每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-01-14 21:51:32
每經(jīng)記者 馮典俊 每經(jīng)編輯 廖丹
有投資者向記者反映,北京信托發(fā)行的“北京信托·錦程資本054號集合資金信托計劃”,因逾期后一直無法兌付本金,受托人近期舉行受益人大會。
根據(jù)投資者提供的相關(guān)文件,截至2023年3月31日,該產(chǎn)品的存續(xù)規(guī)模為15億元。根據(jù)最新的受益人大會會議文件,標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓價格約為11億元。
“15億元信托項目賣出后,信托公司還要再減掉一些費用,實際投資人回款約6.2折。”一位投資者表示。
據(jù)了解,該產(chǎn)品成立于2019年12月19日。公開信息顯示,在產(chǎn)品成立前,相關(guān)公司與民生信托就存在司法糾紛。
記者從相關(guān)投資者處獲悉,北京信托擬舉行“北京信托·錦程資本054號集合資金信托計劃”(以下簡稱“錦程資本054號”)第一次受益人大會,審議事項主要關(guān)于向意向受讓方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。
該方案主要內(nèi)容為,轉(zhuǎn)讓錦程資本054號享有的債權(quán)、擔(dān)保權(quán)益、抵押權(quán)和其他權(quán)益等。轉(zhuǎn)讓價款約為11億元。轉(zhuǎn)讓方案提到,信托計劃應(yīng)全面積極配合意向受讓方交割標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)(包括應(yīng)按照約定將標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)及其全部附屬權(quán)益向受讓方進(jìn)行整體交割,將項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方,將標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)對應(yīng)的抵押權(quán)主體變更至受讓方名下等)。
“現(xiàn)在確定是,15億元的信托項目按11億元賣出后,信托公司還要減去一部分費用,實際投資人回款為6.2折。”一位投資者向記者表示。
錦程資本054號成立于2019年12月19日,信托規(guī)模為15億元,信托期限為“2+1”。北京信托以信托計劃募集資金受讓福建中庚置業(yè)有限公司(簡稱“福建中庚置業(yè)”)持有的北京京西深國投商業(yè)管理有限公司(簡稱“京西深國投”或“項目公司”)100%股權(quán),并以剩余信托資金向京西深國投購買其享有的標(biāo)的資產(chǎn)(北京市朝陽區(qū)阜榮街10號1層、2層、3層、-1層商業(yè)及-2層汽車庫的環(huán)球創(chuàng)意廣場)的資產(chǎn)收益權(quán)。
該信托計劃于2022年12月到期后,北京信托決定將信托計劃展期12個月。
而投資者提供的受益人大會議案公告(簡稱“議案公告”)顯示,2023年12月19日,錦程資本054號到期,京西深國投無法按《資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓暨回購合同》約定向信托計劃足額履行標(biāo)的資產(chǎn)收益款劃付義務(wù)以及標(biāo)的資產(chǎn)收益權(quán)的回購義務(wù),中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱“中庚置業(yè)集團(tuán)”)未按《差額補(bǔ)足協(xié)議》約定足額履行差額補(bǔ)足義務(wù),中庚置業(yè)集團(tuán)實際控制人梁衍鋒未按照《保證合同》約定足額履行連帶責(zé)任保證擔(dān)保義務(wù)。
議案公告提到,若此次轉(zhuǎn)讓方案未能通過或標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)未能按照轉(zhuǎn)讓方案完成,受托人將按照信托文件約定以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,在延期期間繼續(xù)積極推動信托計劃項下信托財產(chǎn)的處置,包括且不限于通過司法拍賣、市場化出售等方式繼續(xù)尋找意向受讓方。
北京信托在議案公告提及,信托計劃目前持有京西深國投100%股權(quán)和標(biāo)的資產(chǎn)的資產(chǎn)收益權(quán)。
該信托產(chǎn)品核心抵押物為商業(yè)物業(yè),自2021年四季度標(biāo)的資產(chǎn)的主要租戶大面積退租后的兩年時間內(nèi)存續(xù)簽約面積僅約1萬平米,除車庫外出租率下降為42%,對項目租金收入影響較大。受此影響,標(biāo)的資產(chǎn)每年的現(xiàn)金流入大幅減少,對標(biāo)的資產(chǎn)的價值評估影響很大。
兩家評估公司對信托計劃項下所涉及的相關(guān)權(quán)益進(jìn)行了債權(quán)價值分析,債權(quán)資產(chǎn)清算價值分別為10.33億元和8.66億元。根據(jù)投資者提供的材料,其中一家評估公司對錦程資本054號所涉及的權(quán)益清算價值計算,截至2023年11月30日,京西深國投以及中庚置業(yè)集團(tuán)共欠北京信托合計24.27億元,其中違約金高達(dá)8億元。
議案公告提及,因近幾年北京寫字樓租賃市場持續(xù)走弱,當(dāng)前北京寫字樓市場表現(xiàn)低迷,在當(dāng)前市場下行明顯的背景下,租金延續(xù)下滑走勢,對資產(chǎn)處置產(chǎn)生不利影響。在當(dāng)前市場環(huán)境下,信托計劃直接處置持有的債權(quán)、項目公司股權(quán)、資產(chǎn)收益權(quán)或通過司法拍賣程序處置抵押物及行使其他擔(dān)保權(quán)等,均存在回收款項無法覆蓋全體受益人信托利益的風(fēng)險,且回收時間存在較大不確定性,綜合比較,受托人認(rèn)為通過市場化方式轉(zhuǎn)讓信托計劃持有的權(quán)益是當(dāng)前實現(xiàn)受益人利益最大化相對合理的方式。
此外,有投資者向每經(jīng)記者透露,在錦程資本054號設(shè)立前,京西深國投、福建中庚置業(yè)已經(jīng)與民生信托存在司法糾紛。
記者從裁判文書網(wǎng)查閱,2019年11月8日,民生信托與京西深國投、中庚地產(chǎn)實業(yè)集團(tuán)有限公司、福建中庚置業(yè)之間存在糾紛。執(zhí)行裁定書顯示,凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人京西深國投、中庚地產(chǎn)實業(yè)集團(tuán)有限公司的銀行存款8.65億元,以及相應(yīng)的罰息、補(bǔ)償金;此外,凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人福建中庚置業(yè)持有的京西深國投1%股權(quán)等。
而后,2019年11月29日出具的執(zhí)行裁定書顯示,民生信托與京西深國投等被執(zhí)行人于當(dāng)年11月26日達(dá)成和解協(xié)議并長期履行。
封面圖片來源:視覺中國-VCG41N923766082
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