每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-12-20 19:56:24
每經(jīng)記者 黃婉銀 劉頌輝 每經(jīng)編輯 易啟江 魏文藝
2023年,全球局勢波譎云詭,對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響,科技飛速發(fā)展則為經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動力。
回首這一年,有些重大事件或?qū)⒓て饸v史的回響,有些則將照亮未來的道路。無論如何,它們都曾在某一刻深沉地撞擊過我們的眼光,值得我們?nèi)ャ懹洝?/p>
讓我們帶著過去的囑托,擁抱未來的希望。
——銘記2023
2023年,房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢。
這一年,市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,政策支持力度持續(xù)加大,積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為了主基調(diào)。
這一年,房地產(chǎn)調(diào)控定位于滿足居民剛性和改善性住房需求,加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤活改造各類閑置房產(chǎn)。在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市,提振房地產(chǎn)市場活躍度和投資力度成為市場風(fēng)向標(biāo)。
這一年,房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn),市場下跌走勢和觀望情緒導(dǎo)致商品房投資開發(fā)與成交量下降,而融資和銷售等問題也給房企帶來空前壓力。
我們梳理了今年以來房地產(chǎn)市場發(fā)生的重大事件,遴選出2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞,映射這一年房地產(chǎn)市場的整體變化及未來走向。
No.1 中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化
2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出,要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險,適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤活改造各類閑置房產(chǎn)。
12月11日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
No.2 多個城市全面取消限購,一線城市松綁樓市
2023年8月25日,浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后,東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。
8月30日,廣州和深圳實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日,上海和北京先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。至此,一線城市全部落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
11月,廣州、深圳再出臺多項樓市政策,涉及降低二套房首付比例、調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)、上調(diào)公積金貸款比例、土拍限價放松等。12月14日,北京和上海同步調(diào)整樓市新政,涉及優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房首付比例下調(diào)、調(diào)整房貸利率下限。至此,一線城市均已調(diào)整優(yōu)化樓市調(diào)控政策。
No.3 “保交樓”工作深入推進(jìn),完成交付超165萬套
自2022年7月中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務(wù)以來,“保交樓”成為2023年各地方穩(wěn)樓市的關(guān)鍵詞、房企的重點(diǎn)任務(wù)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息,“保交樓”專項借款項目總體復(fù)工率接近100%,累計已完成住房交付超過165萬套,首批專項借款項目住房交付率超過60%。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,通過“保交樓”工作的順利推進(jìn),帶動了房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工進(jìn)度加快,有效防范了商品住房逾期交付風(fēng)險,提振購房者信心,穩(wěn)定了市場預(yù)期。
No.4 上市房企“批量”退市
截至2023年12月中旬,滬深港股房企中共計有11家上市房企退市。
其中,A股房企中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天和*ST藍(lán)光8家因?yàn)?ldquo;連續(xù)二十個交易日收盤價均低于1元”觸及股票終止上市情形退市。
港股方面,根據(jù)聯(lián)交所規(guī)定,若上市公司持續(xù)停牌18個月便有權(quán)將股份除牌,新力控股、南??毓珊图文耆A國際3家房企因此退市。
No.5 許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施
2023年9月28日,中國恒大公告稱,公司執(zhí)行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪,已被依法采取強(qiáng)制措施。
早在2021年12月3日,恒大宣布違約并收到要求履行擔(dān)保義務(wù)的通知。當(dāng)時,廣東省人民政府立即約談了許家印,并派出工作組督促企業(yè)風(fēng)險處置工作。從許家印被約談到被采取強(qiáng)制措施,共歷時600多天。
