中信泰富地產(chǎn)土儲(chǔ)規(guī)模創(chuàng)歷史新高 “大象轉(zhuǎn)身”回歸住宅開發(fā)軌道？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

蟄伏多年的中信泰富，重回房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)上海市楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局日前公布，中信股份（HK00627，股價(jià)7.24港元，市值2106億港元）的間接全資附屬公司揚(yáng)州錦泰與楊浦區(qū)國(guó)資委全資控股的上海濱貿(mào)組成的聯(lián)合體，被確定為楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊的公開遴選階段的實(shí)施主體。該地塊為歷史風(fēng)貌建筑，體量大，尤其是住宅部分隔壁的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)21萬(wàn)元/平方米。

該消息一出，迅速引起市場(chǎng)的注意。多年以來(lái)，中信股份逐漸淡出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，其開發(fā)的除了陸家嘴九廬等少數(shù)住宅項(xiàng)目外，其他更多的是上海核心地段的商辦項(xiàng)目。

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中信集團(tuán)內(nèi)部舉足輕重，甚至成立之初就銜玉而生。作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的老牌企業(yè)，中信集團(tuán)早在1979年創(chuàng)辦初期就有房地產(chǎn)部，新中國(guó)第一家房企、工商注冊(cè)編號(hào)為001號(hào)便是中信房地產(chǎn)公司。

如今，中信股份主要的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)是中信泰富（中國(guó)）投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信泰富）。一位接近中信泰富的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司沒有進(jìn)一步消息可對(duì)外透露，唯有抓緊推進(jìn)楊浦地塊的各項(xiàng)建設(shè)工作。

百億摘得上海楊浦地塊

11月底的一個(gè)工作日下午，上海黃浦江邊的世博大道商業(yè)寫字樓馬路安靜，中信股份的領(lǐng)導(dǎo)行色匆匆來(lái)到世博大道的中信泰富辦公樓下，一行人沒有過多停留，就直接奔向辦公室里開會(huì)。

一個(gè)多星期前，上海楊浦區(qū)政府官網(wǎng)公布，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)四宗地塊最終確認(rèn)由中信泰富為開發(fā)主體。

四宗地塊均為楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊，用地面積共計(jì)約8.65萬(wàn)平方米，計(jì)容面積總計(jì)約18.1萬(wàn)平方米，其中住宅約11.3萬(wàn)平方米、商業(yè)辦公用房約6.8萬(wàn)平方米。

地塊所在的楊浦濱江八埭頭板塊是上海商業(yè)、文化、工業(yè)歷史發(fā)展的源頭之一。去年6月，老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)在平?jīng)錾鐓^(qū)攜手上海楊樹浦置業(yè)拿下一宗地塊，最終公示的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到21萬(wàn)元/平方米，為目前楊浦第一、上海第二高的房?jī)r(jià)紀(jì)錄，該處地塊與中信此次摘得的項(xiàng)目?jī)H一街之隔，且用地面積只有中信項(xiàng)目的五分之一。

“該處項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Υ?，投資安全邊界較高，經(jīng)濟(jì)測(cè)算回報(bào)合理，”中信股份方面欣然表示，通過與楊浦國(guó)資組建合資公司發(fā)展平?jīng)錾鐓^(qū)項(xiàng)目，能夠延續(xù)發(fā)展公司在上海豪宅、高端商業(yè)、甲辦市場(chǎng)的名氣與口碑。

記者在采訪中了解到，該項(xiàng)目不僅位于區(qū)域內(nèi)的核心地段，與中信在上海的布局也頗為呼應(yīng)。目前地塊上已完成搬遷，除了少數(shù)保留建筑，其他地方暫時(shí)作為停車場(chǎng)使用。

項(xiàng)目鄰近黃浦江北岸，與早年開發(fā)完成的陸家嘴濱江金融城隔江而立。陸家嘴濱江金融城是中信泰富和中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)于2005年聯(lián)合開發(fā)，其中的住宅部分名為九廬，開盤曾超過13萬(wàn)元/平方米，目前小區(qū)二手房均價(jià)超過22萬(wàn)元/平方米。

據(jù)中信股份介紹，上述平?jīng)錾鐓^(qū)項(xiàng)目的土地遴選成交價(jià)為底價(jià)約114.4億元，根據(jù)中信股份的公告，合資公司將由中信泰富占股87%，承擔(dān)的項(xiàng)目資金約為108.01億元，楊浦國(guó)資方面占股13%。合資公司的董事會(huì)將分別由5名董事組成，其中4名董事（含董事長(zhǎng)）由中信方面委任，一名董事（為副董事長(zhǎng)）由楊浦國(guó)資方面委任。土地出讓價(jià)款及開發(fā)建設(shè)資金的實(shí)際需求按持股比例同步實(shí)繳出資，并按實(shí)繳出資比例分享利潤(rùn)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。

