華僑城西安“窘境”？

行業(yè)調(diào)整周期下，華僑城似乎成了央企中的“失意者”。 為了扭轉(zhuǎn)持續(xù)虧損的現(xiàn)狀和緩解業(yè)績(jī)承壓，華僑城目前正在集中出售位于上海、西安、南京、成都等多地的重點(diǎn)項(xiàng)目，其中位于西安核心位置的曲江太平坊項(xiàng)目被出售，作價(jià)11.45億元。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理華僑城西安投資項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，華僑城在西安的日子難言舒坦，自2018年開始至今，華僑城頻繁出售部分西安項(xiàng)目股權(quán)，且有部分項(xiàng)目陷入擱淺停工狀態(tài)，其號(hào)稱逾2000億元的戰(zhàn)略投資，目前實(shí)際落地尚有一定差距。 出售曲江太平坊 華僑城最初進(jìn)入西安市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目就是落在曲江，沒想到多年后，其轉(zhuǎn)而出售曲江項(xiàng)目。 11月17日，北京產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上發(fā)布了《陜西省西安市慈恩路在建工程項(xiàng)目》資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。 上述資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方為西安華僑城實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安華僑城實(shí)業(yè)”），為上市公司華僑城A（000069）的并表子公司，轉(zhuǎn)讓底價(jià)11.45億元，標(biāo)的物具體位置位于西安曲江新區(qū)慈恩路以南、慈恩東路以東，土地面積41282.17平米（折合61.923畝）。 曲江太平堡大門實(shí)拍每經(jīng)記者張文瑜攝 同時(shí)，上述轉(zhuǎn)讓信息披露，截至目前，轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)投資額未達(dá)總投資額的25%，因此根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行流轉(zhuǎn)。本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)包含增值稅。 每經(jīng)記者查詢?nèi)A僑城A年報(bào)注意到，上述華僑城轉(zhuǎn)讓的曲江項(xiàng)目在年報(bào)中的地塊名為曲江太平堡，土地規(guī)劃用途為商辦用地，華僑城持有100%權(quán)益。 公開信息顯示，曲江太平堡地塊由西安華僑城實(shí)業(yè)在2021年12月8日摘得，土地價(jià)款為85415萬(wàn)元，實(shí)際畝單價(jià)1379萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)12942元/㎡。 按照當(dāng)時(shí)土地出讓公告，曲江太平堡地塊地上建筑面積不大于66000平方米，其中酒店10000平方米，商業(yè)56000平方米；地下建筑面積不小于39200平方米，其中地下酒店5000平方米，地下商業(yè)8000平方米，地下停車26200平方米，地下空間開發(fā)利用不少于3層。土地使用年期為40年。 值得注意的是，以上地塊設(shè)置了特別約定，受讓方要承諾在該宗地按照不低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)高品質(zhì)特色酒店，酒店建筑面積不少于15000平方米，自動(dòng)工之日起，3年內(nèi)完成建設(shè)，5年內(nèi)完成星級(jí)酒店評(píng)定工作，且自酒店建成之日起3年內(nèi)不得變更用途或自降等級(jí)。 今年初，西安華僑城實(shí)業(yè)則發(fā)布了曲江太平堡地塊的設(shè)計(jì)招標(biāo)公告，建設(shè)項(xiàng)目名為曲江太平坊項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)及高品質(zhì)酒店，總投資26.83億元，按照地塊的特別約定設(shè)置了建設(shè)內(nèi)容，共包含21棟單體建筑，計(jì)劃開工時(shí)間為2023年8月，計(jì)劃竣工時(shí)間2025年8月。 記者實(shí)地探訪曲江太平堡地塊發(fā)現(xiàn)，該地塊位置極為優(yōu)越，位于曲江的黃金核心位置，緊鄰大雁塔景區(qū)、大唐不夜城、大唐芙蓉園等一眾頂流文旅項(xiàng)目，是曲江一期少有的待開發(fā)地塊。 不過(guò)，該地塊尚為凈地，從2021年底拿地，到2023年初發(fā)布設(shè)計(jì)招標(biāo)，到11月掛出出售公告，無(wú)任何開發(fā)動(dòng)工痕跡。 曲江太平堡地塊現(xiàn)場(chǎng)情況 “太平堡拆遷完圍擋到現(xiàn)在三年多了，一直沒動(dòng)工，近半年處于考古期，考古還沒做完，華僑城要賣估計(jì)是資金問(wèn)題”一位看守項(xiàng)目地塊的人員表示。 