下調(diào)估值應(yīng)對市場壓力！金茂首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs闖關(guān)倒計時

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

國內(nèi)首只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將于1月22日起正式發(fā)售，最終發(fā)售定價為2.67元，募資規(guī)模10.68億元。

近日，中國金茂（HK00817，股價0.72港元，市值97.2億港元）披露了分拆REIT在上交所獨(dú)立上市的公告，明確了華夏金茂商業(yè)REIT的發(fā)售價和公開發(fā)售所得款項等細(xì)節(jié)。分拆完成后，項目公司將不再為中國金茂的附屬公司，賬目不再并入公司賬目。

華夏金茂商業(yè)REIT是證監(jiān)會接收并受理的國內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，以長沙金茂覽秀城項目為底層資產(chǎn)，進(jìn)入REITs市場，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

中國金茂方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，公司堅持市場化運(yùn)行，希望擁抱資本市場，資產(chǎn)通過REITs上市后不僅能一起共享增值，也能接收到資本市場對于金茂提升運(yùn)營管理水平的要求，加強(qiáng)整體資管平臺的運(yùn)營能力。后續(xù)還將充分利用好REITs平臺的作用，持續(xù)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入到REITs平臺當(dāng)中。

不過從市場大盤來看，2024年REITs市場同樣面臨壓力與挑戰(zhàn)，開年多只REITs產(chǎn)品先后停牌，有的跌幅超過兩位數(shù)。

來源：中國金茂公告

長沙覽秀城作為首發(fā)資產(chǎn)

據(jù)華夏基金發(fā)布的消息，華夏金茂商業(yè)REIT將于1月22日-26日發(fā)售，投資者通過上交所場內(nèi)證券賬戶或場外代銷機(jī)構(gòu)基金賬戶認(rèn)購，單筆最低認(rèn)購金額為1000元，2024年分派率預(yù)計4.92%。

華夏金茂商業(yè)REIT的原始權(quán)益人是中國金茂，基金管理人為華夏基金，中信證券作為計劃管理人及財務(wù)顧問，基金托管人為中國銀行。

“既然已對外公布，說明基金的認(rèn)購量至少超過60%了。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向每經(jīng)記者表示，REITs基金在發(fā)行之前積極籌集有意向的認(rèn)購人，如果到正式發(fā)行日，不能達(dá)到足額認(rèn)購，則說明不被市場認(rèn)可，反而將對企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。

長沙金茂覽秀城位于中部城市長沙首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)為金茂商業(yè)房地產(chǎn)（上海）有限公司（以下簡稱金茂商業(yè)）。該項目自2016年底開業(yè)至今累計運(yùn)營7年，是中國金茂旗下的首個覽秀城項目，也是運(yùn)營較為成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心。

事實上，在金茂商業(yè)運(yùn)營的同類基礎(chǔ)設(shè)施項目中，長沙金茂覽秀城不如南京金茂覽秀城的出租率高，商業(yè)建筑面積也不如青島金茂覽秀城大。從城市能級來看，也不如上海金茂的兩座寫字樓商場。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨向每經(jīng)記者表示，作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不排除企業(yè)方面抱著“試試水”的心態(tài)，將二線城市或新一線城市的購物中心定為REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，而非一線城市核心項目，“第一單保證能夠?qū)徟ㄟ^更為重要。”

對此，中國金茂方面也回復(fù)每經(jīng)記者稱：“單純從出租率指標(biāo)及行業(yè)經(jīng)驗來講，長沙覽秀城時點(diǎn)出租率超過98%已經(jīng)屬于滿租狀態(tài)，與南京和青島相比并無實質(zhì)差異，是金茂旗下出租情況最佳的商業(yè)物業(yè)之一，且長沙覽秀城資產(chǎn)規(guī)模體量符合監(jiān)管要求。將長沙覽秀城作為首發(fā)資產(chǎn)，體現(xiàn)了公募REITs平臺與金茂商業(yè)板塊規(guī)劃的高度契合，也體現(xiàn)了公司對于搭建公募REITs平臺的重視和誠意。”

財報顯示，2020-2022年，金茂商業(yè)的凈利潤分別為9319.38萬元、1672.43萬元、175.69萬元，2023年1-6月虧損5848.11萬元。近三年，該公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額波動較大，2022年虧損7473.49萬元。

中國金茂方面解釋稱：“金茂商業(yè)的凈利潤為負(fù)主要系內(nèi)部資金調(diào)撥原因所致，凈利潤為負(fù)不會對本項目的正常運(yùn)營管理產(chǎn)生負(fù)面影響，公司有信心將凈利潤扭虧轉(zhuǎn)正。”