據(jù)恒大最近的公告,恒大地產(chǎn)集團(tuán)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計約3013.63億元,發(fā)行人逾期商票累計約2059.33億元。
No.6 房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加,房價呈普跌態(tài)勢
2023年,多地房價下降趨勢明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),1月份70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有33個和57個,11月份環(huán)比下降城市分別增加至59個和69個。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計,11月全國100城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為43個,二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為99個,下跌城市已連續(xù)6個月超90城,房價普跌態(tài)勢延續(xù)。
No.7 降低存量房貸利率工作基本完成
2023年11月6日,中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示,降低存量房貸利率工作已基本完成,超過22萬億元存量房貸利率下調(diào),平均降幅0.73個百分點(diǎn),惠及超5000萬戶、1.5億人,每年減少借款人利息支出1600億-1700億元,戶均每年減少3200元。
9月25日起,銀行開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率水平。10月25日起,存量房貸利率批量調(diào)整開啟,多家銀行陸續(xù)對符合條件的房貸借款人進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。
No.8 18個城市取消土地最高限價
2023年10月份以來,22個實(shí)行集中供地的城市中,已有18個城市取消限價、恢復(fù)“價高者得”,其中包括一線城市廣州。
取消土地最高限價的新政落地后,不少熱點(diǎn)地塊房企競價盛況再現(xiàn)。11月初,合肥土拍刷新了當(dāng)?shù)刈罡叱山粏蝺r紀(jì)錄,成都、福州等城市的土拍也相繼出現(xiàn)樓面價新高。
不過,土拍市場整體仍處于相對低位,據(jù)克而瑞統(tǒng)計,11月土地市場的整體溢價率為3.7%,為2023年以來第二低點(diǎn)。
No.9 多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展
歷時18個月,融創(chuàng)境外債重組于2023年11月20日宣告成功,融創(chuàng)成為又一家完成境內(nèi)境外債務(wù)重組所有流程的大型房企。今年以來,多家房企在債務(wù)重組方面取得新進(jìn)展。
11月29日,中國奧園宣布境外重組方案已獲得債權(quán)人投票通過,待相關(guān)法院聆訊裁決后正式生效。截至11月21日,中梁控股持有計劃債務(wù)未償還本金總額約92%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。
11月14日,旭輝集團(tuán)完成年內(nèi)所有到期境內(nèi)債券的展期工作,合計展期金額約71.8億元。10月10日,碧桂園宣布將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施,此前其本金共計約147億元的9筆境內(nèi)債已全部成功展期。
No.10 深圳國資委力挺萬科
2023年10月下旬,萬科債券出現(xiàn)非理性波動。萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)于11月6日舉行三季度業(yè)績說明會,深圳國資委在會上表態(tài),如有需要或遭遇極端情況,將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。
萬科大股東深圳地鐵也表示,將堅定與萬科站在一起,已準(zhǔn)備好豐富的“工具箱”,將根據(jù)市場情況進(jìn)行有序釋放以支持萬科,包括以市場化、法治化方式,承接萬科在深圳的部分城市更新項目,幫助萬科盤活大宗資產(chǎn),為萬科注入新的流動性,交易金額預(yù)計超過100億元。
房地產(chǎn)十大新聞專家點(diǎn)評
趙秀池
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》評選的十大新聞具有較強(qiáng)的代表性,都是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn),反映了2023年房地產(chǎn)市場變化和房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。通過十大新聞可以很好地回顧和凝練2023年的樓市特征。
“中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”作為2023年房地產(chǎn)十大新聞之首,當(dāng)之無愧。在樓市低迷情況下,準(zhǔn)確把脈市場現(xiàn)狀,才能對癥下藥,給出救治良方。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的判斷,為房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向指明了方向。房地產(chǎn)市場的供求雙方、各級政府都要適應(yīng)這種供求關(guān)系的變化,不斷調(diào)整過時的房地產(chǎn)調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)換和房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
其他新聞都是緊緊圍繞“供求關(guān)系發(fā)生重大改變”展開的。“房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加,房價呈普跌態(tài)勢”,就是對房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大改變的寫照。供求關(guān)系決定房價走勢,供不應(yīng)求房價上漲,供過于求房價下跌。房價普跌說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)供過于求。
