對(duì)話全國(guó)人大代表朱征夫：房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，是取消商品房預(yù)售制度的好時(shí)機(jī)

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在2024年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)前夕，一份《關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的建議》引起行業(yè)內(nèi)外熱議。

上世紀(jì)50年代出現(xiàn)在香港的商品房預(yù)售制度，在內(nèi)地已推行30個(gè)年頭。商品房預(yù)售制度之下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“賣期房”“賣樓花”解決了建設(shè)資金不足的問(wèn)題，企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張，人們的居住水平也得到有力提升。

然而，商品房預(yù)售制度施行至今，負(fù)面效應(yīng)也日益凸顯。尤其自2021年以來(lái)，多家大型房企發(fā)生債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致各地不少房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，“保交樓”成為關(guān)健詞。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金時(shí)代”步入“黑鐵時(shí)代”，由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入存量時(shí)代，市場(chǎng)對(duì)于取消商品房預(yù)售制度的呼聲越來(lái)越高。

3月1日，該份建議的提出者，全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）采訪時(shí)表示：“企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款，意味著將建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。一旦項(xiàng)目存在問(wèn)題，購(gòu)房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、配套設(shè)施虛假宣傳等不可預(yù)知的重大風(fēng)險(xiǎn)，還有可能面臨著自身貸款的違約。”

全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫 圖片來(lái)源：受訪者提供

樓市處于下行期，是取消預(yù)售制度的好時(shí)機(jī)

NBD：您什么時(shí)候開(kāi)始準(zhǔn)備這份建議的？為此做了哪些調(diào)研工作？在調(diào)研過(guò)程中有哪些感受？

朱征夫：在我的日常工作當(dāng)中，需要與房地產(chǎn)領(lǐng)域上下游單位打交道。加上我擔(dān)任廣東省破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)的過(guò)程中，了解到比較多的房地產(chǎn)企業(yè)重整、清算事務(wù)，購(gòu)房者的法律訴訟，以及地方政府常常反映在“保交樓”工作方面面臨的壓力。

這些都讓我深深感覺(jué)到，商品房預(yù)售制度雖然在歷史發(fā)展過(guò)程中，為了積累社會(huì)資金發(fā)展房地產(chǎn)、改善城市建設(shè)起到了積極作用，但是到了房地產(chǎn)步入存量競(jìng)爭(zhēng)階段后，預(yù)售制度的弊端便慢慢暴露出來(lái)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期，此項(xiàng)制度將購(gòu)房者置于巨大的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。買房子就像是開(kāi)盲盒，不知道將來(lái)收到的是怎樣的產(chǎn)品。

誠(chéng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不一樣，優(yōu)秀的企業(yè)交付信守承諾，但對(duì)于很多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是很容易承受很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，不應(yīng)該再讓商品房預(yù)售制度繼續(xù)推行下去了。

而且，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的困難還未解決，應(yīng)該是取消預(yù)售制度比較好的時(shí)機(jī)。若是在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，取消預(yù)售制度恐怕面臨的實(shí)際阻力會(huì)非常大。

NBD：在往屆履職過(guò)程中，您曾提出過(guò)廢除勞教制度等一系列非常重要的建議。此次在與購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)的交流過(guò)程中，您遇到了哪些故事？有什么感觸？

朱征夫：我遇到一些購(gòu)房者，他們花費(fèi)畢生積蓄買了房，結(jié)果沒(méi)有如愿交樓。當(dāng)初在售樓處看房所宣傳的高品質(zhì)外墻、電梯等等配置，實(shí)際上在交樓的時(shí)候貨不對(duì)板，遇到各種各樣的糟心事。

經(jīng)過(guò)一系列調(diào)研，我最大的感觸是：如果當(dāng)初他們買的是現(xiàn)房，就不會(huì)存在這樣的問(wèn)題，不必要承受這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

NBD：目前，海南和雄安新區(qū)等部分地區(qū)正在試點(diǎn)取消了商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售。有觀點(diǎn)認(rèn)為“取消商品房預(yù)售制度不宜‘一刀切’”，對(duì)此您怎么看待？

