每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-10-26 18:55:07
◎克而瑞四川分析指出,這或?qū)?duì)成都土拍市場(chǎng)產(chǎn)生三個(gè)方面的影響:首先,不限價(jià),熱度板塊和地塊溢價(jià)可能性變高,出現(xiàn)新地王是大概率事件;其次,瑕疵地塊或者非熱度板塊,土地關(guān)注度變?nèi)?,市?chǎng)分化進(jìn)步一步加?。蛔詈?,于房企而言,機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存,產(chǎn)品打造能力決定是風(fēng)險(xiǎn)還是機(jī)遇。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
10月26日,成都“9.26”新政后首次土拍落槌,7宗宅塊全部成功出讓,其中4宗觸頂搖號(hào),1宗溢價(jià)成交,2宗底價(jià)成交,平均溢價(jià)率為8.4%,成交總金額約68.5億元。
據(jù)悉,本次土拍采取“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”方式,取消了“最高清水限價(jià)+成品裝修價(jià)格”設(shè)定,將部分自住定價(jià)權(quán)交給開(kāi)發(fā)商,打破了此前土拍延續(xù)的“雙限”制度,僅設(shè)置土地最高限價(jià)。
這也是成都最后一次采用這一方式拍賣。就在10月23日,成都發(fā)布公告,將于11月15日出讓7宗住宅用地,屆時(shí)將采用“競(jìng)地價(jià)”方式出讓。這也意味著,在成都實(shí)行已近3年的“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”雙限政策和近7年的土拍熔斷機(jī)制將取消,回歸到價(jià)高者得的模式。
從地塊分布情況來(lái)看,有2宗地塊來(lái)自郫都區(qū)、青白江區(qū)等非限購(gòu)區(qū)域,其余5宗均來(lái)自成都天府新區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)等“5+2”區(qū)域。
作為取消限價(jià)前的最后一場(chǎng)出讓,本次土拍依然吸引了包括建發(fā)房產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、電建集團(tuán)、興城人居、中旅地產(chǎn)等超40余家房企參與報(bào)名,其中場(chǎng)次一有39家企業(yè)報(bào)名,場(chǎng)次二有44家企業(yè)報(bào)名。
“優(yōu)質(zhì)地塊和當(dāng)前相對(duì)寬松的政策環(huán)境使得開(kāi)發(fā)商拿地情緒回升。”中指院四川分院指出,本次出讓的地塊主要位于核心主城區(qū),區(qū)位條件和地塊價(jià)值優(yōu)質(zhì),大部分地塊規(guī)模皆小于50畝。
從結(jié)果來(lái)看,“5+2”依然受到開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)追捧。如位于天府公園西約47畝、天府前灣約37畝兩宗純住宅地塊在開(kāi)拍快速觸發(fā)熔斷后,分別有26家和41家房企進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié),最終分別被保利、杭州坤航幸運(yùn)抽中,成交樓面地價(jià)分別為15700元/平方米、12800元/平方米。
而另外兩宗達(dá)到最高限價(jià)的地塊,則分別是位于金牛區(qū)金泉街道的約91畝、以及成華區(qū)二八板塊約46畝純住宅地塊,中國(guó)電建和中旅地產(chǎn)分別以樓面地價(jià)13500元/平方米、16300元/平方米搖中。
不過(guò),一宗來(lái)自主城成華區(qū)保和街道的63.5畝住兼商用地,最終被興城人居以底價(jià)拿下,這也是本次土拍“5+2”區(qū)域唯一一宗底價(jià)成交的地塊。
另外一宗底價(jià)出讓的地塊則來(lái)自青白江區(qū)的約124.9畝住兼商用地,陸港興城以樓面地價(jià)3000元/平方米成交;龍湖以0.68%溢價(jià)拿下的地塊則位于郫都區(qū)犀浦。
這是成都最后一次采取“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”的土拍方式。
就在10月23日,成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布最新土拍公告,11月15日將對(duì)中心城區(qū)7宗涉宅地塊進(jìn)行拍賣,此次拍賣將采取“競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行,不再有“土地最高限價(jià)”要求。
這意味著,成都自2020年末出現(xiàn)的“雙限政策”將成為歷史,2016年末啟用的土拍“熔斷機(jī)制”也將告一段落,土地拍賣重回“價(jià)高者得”。
具體來(lái)看,7宗地塊均位于中心城區(qū),其中成華區(qū)和金牛區(qū)各供地2宗,青羊區(qū)、龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)各供地1宗;板塊方面,有國(guó)賓、青羊新城、十陵等熱門供地區(qū)域。而單宗地塊用地規(guī)模都不大,約在19畝-66畝之間,其中有3宗屬于30畝以內(nèi)的“袖珍地”,起始樓面價(jià)最低為青白江約57畝住宅用地,3000元/平方米;最高為青羊區(qū)蔡橋?約66畝住兼商用地,16000元/平方米。
對(duì)此,克而瑞四川分析指出,這或?qū)?duì)成都土拍市場(chǎng)產(chǎn)生三個(gè)方面的影響:首先,不限價(jià),熱度板塊和地塊溢價(jià)可能性變高,出現(xiàn)新地王是大概率事件;其次,瑕疵地塊或者非熱度板塊,土地關(guān)注度變?nèi)?,市?chǎng)分化進(jìn)步一步加劇;最后,于房企而言,機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存,產(chǎn)品打造能力決定是風(fēng)險(xiǎn)還是機(jī)遇。
新地王方面,11月15日出讓的所有地塊中,用地面積最大、起拍樓面價(jià)最高的青羊區(qū)蔡橋街道萬(wàn)家灣約66畝,起拍價(jià)16000元/平方米,在本次地價(jià)不設(shè)限,外光華片區(qū)土地和住宅都供應(yīng)不足的情況下,本宗地成交價(jià)能否破20000元/平方米,成為地價(jià)放開(kāi)后首個(gè)“地王”也成了當(dāng)前市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注。
據(jù)悉,今年8月15日,同一板塊,建發(fā)以總價(jià)31.8443億元、成交樓面價(jià)19400元/平方米、溢價(jià)率14.79%競(jìng)得一宗總面積為107.1畝的純住宅用地,限定房?jī)r(jià)為32000元/平方米。
封面圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)-VCG11384675141
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