每日經(jīng)濟新聞 2023-12-18 23:11:03
◎中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,與北京“認房不認貸”政策發(fā)布后客戶連夜看房情況不同,本次新政發(fā)布后,連夜看房客戶明顯減少,客觀上天氣及工作日原因造成一定影響。
◎中原地產(chǎn)報告指出,基于上海出樓市優(yōu)化政策,不少樓盤借勢營銷,延長售樓處營業(yè)時間,也起到一定效果。在大量推盤的鋪墊下,預計下半月交易數(shù)據(jù)會及時向上。
每經(jīng)記者 包晶晶 陳夢妤 每經(jīng)編輯 魏文藝 陳夢妤
12月18日一早,北京的開發(fā)商們開始陸續(xù)披露新政首個周末的成交數(shù)據(jù)。
龍湖建工·九里熙宸累計到訪近150組,環(huán)比上升逾100%,累計成交12套;中建宸廬·云起周四到周日(12月14日-17日)來訪200組,成交18套(7套別墅),政策當日線上認購9套……
此前的12月14日,北京、上海先后出臺下調購房首付比例、調整普通住宅標準等多項樓市調控政策,引發(fā)市場熱議。
二手房方面,“今日已售,成交太快,反應不過來。”12月18日,上海中原地產(chǎn)某門店店長姜平在朋友圈里發(fā)布了一條成交信息,并寫下了自己的感受。
不過,北京有頭部中介人士坦言,用新政給客戶做工作出來看房定房,似乎效果不佳,很多人無動于衷;有部分醞釀漲價的業(yè)主,好像也信心不足,有想法,但遲遲沒有行動。
其還表示,由于新政的主動咨詢量不大,房產(chǎn)經(jīng)紀人主動打電話給客戶和業(yè)主講解政策,得到的答復絕大部分都是“哦,知道了”。
12月18日,中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,整體看來,本次北京、上海大力度優(yōu)化樓市政策,整體符合市場預期,政策優(yōu)化對二套房購房者尤為利好,大幅降低了購房者置業(yè)門檻和購房成本,是落實“以進促穩(wěn)”的重要舉措。
從市場趨勢來看,短期北京、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升,預計也將進一步穩(wěn)定價格預期。北京、上海市場預期好轉,或將進一步提振整體市場信心,推動全國市場加快筑底企穩(wěn)。
12月14日,北京突然發(fā)布樓市新政,首套房首付比例降至30%,二套房首付比例最低降至40%。
新政落地三天,龍湖順義·御湖境項目案場到訪客戶已經(jīng)有300多組,人氣堪比國慶黃金周,已經(jīng)統(tǒng)計的成交就有20多套,項目方面表示“這次新政確實十分給力”。
萬科東廬政策放松當晚成交7套房,9點多有一組購房者直接新訪直簽,12月16日購房者到訪量翻倍,有15套成交。
中建璞園上周四到周日來訪280組,成交32套,政策當日線上認購7套,合計周度金額2.6億元,其中上周四到周日合計金額2.1億元。
此前,作為北京樓市“新政第一盤”,中建璞園也曾公布過成交喜報:“9·1北京新政后首個開盤項目,9月2日首開勁銷21.8億元,9月2日-3日累計認購300+套。”
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上周(12月10日-12月16日)一線城市整體成交面積環(huán)比增長35.26%。其中,北京成交面積12.05萬平方米,成交面積環(huán)比增長25.0%,同比增長46.1%。
不過,陳文靜指出,與“認房不認貸”政策發(fā)布后客戶連夜看房情況不同,本次新政發(fā)布后,連夜看房客戶明顯減少,客觀上天氣及工作日原因造成一定影響。
