進京兩年半殺入銷售榜前十 中建壹品財務(wù)指標健康度幾何？

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年11月30日，中建壹品（原中建三局地產(chǎn)）為自己在北京大興的項目117平方米新樣板間開放做了一次直播。

該項目名為壹品興創(chuàng)·御璟星城，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，目前網(wǎng)簽已經(jīng)達814套。而此次新開樣板間及直播，主要是為尾盤銷售服務(wù)。

今年前10月，中建壹品以81.56億元的權(quán)益銷售金額排在第十位。包括中建壹品在內(nèi)，中建系開發(fā)商已在北京樓市10強中占據(jù)了3個席位。在北京買房，似乎越來越繞不開中建系。

從武漢進京兩年半，中建壹品在全國樓市從百強開外殺到如今的TOP34，北京市場的重要性不言而喻。然后，面對完全不一樣的市場，中建壹品也不是沒有過焦慮。

中建壹品項目營銷相關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，北京市場的新項目入市速度很快，產(chǎn)品呈現(xiàn)的細節(jié)和配置端的成本投入也在快速增長，這給開發(fā)商帶來了很大壓力。

從百強外到TOP34

根據(jù)中指研究院提供的相關(guān)信息，2021年至今，中建壹品在北京共獲得8宗地塊，總建筑規(guī)模約80萬平方米，主要深耕海淀和大興。

2021年2月，集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地塊由中建壹品+湖北省鄂旅投置業(yè)集團有限公司聯(lián)合體以14.6578億元底價競得，案名中建鄂旅投星光里。

這是北京樓市第一個千套以上供應(yīng)量的共有產(chǎn)權(quán)房項目，創(chuàng)下了北京單個共有產(chǎn)權(quán)房項目網(wǎng)申紀錄，16342組家庭申購，14378組通過，審核通過率88%，一次網(wǎng)申即售罄。至此，這家來自武漢的央企開發(fā)商正式進入北京市場。

2021年10月，中建壹品押寶海淀，與中建信和（五局）聯(lián)合體競得海淀區(qū)京昌路兩宗地塊，總價達93.7億元，合計建筑規(guī)模超過13萬平方米。這個項目即后來的學府公館項目。

正是憑借學府公館，中建壹品在北京一戰(zhàn)成名。

作為中建壹品在北京的首個純商品房項目，學府公館去年5月份開盤售罄時官宣的“714套、119億元”，就已基本鎖定了北京樓市年度銷售榜前三的位置。至年末各機構(gòu)放榜，學府公館排名北京第三，僅次于天壇府和學府壹號院。

這個成績，甚至令中建壹品的團隊感到震驚，“北京市場的購買力真是太強大了！”

此后的2022年，中建壹品以聯(lián)合體形式在北京拿下3宗地塊，金額合計約159億元。

2022年2月，中建三局+興創(chuàng)聯(lián)合體以35.7億元底價競得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，建筑規(guī)模21.1萬平方米；6月，中建壹品與聯(lián)投置業(yè)聯(lián)合體收購北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊，計容建筑面積17.83萬平方米，項目總投資額逾70億元。這是中建壹品在京首個地產(chǎn)收并購項目，后續(xù)由其操盤且為大股東。同年3月，雙方成立北京壹品興創(chuàng)置業(yè)有限公司，注冊資本達37億元。

2022年9月，海開+中建三局以53.18億元競得北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，規(guī)劃建筑面積12.34萬平方米。

在中指研究院2022年房企拿地榜上，中建壹品以權(quán)益拿地金額75億元排名第四十四位；在2022年銷售榜上，中建壹品以401.8億元排名第五十二位。而2021年，中建壹品還在百強名單之外。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，至2023年6月，中建三局+大興城建聯(lián)合體以總價10億元摘得北京大興新城西片區(qū)，總建筑面積4.45萬平方米；8月，中建壹品競得大興區(qū)大興新城核心區(qū)土地，規(guī)劃建筑面積約9.19萬平方米，地價28.75億元。

今年1~11月，在中指研究院房企銷售榜上，中建壹品以468.3億元排名第三十四位，在中建幾大局的地產(chǎn)公司序列中，這個成績排在中建東孚（八局）之后，但領(lǐng)先于中建智地（一局）和中建信和。