結(jié)合項(xiàng)目的土地使用權(quán)代價(jià)及契稅、所在地區(qū)的現(xiàn)行物業(yè)市況、發(fā)展?jié)摿?，合資公司的總資本承擔(dān)預(yù)計(jì)為124.15億元，中信方面承擔(dān)的108.01億元將由內(nèi)部資源撥付，未來(lái)則將通過擔(dān)保貸款或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行增資。

公司回歸住宅開發(fā)軌道？

7年前，中信集團(tuán)大象轉(zhuǎn)身，將住宅地產(chǎn)資產(chǎn)等以310億元轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)，公司便投向城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，持續(xù)深耕上海等核心城市核心地段的項(xiàng)目。

而近三年的數(shù)據(jù)顯示，中信正在陸續(xù)回到住宅開發(fā)軌道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年至今，中信泰富地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)公開土地市場(chǎng)拿下17宗地塊，涉及城市包括上海、廣州、南京、濟(jì)南和揚(yáng)州等，總建設(shè)用地面積97.2萬(wàn)平方米，總權(quán)益拿地金額達(dá)到233.578億元。

中信集團(tuán)旗下另一地產(chǎn)平臺(tái)中信城開也拿下8宗地塊，總建設(shè)用地面積37.44萬(wàn)平方米，總權(quán)益拿地金額約55.466億元。

超百億金額摘得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)項(xiàng)目之前，2022年10月，中信泰富地產(chǎn)曾聯(lián)合中船集團(tuán)以總價(jià)187.6億元競(jìng)得廣船二期、三期地塊，總計(jì)以近270億元的代價(jià)獲得廣船地塊整體開發(fā)權(quán)，廣船地塊的總土地金額刷新廣州史上出讓價(jià)最高地塊的紀(jì)錄。

記者梳理近年財(cái)報(bào)注意到，2022年，中信泰富地產(chǎn)相繼在廣州、蘇州和濟(jì)南獲取3個(gè)新項(xiàng)目。截至2022年底，以地上規(guī)劃計(jì)容建筑面積計(jì)算，公司在國(guó)內(nèi)的土地儲(chǔ)備面積約634萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積約475萬(wàn)平方米，創(chuàng)下公司歷史新高。

中信泰富地產(chǎn)是中信股份旗下新型城鎮(zhèn)化板塊的6家重要子公司之一，總部位于上海，主要專注于開發(fā)城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目分布在長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等主要城市，包括上海崇明海和院及信泰中心、武漢中信泰富濱江金融城及光谷創(chuàng)新天地、揚(yáng)州錦辰及錦棠、蘇州信泰中心等等。

其他5家子公司比如中信建設(shè)為工程建設(shè)綜合業(yè)務(wù)、中信城開為城市更新改造及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。2022年，新型城鎮(zhèn)化板塊的業(yè)務(wù)資產(chǎn)合計(jì)3713億港元，是五個(gè)業(yè)務(wù)板塊中除了綜合金融服務(wù)的第二大業(yè)務(wù)板塊；對(duì)外收入570.6億港元，板塊收入占比最低；歸屬于普通股東凈利潤(rùn)20.95億元，同比減少73%。

今年上半年，新型城鎮(zhèn)化板塊實(shí)現(xiàn)對(duì)外收入160.77億元，同比減少10%；歸屬于普通股東凈利潤(rùn)30.42億元，同比增加2.3%。無(wú)錫玖著、廣州濱江上都等新住宅項(xiàng)目銷售良好，但是因項(xiàng)目結(jié)算基數(shù)較高，及報(bào)告期內(nèi)分享中海地產(chǎn)權(quán)益凈利潤(rùn)減少，營(yíng)業(yè)收入同比下降23%至23.60億元，凈利潤(rùn)同比下降27%至19.75億元。

從房地聯(lián)動(dòng)價(jià)和項(xiàng)目體量來(lái)看，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊無(wú)疑將是中信泰富地產(chǎn)未來(lái)業(yè)績(jī)的重要增長(zhǎng)引擎，但如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已非7年之前的形勢(shì)。項(xiàng)目產(chǎn)品能否贏得市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資金回籠，是公司接下來(lái)將接受的考驗(yàn)。