中國金茂方面還表示，公募REITs平臺之于中國金茂并不是單純的融資手段，而是未來重資產(chǎn)投融管退形成閉環(huán)的重要通道，公司愿意順應(yīng)這個大趨勢并利用好首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs這個重要的資本市場契機(jī)。

“本項目的成功發(fā)行有望打造金茂體系內(nèi)部的重資產(chǎn)管理平臺，在中國金茂大力發(fā)展持有型物業(yè)的情況下，預(yù)計未來能夠?qū)⒏喑墒焐虡I(yè)資產(chǎn)逐步裝入REITs平臺，新項目能夠形成‘投資-建設(shè)-運(yùn)管-退出’的商業(yè)模式閉環(huán)，極大幅度提升資金周轉(zhuǎn)效率，拔高商業(yè)不動產(chǎn)融資空間。”

值得一提的是，早在2022年6月30日，中國金茂就成功發(fā)行了全國首單碳中和寫字樓類REITs，總規(guī)模12.7億元。

REITs受租金下滑表現(xiàn)乏力

房企分拆消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市發(fā)行的重要意義在于，它將成功打通商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”通道，緩解過去三年行業(yè)陣痛期帶來的資金壓力。對普通人而言，人人都有成為大型購物中心的投資者的機(jī)會。

截至2023年底，國內(nèi)公募REITs市場已發(fā)行上市的共有29只，合計總市值823.35億元，涉及項目類型包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉儲物流、收費(fèi)公路、發(fā)電項目、市政項目。

2024年首周，29只公募REITs僅有5只上漲，漲跌幅中位數(shù)-2.57%。嘉實京東REIT因主要項目租金下滑大跌14.71%，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT開市起停牌1小時，兩只基金市場價格今年以來雙雙創(chuàng)出上市以來的新低。

瑞銀內(nèi)地/香港房地產(chǎn)投資研究部主管林鎮(zhèn)鴻告訴每經(jīng)記者，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以購物中心、商場、社區(qū)商業(yè)和超市為底層資產(chǎn)，其市場表現(xiàn)將非常依賴于消費(fèi)增長以及開發(fā)商的運(yùn)營能力。

林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，近期REITs市場表現(xiàn)不佳一方面與宏觀經(jīng)濟(jì)下行周期有關(guān)，另外最大的原因在于流動性不足，一旦有大的投資者出售或者套現(xiàn)，就會明顯出現(xiàn)價格下跌。后續(xù)發(fā)行公募REITs的關(guān)鍵在于讓更多投資人熟知，投資人需要更多時間去了解資金回報情況，去深入熟悉所上市的產(chǎn)品，因為這畢竟是項新工具。

華夏金茂商業(yè)REIT的招募說明書顯示，發(fā)行份額募集的資金最初為10.99億元，根據(jù)最新情況，募資規(guī)模有所減少，長沙金茂覽秀城項目的估值也相應(yīng)減少。

對此，中國金茂解釋稱，是長沙金茂覽秀城出于謹(jǐn)慎性原則考慮調(diào)低了部分評估參數(shù)，估值水平下降約1100萬元。出租率假設(shè)參數(shù)調(diào)整前項目估值為10.76億元，調(diào)整后為10.65億元，募集資金下降也是估值調(diào)整原因所致。

“長期出租率參數(shù)調(diào)整后，項目整體估值預(yù)測更加保守，也體現(xiàn)了公司對于投資者的最大誠意。”中國金茂方面表示。

根據(jù)華夏金茂商業(yè)REIT的申報稿，中國金茂計劃將通過轉(zhuǎn)讓消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項目取得的凈回收資金，100%用于投資廊坊覽秀城商業(yè)綜合體項目或符合公募REITs監(jiān)管要求的其他項目。

公司方面表示，此舉體現(xiàn)了中國金茂堅定貫徹落實盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資重大戰(zhàn)略規(guī)劃的決心。

不僅如此，據(jù)中國金茂方面介紹，公募REITs的運(yùn)管協(xié)議中設(shè)置了切行有效的運(yùn)營管理獎懲安排，金茂商業(yè)作為運(yùn)管機(jī)構(gòu)其利益與項目經(jīng)營情況高度捆綁，有助于金茂商業(yè)最大程度激發(fā)運(yùn)營管理能力，提升運(yùn)營的規(guī)范化程度，提高金茂商業(yè)的運(yùn)營業(yè)績。

目前，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，除了華夏金茂商業(yè)REIT已公布發(fā)售時間，嘉實物美消費(fèi)REIT也已定在1月24日至25日發(fā)行，發(fā)售價為2.383元。募資規(guī)模分別達(dá)到69.8億元、35.77億元的華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT和中金印力消費(fèi)REIT暫未公布發(fā)售計劃。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111277633304