新政發(fā)布后的首個周末,北京新房市場活躍度有所提升。從數(shù)據(jù)來看,上周末北京新建商品住宅網(wǎng)簽647套/6.31萬平方米,環(huán)比分別增長166%和130%??紤]到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性,從認購數(shù)據(jù)來看,上周末北京新建商品住宅認購225套/2.81萬平方米,環(huán)比分別增長13%和25%。
陳文靜表示,從案場反饋來看,周末看房客戶較前幾周有所增加,同時也有部分前期觀望客戶,在新政后交付定金進行認購。整體來看,本次新政力度較大,置業(yè)者購房門檻和購房成本大幅降低,短期市場活躍度有望保持提升。
根據(jù)上海新政,一是降低首付款比例;二是降低利率下限;三是二套住房實施差異化政策。
恰逢上海第十二批次新盤陸續(xù)取證入市,新政后這個周末,《每日經(jīng)濟新聞》記者從看房人拍攝的現(xiàn)場視頻發(fā)現(xiàn),部分紅盤的售樓處從沙盤到休息區(qū),都圍滿了看房家庭,絲毫沒有受到降溫的影響,并且“用錢投票”的人群開始多了起來。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上周日成交套數(shù)是前一個周日(12月10日)的3.4倍。
上海嘉定區(qū)龍湖青云闕營銷負責人鈕經(jīng)理表示,新政發(fā)布當晚,就有很多客戶主動進電聯(lián)系置業(yè)顧問,咨詢目前的房源情況。當晚主動詢問量大約是平日晚間的5倍以上。比較明顯的特征是:很多甚至都是我們前三四個月前接待的客戶。
“這說明有購買意向的潛在客戶是比較廣泛的,他們因新政對后市產(chǎn)生的預期變化比較直接。當晚,已經(jīng)有客戶連夜趕過來,其中有一位外地客戶。”鈕經(jīng)理透露。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,12月16日、17日兩天,上海新建商品住宅網(wǎng)簽977套,網(wǎng)簽面積10.76萬平方米,較上周末(12.9-12.10)分別增長126%、128%。
“但考慮網(wǎng)簽存在一定滯后性,當前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)增長或更多受到前期上海集中入市項目帶動。新政后市場活躍度有望提升,政策效果或進一步顯現(xiàn)。”陳文靜指出。
記者注意到,部分新開盤項目認購率超過100%,正在等待搖號。以綠城沁蘭園為例,項目一期與二期開盤時間不足20天,原先市場曾擔心兩批次太近,對認購量會造成一定的壓力,但新政之下,349套房源吸引了超過690組認購,認購率達到198%,已經(jīng)觸發(fā)積分。
不過,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出:“一兩個項目熱銷還不具有代表性,還是要看遠郊項目銷售情況,如果都能出現(xiàn)銷售回暖,說明這次政策的影響力度能高于9月。”
但北京二手房市場似乎并沒有出現(xiàn)預期中的火爆。
12月17日,北京有頭部中介人士王明(化名)在社交平臺發(fā)布消息表示,今天(12月17日)的帶看量和成交量感覺比昨天要稍微多一點,但和新政之前的周末比,還是沒有明顯的變化。
另一位經(jīng)紀人李燃(化名)也向記者表達了類似觀點:“周末延續(xù)了之前比較好的成交量,剛需房賣得多一些。周末兩天日均400+套成交,整體價格和掛牌方面沒有明顯變化,庫存量甚至比之前少了。”
鏈家方面的數(shù)據(jù)顯示,12月18日,北京二手房庫存164976套,較上一日減少174套,最近33天內錄得28天下降。
有房地產(chǎn)從業(yè)人士稱,北京這次新政組合拳,說白了是出得有點晚。因為9月初先出了“認房不認貸”,這件事本身快速放大了庫存,反倒讓北京房價在這3個月出現(xiàn)下跌。誰都沒想到北京樓市原來也沒那么抗跌,所以近期大家對房價的預期是在降低。
