中國銀河給予房地產(chǎn)推薦評級：完善經(jīng)營性物業(yè)貸政策，融資端支持力度加大

每經(jīng)AI快訊，中國銀河01月25日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評級。

事件：1月24日央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，細(xì)化商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、限額、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。

細(xì)化經(jīng)營性物業(yè)貸發(fā)放用途：2024年1月24日，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》。通知主要包含如下方面的要求1）管理口徑上，明確商業(yè)型房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房等。2）限額上，經(jīng)營性物業(yè)貸額度原則上不超過承貸物業(yè)評估價值的70%。3）期限上，一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。4）用途上，明確包含如下三類：i.承貸物業(yè)經(jīng)營期間本身的經(jīng)營性資金需求、ii.置換借款人為建設(shè)或購置承貸物業(yè)形成的貸款和股東借款等，不得用于購地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域、iii.2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房企，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放用于償還房企及其控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券的經(jīng)營性物業(yè)貸。

經(jīng)營性物業(yè)規(guī)?？捎^：存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券被劃入經(jīng)營性物業(yè)貸的用途，經(jīng)營性房地產(chǎn)有望得到盤活，或?qū)⒂行Ц纳品科筚Y金流動性。近年來，經(jīng)營性業(yè)務(wù)憑借較穩(wěn)定的現(xiàn)金流等特點(diǎn)獲得房企青睞?？紤]到入賬準(zhǔn)則不同，我們整理了部分H股頭部房企的投資性房地產(chǎn)規(guī)模占比，截至2023年6月30日，中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例分別為21.14%、21.01%、24.86%。經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模占比可觀。

投資建議：央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確提到“2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房企可發(fā)放用于償還房企及其控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券”，表現(xiàn)出政策對房企融資側(cè)的支持力度加大，同時房企表內(nèi)商業(yè)型房地產(chǎn)有望得到盤活進(jìn)而改善房企流動性。近年來部分房企逐漸加大對經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模占比可觀。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進(jìn)一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。我們看好：萬科A、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：華潤萬象生活、中海物業(yè)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：大悅城、恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風(fēng)險提示：政策推動不及預(yù)期的風(fēng)險、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險、房價大幅波動的風(fēng)險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——鉆石賣成“白菜價”，買家開口就要10克拉！培育鉆如何才能“恒久遠(yuǎn)”？

(記者 蔡鼎)

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