約7折“抄底”剩余50%股權(quán)，領(lǐng)展全資吞下上海萬科七寶項(xiàng)目，6個(gè)月過渡期后擬更名

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

對(duì)于此次7折收購七寶萬科廣場(chǎng)剩余50%股權(quán)，領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹：

七寶項(xiàng)目規(guī)模龐大且兼具長期增長潛力，自2021年以來，領(lǐng)展資產(chǎn)管理就持有七寶項(xiàng)目的一半股權(quán)，對(duì)該資產(chǎn)有透徹認(rèn)識(shí)，這亦是公司在內(nèi)地表現(xiàn)最佳的零售資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)在疫情后一直穩(wěn)步恢復(fù)，租用率超過95%。

近日，亞洲市值最高房產(chǎn)信托領(lǐng)展房產(chǎn)基金（0823HK，股價(jià)38.25港元，市值984億港元）發(fā)布公告，收購上海七寶萬科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益正式落實(shí)成交，之后，領(lǐng)展將擁有該項(xiàng)目整體有效可銷售法定實(shí)益業(yè)權(quán)。

領(lǐng)展最早在2021年4月首次收購七寶萬科廣場(chǎng)50%權(quán)益，收購價(jià)為27.72億元，項(xiàng)目交易協(xié)議價(jià)為64億元。

而據(jù)此前披露的公告，領(lǐng)展向萬科收購上海七寶萬科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益，代價(jià)為人民幣（下同）23.83億元，收購價(jià)是基于該項(xiàng)目的議定物業(yè)價(jià)值52億元。

有市場(chǎng)分析人士推算，此次領(lǐng)展是以約7折的價(jià)格，成功“抄底”了七寶萬科廣場(chǎng)，成為該項(xiàng)目的全資擁有人。

對(duì)此，領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人2月22日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示，公司始終對(duì)中國內(nèi)地一線城市保持興趣，專注于尋求市場(chǎng)不時(shí)帶來的投資機(jī)會(huì)。此次收購七寶項(xiàng)目符合這一原則，作價(jià)較估值折讓26%，而物業(yè)收入凈額的回報(bào)率達(dá)6.5%。這都為領(lǐng)展在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，提供了足夠的緩沖。

上海七寶萬科項(xiàng)目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

全資吞下上海萬科七寶項(xiàng)目

“暫時(shí)沒聽說要改叫‘領(lǐng)展廣場(chǎng)’，也還沒收到公司要變動(dòng)的消息，但大家都知道商場(chǎng)的股權(quán)被賣掉了。”

2月22日下午，上海市閔行區(qū)漕寶路3330號(hào)七寶萬科廣場(chǎng)，一樓大廳服務(wù)中心的工作人員表示。

七寶萬科廣場(chǎng)位于上海市七寶鎮(zhèn)內(nèi)，臨近虹橋樞紐中心，為七寶地鐵站上蓋物業(yè)，所在的閔行區(qū)是上海市人口第二大行政區(qū)。

根據(jù)中國購物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目在2019年被評(píng)定為國家五星購物中心。整個(gè)購物中心包含地面5層及地下3層，零售總面積達(dá)148853平方米，設(shè)有停車位1477個(gè)，于2016年11月份開業(yè)。

公開數(shù)據(jù)顯示，七寶萬科廣場(chǎng)平均出租率一直穩(wěn)定維持在95%水平，2023年錄得租金調(diào)整率達(dá)11.2%。2024年1月，該項(xiàng)目凈收入達(dá)4060萬元，2023年全年客流量約2150萬人次，約為閔行區(qū)常住人口的8倍及七寶鎮(zhèn)常住人口的80倍。相較2021年及2022年，該商場(chǎng)的客流量分別按年增長11%及45%。截至2024年1月31日的最新估值報(bào)告，該物業(yè)估值為70.60億元。

該項(xiàng)目西門另一位工作人員介紹，平時(shí)商場(chǎng)客流量很大，尤其是靠近七寶老街的進(jìn)出口，春節(jié)期間還組織了舞龍舞獅表演等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)更加熱鬧。

該位工作人員稱，自己目前還屬于萬科商管公司的人，“聽說最近換領(lǐng)導(dǎo)了，萬科的商管團(tuán)隊(duì)正在將工作交接給領(lǐng)展公司。”

七寶萬科廣場(chǎng)所屬的商圈發(fā)展較為成熟，周邊還分布著匯寶購物廣場(chǎng)、寶龍城、凱德七寶購物廣場(chǎng)等熱門項(xiàng)目。

