房地產(chǎn)行業(yè)2023年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：70城房?jī)r(jià)持續(xù)下行，二手房壓力大于新房（中銀國(guó)際研報(bào)）

每經(jīng)AI快訊，2024年1月19日，中銀國(guó)際發(fā)布研報(bào)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.8%。

核心觀點(diǎn)

12月70大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，所有城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比均下跌。12月70大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.8%，環(huán)比降幅均與上月持平。新房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月持續(xù)下滑；二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)八個(gè)月持續(xù)下滑。70個(gè)大中城市中，新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量均處于歷史高位。12月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅7個(gè)，比上月減少2個(gè)，下跌城市有62個(gè)，比上月增加3個(gè)，新房下跌城市數(shù)量為2015年3月以來(lái)的最高水平；70個(gè)城市二手房均下跌，所有二手房城市房?jī)r(jià)均下跌過(guò)去也僅在2014年9月出現(xiàn)過(guò)一次。房?jī)r(jià)下行壓力較大，一方面，雖然12月仍處于政策利好期，但多數(shù)城市的成交端恢復(fù)尚不明顯，整體新房房?jī)r(jià)仍然承壓。另一方面，各類購(gòu)房利好政策落地后，置換需求導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)二手房業(yè)主方心理預(yù)期松動(dòng)，積極以價(jià)換量。

一線城市二手房房?jī)r(jià)仍然明顯承壓，“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)明顯。1）新房：12月一線城市新房房?jī)r(jià)持續(xù)下行，上海房?jī)r(jià)相對(duì)更有韌性。12月一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比持平（前值：-0.1%）；上海環(huán)比上漲0.2%（前值：+0.6%）；廣州環(huán)比下降1.0%（前值：-0.9%），連續(xù)7個(gè)月房?jī)r(jià)下滑；深圳環(huán)比下降0.9%（前值：-0.8%），連續(xù)8個(gè)月房?jī)r(jià)下滑。上海房?jī)r(jià)相對(duì)更有韌性，2019年8月以來(lái)環(huán)比始終保持正增長(zhǎng)。北京與上海12月月中雖有重磅政策利好，但政策起效仍需要一個(gè)過(guò)程，新房市場(chǎng)尚待二手房“賣舊買新”傳導(dǎo)，疊加12月供應(yīng)量有所減少（根據(jù)克而瑞，12月北京、上海新房供應(yīng)面積環(huán)比分別減少14%、3%），新房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從2023年全年來(lái)看，北京新房房?jī)r(jià)上漲3.5%，上海上漲4.4%，廣州下跌1.2%，深圳下跌2.3%。2）二手房：12月一線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降1.1%，環(huán)比降幅較上月收窄了0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比下降1.2%（前值：-1.4%）；上海環(huán)比下降0.6%（前值：-1.5%）；廣州環(huán)比下降1.5%（前值：-1.0%）；深圳環(huán)比下降1.1%（前值：-1.5%）。12月一線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比降幅雖有所收窄，但仍屬于歷史上較大的單月降幅，可見，在多項(xiàng)政策利好下，二手房掛牌量走高、可選房源增加，部分“賣舊買新”意愿迫切的二手房業(yè)主選擇下調(diào)價(jià)格以加速成交。從2023年全年來(lái)看，北京二手房房?jī)r(jià)上漲1.6%，上海下跌0.2%，廣州下跌2.6%，深圳下跌1.8%。

二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大，成都房?jī)r(jià)相對(duì)韌性足。1）新房：二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。81%的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，石家莊、太原、長(zhǎng)春、南寧、成都、西安新房房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲，其中成都房?jī)r(jià)相對(duì)有韌性，已經(jīng)持續(xù)24個(gè)月環(huán)比上漲，其余城市環(huán)比均下跌,環(huán)比跌幅相對(duì)較大的城市有廈門、南京、武漢，跌幅均超過(guò)1%，前期熱度較高，回調(diào)明顯。從全年來(lái)看，仍有42%的二線城市新房房?jī)r(jià)正增長(zhǎng)，例如成都（7.0%）、杭州（4.2%）、長(zhǎng)沙（3.4%）、寧波（2.8%）、濟(jì)南（2.8%）、合肥（2.6%）、西安（2.3%）、?？冢?.0%）、青島（1.6%）、銀川（1.6%）、南昌（1.2%）、重慶（1.1%）、烏魯木齊（0.7%），一方面是因?yàn)槎€城市政策調(diào)整力度較大，起到了一定積極效果，另一方面是因?yàn)椴糠侄€城市前期回調(diào)較多。2）二手房：二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。所有城市環(huán)比均下跌，其中杭州、南京、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、?？?、成都、貴陽(yáng)、重慶二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅相對(duì)較大，均超過(guò)1%，主要多是因?yàn)榍捌谡邘?lái)的需求逐漸釋放完畢，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。從全年來(lái)看，僅成都、長(zhǎng)沙二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，分別上漲5.8%、0.6%，其余所有二線城市2023年二手房房?jī)r(jià)均承壓。

所有三線城市均面臨較大的房?jī)r(jià)下行壓力。1）新房：三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。所有三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，跌幅相對(duì)較大的城市有徐州、湛江，跌幅高達(dá)1.0%。從全年來(lái)看，91%的三線城市2023年新房房?jī)r(jià)下跌，僅三亞、遵義、南充三個(gè)城市同比略有上漲或持平。2）二手房：三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比降幅和上月持平。所有三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比增速均為負(fù)，跌幅相對(duì)較大的有：唐山、無(wú)錫、揚(yáng)州、徐州、溫州、洛陽(yáng)、襄陽(yáng)、常德、桂林、北海，跌幅均大于等于1.0%。從全年來(lái)看，除南充以外，所有城市2023年二手房房?jī)r(jià)均下跌。全年數(shù)據(jù)來(lái)看，南充新房、二手房房?jī)r(jià)雖然都能保持小幅上漲，但是對(duì)于南充自身而言，房?jī)r(jià)仍是明顯低于2021年及以前的（2023年南充中心城區(qū)新房房?jī)r(jià)5992元/平，同比雖然上漲1%，但較2021年下跌了5%，較2020年下跌了12%）。

12月各面積段產(chǎn)品房?jī)r(jià)均承壓。1）剛需產(chǎn)品：90平以下新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。2）剛改產(chǎn)品：90-144平新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。3）改善型產(chǎn)品：144平以上新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

投資建議

我們認(rèn)為，受到當(dāng)前居民收入與就業(yè)預(yù)期仍然較弱、部分購(gòu)房需求在前期透支、居民對(duì)新房交付仍有擔(dān)憂、房?jī)r(jià)下跌加重觀望情緒等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部徘徊、延續(xù)脈沖式修復(fù)行情。2024年市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵是依賴于購(gòu)房者預(yù)期能否修復(fù)。當(dāng)前房?jī)r(jià)下行壓力：二手房>新房，成交量表現(xiàn)：二手房好于新房；整體而言，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)明顯。我們預(yù)計(jì)短期多數(shù)城市二手房因庫(kù)存壓力不小，將會(huì)持續(xù)承壓，但二手房成交量或在政策利好下有所提振。

現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國(guó)企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)。2）安全系數(shù)相對(duì)較高的民企：濱江集團(tuán)、美的置業(yè)。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）有城中村改造和保障房建設(shè)、或REITs相關(guān)主題機(jī)會(huì)的：中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、南山控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

(來(lái)源：慧博投研)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

(編輯 曾健輝)