中國銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：上海限購降門檻，需求側(cè)政策再放松

每經(jīng)AI快訊，中國銀河01月31日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦（維持）評級。

事件：2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，以更好滿足居民合理住房需求，促進區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。

限購門檻降低：2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自2014年1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。此次《通知》在如下方面優(yōu)化購房限購政策：1）限購區(qū)域上，為全市外環(huán)以外（崇明區(qū)除外），此前1月13日上海青浦區(qū)、奉賢區(qū)等區(qū)域分別發(fā)布人才購房新政，降低部分區(qū)域限購門檻，此次政策影響的區(qū)域范圍更廣泛；2）限購對象上，購房對象為非本市戶籍居民，解除已婚門檻。

外環(huán)外成交面積占比可觀：2023年，上海全年共成交商品住宅1447.89萬方，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外分別成交商品住宅70.38萬方、247.33萬方、1130.18萬方，占比分別為4.86%、17.08%、78.06%。2012-2023年，上海外環(huán)外商品住宅成交面積占上海商品住宅成交面積比重持續(xù)維持在70%以上。此次針對外環(huán)外區(qū)域限購放松有望對上海樓市產(chǎn)生一定影響。

廣滬限購陸續(xù)放松：1月27日，廣州市解除建筑面積120平米以上（不含120平米）住房的限購，并且在限購區(qū)域內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并備案登記的、或在存量房交易系統(tǒng)中取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，可在購房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。2023年7月，中央政治局會議曾提到“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，實時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。2023年全年商品房銷售面積11.17億方，同比下降8.5%。廣州、上海陸續(xù)降低限購門檻，我們認為樓市需求側(cè)政策支持力度有望持續(xù)加大。

投資建議：上海優(yōu)化住房限購政策，外地居民連續(xù)繳納社?；騻€稅已滿5年以上可在外環(huán)外區(qū)域（崇明區(qū)除外）購買1套住房。上海外環(huán)外區(qū)域的商品住宅成交面積占全市的70%以上，此次降低限購門檻或?qū)ι虾鞘姓w起積極作用?？紤]到春節(jié)將至，我們認為此次政策或有一定的時滯，持續(xù)深耕上海等一線城市的房企或?qū)⑹芤?。需求?cè)政策或?qū)⒊掷m(xù)放松，我們認為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。我們看好：萬科A、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團、龍湖集團、金地集團、新城控股；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：華潤萬象生活、中海物業(yè)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：大悅城、恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風(fēng)險提示：政策推動不及預(yù)期的風(fēng)險、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期的風(fēng)險、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險、房價大幅波動的風(fēng)險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——重磅！“最強地級市”全面取消限購：想買幾套買幾套！有中介稱：房價還在跌，買房可以再等等

(記者 王曉波)

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