“多個城市全面取消限購,一線城市松綁樓市”,正是各城市針對房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的實(shí)際情況,也是及時調(diào)整過時的房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要舉措。取消限購可以釋放一部分住房需求,起到平衡過去關(guān)系的作用。
資金是房地產(chǎn)業(yè)的閘門,不管對于開發(fā)商,還是對于消費(fèi)者,低成本融資至關(guān)重要。“降低存量房貸利率工作基本完成”是調(diào)整過時房貸政策的一種體現(xiàn)。在2023年,不少城市不僅降低了新房貸款利率,也降低了存量房貸利率。
“18個城市取消土地最高限價”是調(diào)整過時限價政策的重要舉措。地價是房價的重要構(gòu)成,取消土地最高限價,意味著讓商品房回歸商品屬性,讓市場起決定作用,又向前邁進(jìn)了可喜的一步。
“上市房企‘批量’退市”“許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施”,這兩條新聞是當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的一種寫照,說明當(dāng)前樓市低迷,不少房企舉步維艱,不能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
“多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展”“深圳國資委力挺萬科”“‘保交樓’工作深入推進(jìn),完成交付超165萬套”,這三個新聞?wù)f明在樓市低迷下,各地政府在通過各種舉措促進(jìn)“保交樓”,各房地產(chǎn)企業(yè)也在想辦法自救,通過房企重組等使房地產(chǎn)企業(yè)能夠“活下去”,繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)應(yīng)有的支柱作用。
李宇嘉
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員
2023年,是我國房地產(chǎn)市場化改革25周年,而這一年也是房地產(chǎn)市場變化最大的一年,不僅是市場量價發(fā)生明顯波動,同時政策、企業(yè)、市場等都發(fā)生了巨變,而且是趨勢性的、根本性的變化。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》評選的2023房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞非常有代表性,能夠準(zhǔn)確地映射出整個房地產(chǎn)市場的變化。十大新聞里,我認(rèn)為排在第一的就是中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。而這種變化,除了供求關(guān)系以外,還有居民的預(yù)期和需求的趨勢性變化,即不再相信房價單邊上漲,或者說,從過去的單邊上漲轉(zhuǎn)入到風(fēng)險釋放的下半場。
所以,我們看到房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加,房價呈普跌態(tài)勢,百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量達(dá)99個,下跌城市已連續(xù)6個月超90城,創(chuàng)歷史新高;11月70城二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)為0,而上次出現(xiàn)0上漲城市數(shù),還是在2014年9月份;下跌城市數(shù)69個,同樣創(chuàng)下新高。
既然是上下半場的切換,那么影響最大的就是居民的購房行為。所以,2023年11月6日,中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示,降低存量房貸利率工作已基本完成,超過22萬億元存量房貸利率下調(diào),平均降幅0.73個百分點(diǎn)。這種降息,一方面是房價上漲預(yù)期驅(qū)動的買房結(jié)束,需要下調(diào)利率。還有更重要的,就是無風(fēng)險利率下行,與房貸利率倒掛。居民支付高利率買價格不再明顯上漲的資產(chǎn),這種積極性沒有了,需要降低利率。
除了降低存量利率以外,政策也出現(xiàn)了重大的趨勢性挑戰(zhàn),也就是2016年以來布局的新一輪緊縮性的政策全面退出,包括多個城市全面取消限購,一線城市松綁樓市,18個城市取消土地最高限價。隨著12月14日京滬松動限貸政策,調(diào)整普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn),預(yù)示著上一輪布局的緊縮性政策正在全面退出。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,投資性購房、非理性購房沒有了,也不再需要這樣的政策了。
供求關(guān)系發(fā)生重大變化,加上房地產(chǎn)要告別舊模式,轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展和新發(fā)展模式,回歸民生屬性和居住屬性,一攬子長效機(jī)制落地,包括杜絕挪用預(yù)售資金、“三道紅線”和資金穿透式監(jiān)管以定向去杠桿,還有資管新規(guī)打擊影子銀行等,導(dǎo)致三高的舊模式難以為繼,直接影響就是開發(fā)商層面風(fēng)險爆發(fā)。
所以,我們看到,將三高舊模式演繹到極致的恒大,許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施。同時,政府也在極力阻止風(fēng)險蔓延,比如深圳國資委力挺萬科,多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展。另外,“保交樓”是底線和原則。資不抵債的企業(yè)要退出,但“保交樓”是一定要完成的。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息,“保交樓”專項借款項目總體復(fù)工率接近100%,累計已完成住房交付超過165萬套,首批專項借款項目住房交付率超過60%。
未來的風(fēng)險處置,也是這樣的思路。
封面圖片來源:每經(jīng)制圖
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