“新政出來后,業(yè)主心氣起來了,之前談的老破小,今天中介告訴我業(yè)主說不降價賣了。”
“今年北京買房真的很波折,3月想買房結果房價漲了,又兜兜轉轉看了半天。好不容易看到一套合適的房子,結果剛和業(yè)主談完就出新政了,業(yè)主直接漲價10%,買房真的太難了。近期和買房小分隊的伙伴們聊天,發(fā)現(xiàn)業(yè)主心態(tài)普遍都是漲價。”
這兩天,很多人在社交平臺吐槽房東不愿再降價賣房,導致自己的購房計劃遇阻。
不過,從諸葛找房平臺有關數(shù)據(jù)看,這幾天漲價的房源數(shù)量整體并不太多,但24小時內漲價房源中依然不乏漲價300萬元的個例。
與此同時,跟這些吐槽的買家們一樣陷入糾結的,還有另一個在“認房不認貸”后做過決定的群體。
比如在北京通州已經(jīng)有一套小房子的業(yè)主張靜。9月1日,北京執(zhí)行“認房不認貸”,張靜決定置換。
“但我得賣掉小房子,才能換大房子。9月2日簽了買大房子的協(xié)議,小房子開始委托賣,賣了三個月,沒有靠譜客戶,都和之前經(jīng)紀人跟我的承諾相差甚遠。賣到現(xiàn)在,到期了,房子還沒賣出去,(大房子)的賣家也急,不同意延期?,F(xiàn)在的我,上火,睡不著覺……”
這幾天,張靜還詳細記錄下了每天的進展:迎來新政了,我不想掙錢,只想在可接受范圍內完成置換;新政第一個周末,帶看人數(shù)明顯增多:新政第四天,跟出價談的(業(yè)主)談到半夜,業(yè)主出價低,一點點加,甚至幾千地加……
姜平所在的門店位于上海靜安大寧板塊,大面積改善型二手房源較多,以往就是成交情況較好的區(qū)域,新政之后,中介的微信群開始熱鬧起來,成交信息接連發(fā)出。
“昨日已售”。
姜平朋友圈提到的最新成交房源,掛牌時間顯示為12月6日,這意味著成交周期只有11天。他向記者透露,近期板塊內成交“瘋了”,估計有20套,都是大面積段,不過也是“以價換量”的結果。
他對市場充滿信心:“置換客動起來,再后面市場應該活躍了。”
上海易居房地產(chǎn)研究院也在報告中列舉了真實交易案例:某購房者出售700萬元總價的二手房,由于此次12月14日普通住房標準的調整,其增值稅可以少繳約20萬元,相當于售房款的3%。
報告顯示,調整普通住房標準后,上海普通住房占全市房源量的比重,由原先的7%上升到81%。這意味著此次政策調整下,大量房源納入到了普通住房的標準之中。
另一方面,原本就在普宅標準以下的區(qū)域,并沒有這樣的熱度。
“這個周末帶看量沒有特別明顯的增加,天氣原因也是有影響的,上個周末太冷了。”浦東地區(qū)某中介門店黃店長表示,“老破小影響不會特別大,首付比例、稅費、貸款利率都沒有太大的變化;二套房或者剛需大戶型的影響會大一些。”
他和門店同事近幾日觀察,客戶心態(tài)在新政之下分化依舊明顯。
“有著急的客戶,想趕緊買了算了;也有人保持觀望,覺得萬一兜不住,價格有可能還會跌;甚至有人覺得肯定會跌,想再等等。”
中原地產(chǎn)報告指出,基于上海出樓市優(yōu)化政策,不少樓盤借勢營銷,延長售樓處營業(yè)時間,也起到一定效果。在大量推盤的鋪墊下,預計下半月交易數(shù)據(jù)會及時向上。
盧文曦表示,上周市場期待的樓市優(yōu)化政策終于落地,上海調整普宅認定標準,以及對二套房的信貸政策,一時間市場情緒扭轉。不管是新房還是二手房,客戶數(shù)量都有所增加。從政策力度來看,市場普遍認為較大,并且超過預期。因此,盡管上周交易數(shù)據(jù)有失水準,但在政策利好催促下,買家觀望情緒有所削弱,預計后續(xù)成交數(shù)據(jù)會翻身向上。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝
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