住建部副部長董建國：房企債務違約不等同于“爆雷”，因違法違規(guī)導致失去經(jīng)營能力的企業(yè)要“優(yōu)勝劣汰”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 王月龍 魏文藝    

據(jù)央視新聞，12月13日，在中國國際經(jīng)濟交流中心舉行的2023-2024中國經(jīng)濟年會上，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組成員、副部長董建國表示，將繼續(xù)配合金融管理部門，抓好各項政策的落實，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進其恢復正常經(jīng)營，堅決防止債務違約風險集中爆發(fā)。

值得注意的是，12月11日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議剛剛確定了2024年房地產(chǎn)工作重心。會議指出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對于上述針對房地產(chǎn)的表態(tài)，相關房企、中介人士和業(yè)內(nèi)專家11月13日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，這意味著政策支持房企融資將持續(xù)發(fā)力，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

每日經(jīng)濟新聞?資料圖

房企債務違約不等同于“爆雷”

董建國在會上表示，針對部分房企出現(xiàn)債務違約風險，金融管理部門已出臺了一系列支持政策，但風險出清還需要一個過程。

“對于違法違規(guī)導致資不抵債、失去經(jīng)營能力的企業(yè)，要按照法治化、市場化原則出清，這也是市場優(yōu)勝劣汰的結果。”董建國說：“我們注意到，一段時間以來，社會上把部分房企債務違約稱為‘爆雷’‘資金鏈斷裂’，其實用語是不準確的?！?/span>

房企一般是集團公司加項目公司的架構，集團公司和項目公司都是獨立法人，集團公司出現(xiàn)債務違約，并不意味著項目公司停止運轉，項目的開發(fā)運營還在繼續(xù)。董建國說舉例道，某大型房企去年上半年發(fā)生了債務違約，但公司今年1-11月份仍然實現(xiàn)了近800億元的銷售收入，并且完成了債務重組。

董建國提到，如果將債務違約等同為“爆雷”或者是“資金鏈斷裂”，會造成企業(yè)完全停擺的錯誤認識，導致社會對企業(yè)產(chǎn)生信任危機，進而沖擊市場銷售，加劇企業(yè)困難。各方面應該理性地看待房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一家總部位于上海的頭部房企內(nèi)部人士向每經(jīng)記者表示，上述表態(tài)是積極響應中央經(jīng)濟工作會議的精神，對房地產(chǎn)行業(yè)有著引導意義，為企業(yè)發(fā)展傳遞了信心。

“將集團公司債務違約，與項目公司開發(fā)運營區(qū)分開，此類表述是有道理的?！?/span>該頭部房企內(nèi)部人士表示，有些房企與項目公司之間的股權關系比較復雜，在以項目制為主導的企業(yè)里，即便集團發(fā)生債務問題，項目依靠存量資產(chǎn)，也能正常正常開發(fā)運營。“不過，接下來房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求能否得到支持，具體要看銀行及金融機構的落實情況?！?/strong>

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，支持房企融資的表態(tài)持續(xù)被提出，預計后期金融機構對民營房企的融資會持續(xù)加大，緩解企業(yè)流動性緊張局面。房企發(fā)生債務違約的原因不盡相同，對于違約企業(yè)處置將分類施策。一是，對于違法違規(guī)導致資不抵債、失去經(jīng)營能力的企業(yè)，會按照法治化、市場化原則出清，加快優(yōu)勝劣汰；二是，對于資產(chǎn)優(yōu)質、專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營的房企，由于暫時資金鏈緊張發(fā)生的債務違約，監(jiān)管部門將支持房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進其恢復正常經(jīng)營。

二手房交易量占比創(chuàng)歷史新高

據(jù)董建國介紹，今年1-11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國已經(jīng)有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。“一二手房成交量實現(xiàn)同比正增長，說明我國住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯收縮。而是交易結構發(fā)生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。”

“要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，破解房地產(chǎn)發(fā)展難題。在體制機制上，要根據(jù)人口變化確定住房需求，科學安排土地供應，配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。”董建國表示：“要建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，形成房屋安全長效機制。要推進住房領域供給側結構性改革，建立滿足高品質生活需要的好房子，強化科技賦能，建設綠色低碳智能安全的好房子。”

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-11月，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%；1-10月，重點15城二手房銷售規(guī)模同比增長35%。

從需求結構來看，今年以來，改善性住房需求仍為新房市場關鍵支撐，30個代表城市中多數(shù)城市套總價均值、中位數(shù)和各價位門檻值均高于上年同期。從面積段來看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場主流地位，伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場表現(xiàn)出一定韌性。

以上海為例，據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，環(huán)比增長4%，同比下降44%；成交均價65162元/平方米，環(huán)比下降9%，同比增長1%。全市共成交二手房1.41萬套，環(huán)比增長6%，同比下降13%；成交均價40693元/平方米，環(huán)比持平，同比下降3%。

上海浦東新區(qū)一家中介門店的人士告訴每經(jīng)記者，其所在的世博板塊，11月中上旬，二手房價格出現(xiàn)較大下跌。11月20日以來，價格趨于平穩(wěn)。其預計，12月二手房成交量將高于11月。

記者|劉頌輝