危機解除？萬達商管“瘦身”過關(guān)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

王健林終于可以長吁一口氣了。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從萬達集團官網(wǎng)獲悉，12月12日，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團（以下簡稱萬達商管）共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟投資集團將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)萬達商管贖回后，對珠海萬達商業(yè)管理集團（以下簡稱珠海萬達商管）再投資。

據(jù)悉，現(xiàn)有投資人于2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟投資集團的投資額約為28億美元（約180億元人民幣），現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。按照新協(xié)議，萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟投資集團等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。就上市問題，新投資將不再設(shè)置對賭協(xié)議。

這也意味著，在距離最后上市時間還剩18天，萬達商管的對賭壓力基本消除。

值得注意的是，本次投資也是一次債務(wù)重組。為此，萬達也付出了一定比例的股權(quán)代價。

圖源：萬達集團官網(wǎng)

以股權(quán)換取投資人同意

對于萬達商管而言，時至2023年底，最大的壓力就是上市對賭期限的到來。

2021年8月，萬達商管與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團等22家機構(gòu)投資人簽訂對賭協(xié)議，上述投資人對珠海萬達商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元（約180億元人民幣）。

按照對賭協(xié)議的內(nèi)容，如果珠海萬達商管在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務(wù)向上述投資者回購股份，回購金額逾300億元。

根據(jù)太盟投資集團與萬達商管最新簽訂的協(xié)議，在2021年的投資贖回期滿時，需經(jīng)萬達商管贖回后，太盟投資集團才將聯(lián)合其他投資者對珠海萬達商管再投資。

據(jù)公開資料，太盟投資集團是一家專注于亞洲的私市股權(quán)投資公司，業(yè)務(wù)板塊包括私市股權(quán)、不動產(chǎn)及信貸與市場的投資。太盟投資集團超過300名投資專業(yè)人士分布在全球的15個辦事處，為全球近300家機構(gòu)基金投資者管理著超過550億美元的資產(chǎn)。

一位業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者分析指出，此前珠海萬達商管以每股25元的Pre-IPO價格籌集了380億元，按照對賭協(xié)議，萬達商管不但要贖回380億元，還需要支付12%的利息。這筆贖回金額，一種方式是以現(xiàn)金支付，另一種方式就是股權(quán)置換。從目前的情況來看，萬達采用股權(quán)置換方式的可能性較大。

此次協(xié)議簽訂后，珠海萬達商管由萬達商管持股40%，是單一最大股東；太盟投資集團等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

根據(jù)6月28日更新的招股書，珠海萬達商管目前由萬達商管、珠海萬贏、銀川萬達、董事會及高級管理人員，以及投資者，分別持有約69.99%、8.83%、0.01%、0.02%，以及21.17%股權(quán)。其中，珠海萬贏、銀川萬達又是萬達商管的全資子公司。據(jù)此，萬達商管合計持有珠海萬達約78.83%的股份。

這也意味著，萬達商管以股權(quán)置換方式獲得了投資者同意。不過，太盟投資集團及其他機構(gòu)投資者的具體持股比例目前尚未可知。

針對此次新協(xié)議的簽訂，萬達商管方面表示，將與太盟投資集團等重要股東一起，進一步優(yōu)化公司法人治理，保持管理團隊穩(wěn)定，共同支持公司的長遠發(fā)展。新協(xié)議也體現(xiàn)出投資者對珠海萬達商管增長潛力的高度肯定，及對其經(jīng)營能力的高度認可。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖 

自上述現(xiàn)有投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預(yù)估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預(yù)估）為95億元，年增率約34%。過去三年，珠海萬達商管共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預(yù)估）85億元。

截至今年11月，珠海萬達商管運營管理494個大型商業(yè)中心，其中290個為大連萬達旗下商業(yè)中心，204個為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。過去兩年中，珠海萬達商管管理的商業(yè)中心數(shù)量從417家增長到494家，平均年增長率約為9%。以管理的商業(yè)面積計，珠海萬達商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。

甩賣“資產(chǎn)包”之外項目盤活現(xiàn)金流

事實上，今年以來，為盤活現(xiàn)金流，萬達集團已多次甩賣旗下資產(chǎn)。

今年7月23日，王健林將萬達電影（SZ002739，股價12.45元，市值271.33億元）的控股股東北京萬達投資有限公司49%股權(quán)以22.62億元轉(zhuǎn)讓給了上海儒意投資管理有限公司（以下簡稱上海儒意）。

12月6日，萬達電影再次公告，實際控制人王健林擬將其持有的北京萬達投資有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海儒意。

圖片來源：萬達電影公告

同日，據(jù)澎湃新聞，珠海萬達商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達集團擬出售旗下位于一二線城市的萬達廣場以換取流動資金，正在與險資機構(gòu)洽談。

而今年以來，出售萬達廣場已不是第一次。最近一次是在今年10月8日，彼時，廣西合浦萬達廣場被出售給廣西北海當?shù)胤科蠛掀滞头康禺a(chǎn)有限公司。公開信息顯示，2021年4月，萬達廣場進駐北海合浦，2022年1月項目正式開業(yè)，合浦萬達廣場也成為萬達在廣西布局的首個縣域萬達廣場。

就在該項目轉(zhuǎn)讓的一周前，萬達商管剛剛將其在上海的項目——上海萬達廣場置業(yè)有限公司100%股權(quán)進行了轉(zhuǎn)讓。企查查顯示，9月28日，上海萬達廣場置業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東萬達商管退出，新增上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），同時法定代表人由張晶變更為豐順，主要人員也均發(fā)生變更。

而上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)由大家投資控股有限責任公司持股90.91%，大家人壽保險股份有限公司間接持股。

上海周浦萬達廣場也是大家保險今年接手的第四個萬達廣場。今年5月，大家保險就從萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場三個項目。此外，中國華融則接盤了武漢新漢街萬達廣場項目。

每經(jīng)記者梳理珠海萬達商管招股書了解到，上述項目主體公司并未包含在其上市管理資產(chǎn)項目內(nèi)。如上海周浦萬達廣場項目公司上海萬達廣場置業(yè)有限公司并未出現(xiàn)在招股書中，而是出現(xiàn)了一家名為上海萬達廣場商業(yè)管理有限公司的公司。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