而在北京市場，今年前10月，中建壹品以81.56億元的權(quán)益銷售金額排在第十位，中建智地則排在第六位。如果再加上排在榜首的中海地產(chǎn)，中建系房企在北京銷售10強中占據(jù)了3個席位。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通的資料顯示，中建壹品控股（或持股）北京壹品信和置業(yè)有限公司（100%控股）、北京壹興置業(yè)有限公司（100%控股）、北京壹品興創(chuàng)置業(yè)有限公司（60%）、北京信和壹品置業(yè)有限公司（51%）、北京壹品海開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（51%）、北京興瀛置業(yè)有限公司（51%）、北京壹品文旅置業(yè)有限公司（51%）等42家子公司。

目前，中建三局及子公司共有34只境內(nèi)存量債券，2871億元授信額度中，尚有1490余億元未使用。

截至2023年中報，中建三局總資產(chǎn)為3160.81億元，總負債2425.99億元，資產(chǎn)負債率76.75%，相較2022年同期的74.99%略有提升；凈利潤67.1億元，同比增長35.9%。

中誠信國際此前曾指出，中建三局集團盈利水平較優(yōu)，但應(yīng)收賬款減值損失對利潤仍有一定侵蝕；整體償債能力很強，憑借其較好的內(nèi)部流動性及外部融資能力可實現(xiàn)到期債務(wù)接續(xù)，財務(wù)風險評估為很低。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在房地產(chǎn)市場下行趨勢尚未發(fā)生根本性改變的情況下，建筑企業(yè)商品房訂單仍將承壓。

根據(jù)中國建筑統(tǒng)一部署安排，公司的房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)已剝離至股東中建三局，目前存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較小，銷售款可覆蓋投資支出，相關(guān)板塊運營風險較小。

“市場壓力很大”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，進京兩年半，中建壹品從百強開外殺到如今的TOP34，北京市場的重要性不言而喻。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中建壹品屬于央企子公司，擁有資金融資優(yōu)勢和央企品牌優(yōu)勢；主要是區(qū)域深耕，能夠在區(qū)域做深做透，形成品牌效益；產(chǎn)品能力較強，多個盤形成熱銷。

但是，面對完全不一樣的市場行情，中建壹品也不是沒有過焦慮。

中建壹品相關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“現(xiàn)在的市場環(huán)境下，要想掙錢，必須將產(chǎn)品和管理口碑做起來?？蛻舨毁I賬，產(chǎn)品就賣不出去。大家現(xiàn)在面臨的市場壓力很大，還需要繼續(xù)努力求生存和發(fā)展。”

根據(jù)中建壹品官微，三季度以來，中建壹品北方分公司已經(jīng)累計回款額106億元，認購額155億元，新增儲備貨值88億元。

在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者關(guān)于集團內(nèi)部競爭的問題時，中建壹品相關(guān)人士坦言，“不把他們當競爭對手，那怎么成長呢？但中建系是一個大家庭，相互競爭，相互促進。我們認可別人的優(yōu)點和成就，同時也要把自己的事情做好。”

對于中建系地產(chǎn)公司，劉水分析認為，一是中國建筑屬于央企，下屬各業(yè)務(wù)子公司擁有融資優(yōu)勢，融資順暢且成本低；二是各業(yè)務(wù)公司具有投資、設(shè)計、建造、運營全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)公司有對應(yīng)工程局，有設(shè)計、建設(shè)施工優(yōu)勢；三是機制優(yōu)勢，多次實行股權(quán)激勵計劃，激發(fā)核心骨干團隊的積極性，提高公司經(jīng)營活力，還在一些公司推行職業(yè)經(jīng)理人制度，極大增強了公司改革發(fā)展的動能。

“中建系各地產(chǎn)板塊公司競爭是良性的內(nèi)部競爭，有利于促進各業(yè)務(wù)公司提高經(jīng)營能力及經(jīng)營規(guī)模，改善管理，加快發(fā)展，從而進一步提升各業(yè)務(wù)公司發(fā)展能力，提高行業(yè)競爭力。”劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。