上海購物中心協(xié)會(huì)品牌專業(yè)委員會(huì)秘書長杜斌表示，七寶萬科廣場(chǎng)是上海區(qū)域型購物中心中表現(xiàn)十分出色的項(xiàng)目，許多大品牌商戶爭相入駐，也受到房托機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)管理公司的青睞。

上海七寶萬科廣場(chǎng)內(nèi) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

領(lǐng)展行政總裁王國龍也公開表示，七寶萬科廣場(chǎng)是一座大型高質(zhì)量區(qū)域性商場(chǎng)，具備長遠(yuǎn)增長潛力，同時(shí)，可以為公司的投資組合增加收益?？偫ǘ?，交易帶來的潛在益處，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其交易的作價(jià)。

對(duì)于這項(xiàng)收購和用于收購的資金，領(lǐng)展方面表示將以內(nèi)部資金來支付，成交之后，領(lǐng)展的備考經(jīng)調(diào)整債務(wù)凈額對(duì)資產(chǎn)總值比率預(yù)計(jì)將由約19.3%變更至約20.4%。中國內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)值對(duì)領(lǐng)展資產(chǎn)組合總值的占比將由13.2%提升至14.4%。

官網(wǎng)顯示，領(lǐng)展房產(chǎn)基金是亞洲唯一采用內(nèi)部管理模式的上市房托，也是亞洲市值最大且交投流通量最高的房地產(chǎn)投資信托基金，由領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司管理。自2005年成為首只在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金后，領(lǐng)展房產(chǎn)基金全屬公眾持股，由私人及機(jī)構(gòu)投資者持有。

截至2023年9月底，旗下多元物業(yè)組合價(jià)值2380億港元，涵蓋零售、停車場(chǎng)、辦公室及物流物業(yè)，資產(chǎn)分布于香港、中國內(nèi)地，以至澳大利亞悉尼及墨爾本、新加坡和英國倫敦。

目前，持有領(lǐng)展基金份額最多的是全球知名的資產(chǎn)管理集團(tuán)貝萊德。而在上述收購消息發(fā)出后，香港聯(lián)交所資料顯示，貝萊德減持領(lǐng)展房產(chǎn)基金82.47萬股，減持后最新持股數(shù)目約為2.31億股，持股比例為8.98%。

項(xiàng)目6個(gè)月過渡期后更名

在收購上海七寶項(xiàng)目50%權(quán)益之前，領(lǐng)展曾一度被傳出有意出售7個(gè)中國內(nèi)地項(xiàng)目，清空零售商業(yè)和辦公樓資產(chǎn)，此后王國龍向媒體予以公開否認(rèn)。

據(jù)世邦魏理仕研究部發(fā)布的報(bào)告，2023年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)交易總額累計(jì)789.8億元，全年交易筆數(shù)創(chuàng)下歷史新高達(dá)105筆，全年市場(chǎng)表現(xiàn)呈先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)，投資型交易占比更是達(dá)到2020年以來峰值水平。按交易筆數(shù)計(jì)算，零售物業(yè)的交易占比10%。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶表示，伴隨消費(fèi)回暖及旅游復(fù)蘇的信號(hào)出現(xiàn)，上海錄得若干筆零售、綜合體及酒店資產(chǎn)相關(guān)交易。2024年，隨著政府政策不斷釋放積極信號(hào)，宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)復(fù)蘇，融資成本持續(xù)降低，將進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的流動(dòng)性。

從市場(chǎng)段來看，目前，上海零售商業(yè)正面臨著租金壓力。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，截至2023年末，上海全市購物中心的首層平均租金環(huán)比微降0.1%，為25.8元/平方米/天，較上年同期下降0.4%；其中核心商圈首層租金環(huán)比持平，而非核心商圈存量及新項(xiàng)目以更多租金優(yōu)惠吸引租戶入駐，環(huán)比下降0.1%。

按照領(lǐng)展方面的計(jì)劃，七寶萬科廣場(chǎng)的交易完成后，項(xiàng)目將設(shè)有6個(gè)月的過渡期，期間現(xiàn)有的物業(yè)管理公司印力集團(tuán)將繼續(xù)管理該物業(yè)的日常運(yùn)作。領(lǐng)展計(jì)劃為該物業(yè)更名，并在過渡期結(jié)束后接手它的管理運(yùn)作。

據(jù)領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人介紹，公司將能夠以更靈活的方式探討七寶項(xiàng)目未來的發(fā)展方向，簡化決策過程，進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。

不過，杜斌認(rèn)為，接手這處項(xiàng)目后，領(lǐng)展大概率會(huì)沿用萬科的管理團(tuán)隊(duì)，繼續(xù)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)營。在未來合適的時(shí)機(jī)，房托機(jī)構(gòu)還是會(huì)走退出機(jī)制。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