朱征夫：可以不用“一刀切”式地取消商品房預(yù)售制度，但也要適度地推進(jìn)，特別是地方政府對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管不能做到位，那么不如取消預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

商品房預(yù)售制度，讓購(gòu)房者承受巨大的單方面風(fēng)險(xiǎn)

NBD：您認(rèn)為商品房預(yù)售制度存在哪些弊端？

朱征夫：商品房預(yù)售制度的弊端，主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

1、購(gòu)房者承受了巨大的單方面風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)存在嚴(yán)重的不對(duì)等。房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款，意味著將建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。一旦項(xiàng)目存在問(wèn)題，購(gòu)房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、配套設(shè)施虛假宣傳等不可預(yù)知的重大風(fēng)險(xiǎn)，還有可能面臨著自身貸款的違約，給個(gè)人生活造成影響。

2、預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，商品房預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在指定的監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)專用賬戶，購(gòu)房者支付的預(yù)售房款應(yīng)當(dāng)存入該賬戶。該賬戶由政府管理機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行與房地產(chǎn)企業(yè)三方共同監(jiān)管。但在實(shí)踐中，預(yù)售資金往往未能按照規(guī)定進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶，或者雖進(jìn)入監(jiān)管賬戶，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報(bào)工程進(jìn)度等各種辦法套取預(yù)售資金，監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。

3、助長(zhǎng)房企高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)模式。我國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售制度的規(guī)定相較于香港而言相當(dāng)寬松，很多企業(yè)或個(gè)人只要籌集小部分資金，后續(xù)通過(guò)銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預(yù)購(gòu)房款等方式，虛構(gòu)資金寬裕假象，借此可不斷去滾動(dòng)資金。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件和預(yù)期不良等情況，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂、工程爛尾項(xiàng)目擱置，不僅給地方政府帶來(lái)很大壓力，也給普通購(gòu)房者造成了極高風(fēng)險(xiǎn)和嚴(yán)重后果。

4、增加政府管理成本。商品房預(yù)售制度的平穩(wěn)運(yùn)行需要各政府部門對(duì)預(yù)售的整個(gè)過(guò)程建立完善的預(yù)售監(jiān)管機(jī)制，并且要求相關(guān)部門在各個(gè)實(shí)施階段都嚴(yán)格履行相應(yīng)規(guī)定。相較于現(xiàn)房銷售，商品房預(yù)售對(duì)政府的行政能力和跨部門協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求，額外增加政府管理成本。

5、房地產(chǎn)的資金風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售中，由于涉及的購(gòu)房者人數(shù)眾多且預(yù)售金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)的違約行為不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法利益，也會(huì)削弱提供貸款銀行的經(jīng)營(yíng)能力，造成銀行不良資產(chǎn)率升高，市場(chǎng)流動(dòng)性降低，嚴(yán)重的話，可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

取消商品房預(yù)售制度，可降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

NBD：您認(rèn)為取消商品房預(yù)售制度有哪些好處？

朱征夫：取消商品房預(yù)售制度的好處，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1、有力保護(hù)購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益。取消預(yù)售制度之后，購(gòu)房者不僅不用承擔(dān)商品樓盤項(xiàng)目爛尾的重大風(fēng)險(xiǎn)，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。而且由于購(gòu)房者購(gòu)買的商品樓盤看得見(jiàn)、摸得著，切實(shí)滿足了普通購(gòu)房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

2、催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。預(yù)售制度取消迫使小開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重組整合、充裕自身資金，市場(chǎng)主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問(wèn)題大大降低，資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力。

3、減輕政府監(jiān)管壓力。在商品房現(xiàn)售制度下，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平交易，商品房預(yù)售制度下的爛尾等情形幾乎不會(huì)發(fā)生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利于地方政府相關(guān)部門集中精力做好其他服務(wù)與監(jiān)管等工作。

4、降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔(dān)保物更集中可靠，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)降低。對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

封面圖片來(lái)源：受訪者提供