房企化債進(jìn)展觀察 | 正榮地產(chǎn)：39億美元境外債重組方案框架公布，“不削債”成亮點(diǎn)

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

又一家出險(xiǎn)房企的境外債重組方案出現(xiàn)重大進(jìn)展。

11月1日晚間，正榮地產(chǎn)（HK06158，股價(jià)0.105港元，市值4.59億港元）發(fā)布公告披露境外債務(wù)重組最新進(jìn)展，公司與債權(quán)人特別小組成員簽訂了重組條款書。截至公告日，該債權(quán)人特別小組成員持有約占由正榮地產(chǎn)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)和永續(xù)證券未償還本金總額的27.1%。

“公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務(wù)管理方案建議，如果得到債權(quán)人接納及相關(guān)司法機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，相信將為公司提供足夠的財(cái)務(wù)靈活性及充裕時(shí)間以穩(wěn)定業(yè)務(wù)，因此與獨(dú)立國(guó)際財(cái)務(wù)顧問估計(jì)的清算情景相比，為債權(quán)人提供了更佳的回收價(jià)值。”

正榮地產(chǎn)方面表示，公司及債權(quán)人特別小組簽署條款書，是實(shí)現(xiàn)境外整體債務(wù)管理方案過程中的一個(gè)重要里程碑。

圖片來源：正榮地產(chǎn)公告

境外債務(wù)重組取得重大進(jìn)展

公告顯示，該條款書是正榮地產(chǎn)和債權(quán)人特別小組之間協(xié)議的基礎(chǔ)，并受合約約束。正榮地產(chǎn)和債權(quán)人特別小組同意并承諾真誠(chéng)合作，并盡商業(yè)上最大努力，在重組支持協(xié)議中商定進(jìn)一步的詳細(xì)條款，從而取代條款書；為使境外整體債務(wù)管理方案生效、協(xié)議在所有重大方面與條款書保持一致，如有必要，雙方隨后會(huì)簽訂進(jìn)一步的協(xié)議。

正榮境外整體債務(wù)管理方案框架要點(diǎn)包括：一是向境外債權(quán)人提出將其境外債務(wù)及應(yīng)計(jì)但未付利息置換為4個(gè)系列新的美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先票據(jù)，期限為4至7年；二是在重組生效日，以現(xiàn)金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權(quán)人支付同意費(fèi)用，并向其分配第一系列新票據(jù)中1億美元（如適用）的按比例份額；三是以公司若干資產(chǎn)為新票據(jù)提供擔(dān)保；四是將公司若干資產(chǎn)處置的部分所得款項(xiàng)凈額用于新票據(jù)的特定強(qiáng)制贖回或回購(gòu)。

公告透露，重組生效日期將不遲于2024年6月30日或相關(guān)方可能書面協(xié)議的較后日期，并將在先決條件獲達(dá)成或豁免起計(jì)10個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)在合理及實(shí)際可行情況下盡快落實(shí)。

截至今年6月30日，正榮地產(chǎn)境外債務(wù)中的有息負(fù)債約為39億美元，包括本金額約34億美元的美元及人民幣票據(jù)、總額2億美元的永續(xù)債，若干由公司擔(dān)保的總額700萬美元的票據(jù)，以及約3億美元的其他金融債務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在正榮地產(chǎn)提出的方案建議中，“不削債”無疑是對(duì)債權(quán)人最具吸引力的。正榮地產(chǎn)表示，如果得到債權(quán)人接納及相關(guān)司法機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，相信將為公司提供足夠的財(cái)務(wù)靈活性及充裕時(shí)間以穩(wěn)定業(yè)務(wù)，相比被清算，債權(quán)人還是能夠獲得相應(yīng)的回收價(jià)值。

“正榮地產(chǎn)的這種方式，其實(shí)是延遲債務(wù)的償還。對(duì)正榮地產(chǎn)而言，持有不少商業(yè)地產(chǎn)，而這部分資產(chǎn)的流動(dòng)性下跌會(huì)加劇。當(dāng)然，正榮地產(chǎn)也有相當(dāng)比例的住宅地產(chǎn)。未來在市場(chǎng)上，房企的住宅地產(chǎn)占比不高的話，回流資金的能力會(huì)更加弱。”協(xié)眾策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向每經(jīng)記者表示。

前10月銷售額同比跌超5成

自2022年底正榮地產(chǎn)公開披露啟動(dòng)境外整體債務(wù)管理方案的籌備工作，到目前已近11個(gè)月。

今年以來，正榮地產(chǎn)持續(xù)采取了一系列流動(dòng)性管理及成本控制措施，除推進(jìn)境外債務(wù)的整體管理可行方案、尋求融資延期和豁免外，還進(jìn)行資產(chǎn)處置、加快現(xiàn)金回收及資金歸集、精簡(jiǎn)組織架構(gòu)及減少各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)及行政費(fèi)用，竭盡努力維持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定及現(xiàn)金流平穩(wěn)。

今年1月，正榮地產(chǎn)公告黃仙枝因退休辭任公司主席、執(zhí)行董事，執(zhí)行董事劉偉亮由董事會(huì)副主席調(diào)任為主席。隨后，正榮地產(chǎn)的工作重點(diǎn)明顯轉(zhuǎn)向了“保交付”。

正榮地產(chǎn)方面稱，公司始終把“保交付、提品質(zhì)”作為工作的重中之重，今年1-10月實(shí)現(xiàn)了約34100套新房的交付。如今年6月28日，曾經(jīng)歷了停工、延期風(fēng)波的的上海正榮悅瓏府在“寬展期”內(nèi)實(shí)現(xiàn)了交付。

針對(duì)處于債務(wù)重組中的房企，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水建議，“在盡快達(dá)成債務(wù)重組方案的同時(shí)恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，依靠經(jīng)營(yíng)回血來化解風(fēng)險(xiǎn)。”

圖片來源：正榮地產(chǎn)公告

今年1-10月，正榮地產(chǎn)連同其附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約137.76億元，同比下降52.75%。中報(bào)顯示，今年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益185.01億元，同比增加43.8%；公司擁有人應(yīng)占虧損14.64億元，較2022年同期收窄43.9%。

從正榮地產(chǎn)的貨值來看，截至2023年6月30日，其擁有持作出售的已竣工物業(yè)118.57億元，較2022年12月31日的99.04億元增加了19.7%。正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司在中國(guó)內(nèi)地32個(gè)城市擁有164個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，總建筑面積為1660萬平方米。

不過，出險(xiǎn)企業(yè)要恢復(fù)造血機(jī)能，還有很多難關(guān)要闖。黃立沖分析認(rèn)為，“出險(xiǎn)房企要活過來，還是要幾個(gè)前提條件：一是銷售速度要加快，但如果市場(chǎng)整體缺乏流動(dòng)性，企業(yè)銷售也困難；二是銷售價(jià)格不能下跌，如果去化率不夠快、價(jià)格也下跌的話，企業(yè)還是無法承受未來市場(chǎng)的壓力；三是政策端支持。”

在公告中，正榮地產(chǎn)對(duì)未來現(xiàn)金流作了預(yù)測(cè)，并提出該預(yù)測(cè)基于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境若能恢復(fù)正常等前提下作出，鑒于其中的不確定性，公告中亦提示公司股東和其他投資者不應(yīng)過分依賴該等前瞻性預(yù)估。“基于市場(chǎng)狀況和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，考慮在未來五年內(nèi)逐步出售其投資物業(yè)，預(yù)計(jì)將增加流動(dòng)資金約50億-80億元。”

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