在部分地區(qū)小范圍落地執(zhí)行的方式推進。 圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖 近年來，多家房企出現(xiàn)債務危機，全國多地樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險的背景下，社會上出現(xiàn)了對“取消商品房預售制”、“實行現(xiàn)房銷售”的討論。 住建部部長：有條件的可以進行現(xiàn)房銷售 據(jù)新華網(wǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹1月17日在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，2023年，要以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策。 倪虹說，要推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。 在談到預售制度時，倪虹表示，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。 據(jù)了解，這是住建部首次明確提出現(xiàn)房銷售的概念，由此“現(xiàn)房銷售以及預售制是否應該退出”再次成為各界熱議的話題。 商品房預售制度應該被叫停嗎？專家解讀 8月，關于房屋預售如何保證交付、存量房利率何時下調(diào)、一二線城市限制性購房政策調(diào)整等話題受到熱議，其中也不乏誤讀的聲音。 應該如何看待當前的房地產(chǎn)市場？對于上述熱點話題，帶著種種問題，紅星新聞記者獨家對話了原中房集團董事長、原國家房改課題組組長，有著“中國保障房之父”稱號的孟曉蘇。 圖片來源：每經(jīng)記者包晶晶攝 紅星新聞：為預防樓盤爛尾，民眾對取消商品房預售制的呼聲很大。不少地區(qū)也已經(jīng)開始試點現(xiàn)房銷售制度。在您看來，商品房預售制度是否該被取消？ 孟曉蘇：“預售制”是我國在商品房開發(fā)過程中，借鑒海外經(jīng)驗形成的有效做法。通過房屋購買者提前介入，解決項目建設資金問題，同時也讓購房者能以優(yōu)惠價格提前買到房。對銀行而言，有沒有預售就是把錢借給購房者還是借給開發(fā)商的區(qū)別。 當然，在某些項目上進行“現(xiàn)房銷售”試點是可以的，但房價肯定會比預售的要高。所以對購房者而言，取消預售制會加大房屋成本，所承擔的房價也會提高，對于普通百姓來說可能實惠不大。 因此我認為，“全面取消預售制”的說法并不可行。它意味著開發(fā)企業(yè)要承擔更多資金成本和風險成本，這些成本都要通過銷售轉由購房者承擔，房價會上漲，開發(fā)風險也會加大。 對于自有資金不那么充裕的房企，如果沒有預售制的加持，將會資金周轉困難，無法提供足量資金進行建設，開發(fā)能力會降低。所以，不應該把“取消預售制”當成房地產(chǎn)業(yè)的轉型方向，而是應當允許“現(xiàn)房銷售”和“預售制”兩種方式都存在。 紅星新聞：對于購買期房的消費者，哪些方面的制度建設有待完善，進而減少消費者的購房風險？ 孟曉蘇：房屋預售制本身沒有多大問題，問題出在對預售房款的管理和使用上。預售房出現(xiàn)爛尾樓，都是監(jiān)管出了問題?，F(xiàn)在房屋預售款由第三方機構介入監(jiān)管，但有的監(jiān)管不力，房企將預售款挪到其它地方去了；有的則管得過死，讓項目建設用不上預售款。兩種傾向都會造成“保交樓”困難。 我認為比較合理的辦法，是由購房者群體進行第二方監(jiān)管。購房者與房屋按期交付的利益關系直接，有權對款項用途清楚知曉，可以避免房企違規(guī)挪用資金，也能避免資金不讓用于建設。它與房企和第三方監(jiān)管機構共同管理，資金監(jiān)管就更為有效。 圖片來源：每經(jīng)記者包晶晶攝 一手交錢，一手交房——現(xiàn)房銷售大勢所趨 據(jù)工人日報3月8日報道，今年的政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。面對新時代百姓住房需求，已經(jīng)走過28個年頭的商品房預售制度何去何從，再次成為兩會代表委員關注的熱點問題。 劉尚希委員表示，目前，僅僅依靠加強監(jiān)管，難以解決預售制帶來的風險和問題，房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式需要置于房地產(chǎn)發(fā)展轉型升級中，通盤謀劃考慮。 全國政協(xié)委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，企業(yè)有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預售制存在的歷史條件已經(jīng)不復存在，改革勢在必行。” 盧天錫代表呼吁，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》，進一步細化明確全國統(tǒng)一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售。張建明委員則建議取消預售制，全面實行現(xiàn)房銷售制度，同時給相關市場主體評估、調(diào)整、轉型等留足時間窗口，確保新政策有序、穩(wěn)健實施。 不少代表委員表示，長遠來看，商品房市場最終會走向現(xiàn)房銷售。 施衛(wèi)東委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實行現(xiàn)房銷售，建議及時總結推廣相關經(jīng)驗，按照地區(qū)有步驟地取消期房制度?！案臑楝F(xiàn)房銷售后，所見即所買，人民群眾安居樂業(yè)的需求將得到更好滿足?！? 每日經(jīng)濟新聞綜合新華社、新華網(wǎng)、工人日報、紅星新聞、證券時報e公司