針對(duì)曲江太平堡出讓問(wèn)題，每經(jīng)記者致電華僑城A董秘辦進(jìn)一步了解情況，但由于公司旗下項(xiàng)目較多，該董秘辦工作人員就近期出售各地資產(chǎn)回應(yīng)稱，出售一些項(xiàng)目一方面還是回籠資金，有的項(xiàng)目現(xiàn)在不太好做；一方面華僑城還是要聚焦主業(yè)，后續(xù)以文化+旅游業(yè)務(wù)為主。 西安國(guó)際中心停工 回看華僑城西安開發(fā)歷程，自2009年進(jìn)入西安市場(chǎng)，其在西安已經(jīng)布局14年，年報(bào)信息顯示，西安亦為其旅游+地產(chǎn)業(yè)務(wù)深耕的重鎮(zhèn)，其在2017年一度宣布逾2000億戰(zhàn)略投資西安。 不過(guò)，記者梳理華僑城在西安的開發(fā)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)項(xiàng)目始終較為審慎和緩慢，自2018年華僑城起頻繁出售部分西安項(xiàng)目股權(quán)，部分項(xiàng)目陷入擱淺停工狀態(tài)，部分實(shí)際落地則與預(yù)期投資存在差距。 西安國(guó)際中心停工現(xiàn)場(chǎng) 據(jù)華僑城官網(wǎng)及上市公司年報(bào)信息，2009年公司宣布在西安開發(fā)旅游綜合項(xiàng)目，最終落地為西安華僑城的純地產(chǎn)項(xiàng)目，即位于曲江一期核心位置，主打高端別墅的地產(chǎn)項(xiàng)目108坊，緊接著華僑城開發(fā)了天鵝堡。 當(dāng)時(shí)華僑城地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略“短平快”，以上兩個(gè)項(xiàng)目則是“短平快”的實(shí)踐代表，當(dāng)年拿地，當(dāng)年銷售，兩個(gè)項(xiàng)目確實(shí)也賣得不錯(cuò)，給華僑城貢獻(xiàn)了可觀的銷售業(yè)績(jī)。 2013年，華僑城開了當(dāng)代藝術(shù)中心西安館。2016年10月，公司旗下華僑城（亞洲）控股有限公司擬以15.9億元收購(gòu)西安長(zhǎng)安國(guó)際中心物業(yè)A和物業(yè)B資產(chǎn)。 2017年華僑城拿下雁塔區(qū)長(zhǎng)安南路項(xiàng)目即西安國(guó)際中心，占有權(quán)益70%。同年6月華僑城集團(tuán)與西安簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，號(hào)稱在西安市投資2380億元，實(shí)施1+7系列重大項(xiàng)目建設(shè)。 “2380億只是框架協(xié)議，后續(xù)有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目我們會(huì)考慮?！鄙鲜龉ぷ魅藛T向記者表示。 2018年2月，先期總投資670億元的西咸新區(qū)灃東華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目正式啟動(dòng)，包含鎬京國(guó)家大遺址保護(hù)項(xiàng)目、歡樂谷都市旅游度假區(qū)項(xiàng)目、國(guó)際低碳城項(xiàng)目、灃河詩(shī)經(jīng)里文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目、斗門歷史文化名鎮(zhèn)項(xiàng)目、春風(fēng)十里田園綜合體項(xiàng)目、絲路國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目。 同年3月，總投資40億元的西安國(guó)際中心開工，預(yù)計(jì)2022年12月竣工。公開資料，西安國(guó)際中心為2018年西安市重大投資代表項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容為城市商業(yè)綜合體，包括一棟318米超高層建筑，將打造西安城市的全新地標(biāo)。 然而，記者注意到，2018年11月，華僑城亞洲（HK,03366）對(duì)外發(fā)布公告，以8.3億價(jià)格掛牌出讓全資子公司西安華僑城置地有限公司旗下的部分資產(chǎn)，此資產(chǎn)即為2年前收購(gòu)的長(zhǎng)安國(guó)際。 2019年8月，華僑城擬轉(zhuǎn)讓西安思睿置地有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)31.29億元，西安思睿置地背后股東西安灃東華僑城發(fā)展有限公司，曾以底價(jià)46.71億元競(jìng)得灃東新城5宗商住地。 位于小寨核心商圈于2018年3月開工的西安國(guó)際中心，目前則陷入停工狀態(tài)，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，2.06萬(wàn)方的地塊上僅建了一棟地下3層，地上8層的爛尾建筑?！耙呀?jīng)停工一年了”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員告訴記者。 就西安國(guó)際中心項(xiàng)目停工問(wèn)題，上述工作人員表示，這個(gè)項(xiàng)目可能下來(lái)需要再去了解一下，具體的現(xiàn)在還不清楚。 西安國(guó)際中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)每經(jīng)記者張靜攝 住宅項(xiàng)目方面，記者注意到，除了108坊和天鵝堡，華僑城此后在西安的住宅地產(chǎn)多為合作項(xiàng)目，甚少獨(dú)立操盤，如與招商蛇口合作的招商雍景灣（西咸文教園）及高新項(xiàng)目招商臻觀府。 灃東華僑城項(xiàng)目中，目前則開發(fā)了公寓、商業(yè)項(xiàng)目華僑城創(chuàng)想中心，與融創(chuàng)合作的住宅項(xiàng)目融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲，2021年開業(yè)的歡樂谷瑪雅海灘水公園，2022年城市新地標(biāo)西安OCT1314摩天輪等。據(jù)年報(bào)信息，預(yù)計(jì)總投資為394.66億元。 據(jù)華僑城A2023年半年報(bào)，灃東華僑城項(xiàng)目總占地面積107.46萬(wàn)方，總計(jì)容建筑面積124.02萬(wàn)方，剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積8.05萬(wàn)方。灃東華僑城項(xiàng)目（歡樂谷陸公園），總計(jì)容建筑面積12.70萬(wàn)方，尚未開發(fā)。 華僑城業(yè)績(jī)承壓 西安部分項(xiàng)目陸續(xù)掛牌“拋售”或停工擱淺，實(shí)際上已經(jīng)揭露了華僑城的資金困擾。 據(jù)華僑城旗下A股上市公司華僑城A發(fā)布的年報(bào)來(lái)看，自2021年起公司業(yè)績(jī)就開始出現(xiàn)下滑。2021年華僑城營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1025.84億元，同比增長(zhǎng)25.25%，達(dá)到了歷史之最。但其凈利潤(rùn)僅有37.99億元，同比下降70.05%，增收不增利。 2022年華僑城A營(yíng)收為767.67億元，同比下降25.17%；凈利潤(rùn)為-109億元，同比下降387.05%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-116.44億元，同比下降606.64%。 其中，房地產(chǎn)、旅游綜合收入分別減少16%、37%，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)綜合毛利分別下降14%、52%，這也是華僑城上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。 此外，資產(chǎn)減值損失問(wèn)題亦是華僑城A虧損的內(nèi)在原因。 根據(jù)華僑城A在年報(bào)中的口徑，其計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元。并長(zhǎng)期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備12億元，二者合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元，而上年該數(shù)據(jù)則為21.24億元。 業(yè)績(jī)虧損的情況下，裁員或是華僑城A減輕資金壓力的途徑之一。從其年報(bào)來(lái)看，2021年華僑城A的員工人數(shù)為24526人，但截至2022年年底，其員工人數(shù)降至19713人，裁員近20%。 圖片來(lái)源：華僑城A公告 2023年第三季度，華僑城A收入持續(xù)下滑、利潤(rùn)虧損放大。公告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約123.21億元，同比減少4.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-20.4億元，同比減少9813.98%。 截至9月30日，華僑城的貨幣資金約423.91億元，短期借款約109.11億元，應(yīng)付票據(jù)約2045萬(wàn)元，應(yīng)付賬款約301.4億元。 不過(guò)，今年4月，華僑城A發(fā)布公告稱，公司實(shí)控人華僑城集團(tuán)同意公司向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券項(xiàng)目，同意本次發(fā)行的發(fā)行總額不超過(guò)人民幣88億元（含88億元），且募集資金總額不超過(guò)人民幣88億元的總體方案。 此外，記者在11月17日華僑城A披露的投資者調(diào)研活動(dòng)公告中發(fā)現(xiàn)，其表示2023-2024年度已獲得控股股東華僑城集團(tuán)有限公司400億元借款額度，截至9月末股份公司剩余借款額度依舊十分充足。 88億可轉(zhuǎn)債及實(shí)控股東大手筆的“借款”，或能對(duì)其在建項(xiàng)目有一定推動(dòng)。 從其披露的最新累計(jì)土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，截至2023年9月底，華僑城項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積為3483.67萬(wàn)方，剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積為1729.00萬(wàn)方，有超過(guò)一半的土地處于待開發(fā)狀態(tài)。