房企化債進展觀察 | 正榮地產(chǎn)：39億美元境外債重組方案框架公布，“不削債”成亮點

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

又一家出險房企的境外債重組方案出現(xiàn)重大進展。

11月1日晚間，正榮地產(chǎn)（HK06158，股價0.105港元，市值4.59億港元）發(fā)布公告披露境外債務重組最新進展，公司與債權人特別小組成員簽訂了重組條款書。截至公告日，該債權人特別小組成員持有約占由正榮地產(chǎn)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)和永續(xù)證券未償還本金總額的27.1%。

“公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務管理方案建議，如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，相信將為公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩(wěn)定業(yè)務，因此與獨立國際財務顧問估計的清算情景相比，為債權人提供了更佳的回收價值。”

正榮地產(chǎn)方面表示，公司及債權人特別小組簽署條款書，是實現(xiàn)境外整體債務管理方案過程中的一個重要里程碑。

圖片來源：正榮地產(chǎn)公告

境外債務重組取得重大進展

公告顯示，該條款書是正榮地產(chǎn)和債權人特別小組之間協(xié)議的基礎，并受合約約束。正榮地產(chǎn)和債權人特別小組同意并承諾真誠合作，并盡商業(yè)上最大努力，在重組支持協(xié)議中商定進一步的詳細條款，從而取代條款書；為使境外整體債務管理方案生效、協(xié)議在所有重大方面與條款書保持一致，如有必要，雙方隨后會簽訂進一步的協(xié)議。

正榮境外整體債務管理方案框架要點包括：一是向境外債權人提出將其境外債務及應計但未付利息置換為4個系列新的美元計價的優(yōu)先票據(jù)，期限為4至7年；二是在重組生效日，以現(xiàn)金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權人支付同意費用，并向其分配第一系列新票據(jù)中1億美元（如適用）的按比例份額；三是以公司若干資產(chǎn)為新票據(jù)提供擔保；四是將公司若干資產(chǎn)處置的部分所得款項凈額用于新票據(jù)的特定強制贖回或回購。

公告透露，重組生效日期將不遲于2024年6月30日或相關方可能書面協(xié)議的較后日期，并將在先決條件獲達成或豁免起計10個營業(yè)日內(nèi)在合理及實際可行情況下盡快落實。

截至今年6月30日，正榮地產(chǎn)境外債務中的有息負債約為39億美元，包括本金額約34億美元的美元及人民幣票據(jù)、總額2億美元的永續(xù)債，若干由公司擔保的總額700萬美元的票據(jù)，以及約3億美元的其他金融債務。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在正榮地產(chǎn)提出的方案建議中，“不削債”無疑是對債權人最具吸引力的。正榮地產(chǎn)表示，如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，相信將為公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩(wěn)定業(yè)務，相比被清算，債權人還是能夠獲得相應的回收價值。

“正榮地產(chǎn)的這種方式，其實是延遲債務的償還。對正榮地產(chǎn)而言，持有不少商業(yè)地產(chǎn)，而這部分資產(chǎn)的流動性下跌會加劇。當然，正榮地產(chǎn)也有相當比例的住宅地產(chǎn)。未來在市場上，房企的住宅地產(chǎn)占比不高的話，回流資金的能力會更加弱。”協(xié)眾策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向每經(jīng)記者表示。

前10月銷售額同比跌超5成

自2022年底正榮地產(chǎn)公開披露啟動境外整體債務管理方案的籌備工作，到目前已近11個月。

今年以來，正榮地產(chǎn)持續(xù)采取了一系列流動性管理及成本控制措施，除推進境外債務的整體管理可行方案、尋求融資延期和豁免外，還進行資產(chǎn)處置、加快現(xiàn)金回收及資金歸集、精簡組織架構及減少各項運營及行政費用，竭盡努力維持經(jīng)營穩(wěn)定及現(xiàn)金流平穩(wěn)。

今年1月，正榮地產(chǎn)公告黃仙枝因退休辭任公司主席、執(zhí)行董事，執(zhí)行董事劉偉亮由董事會副主席調任為主席。隨后，正榮地產(chǎn)的工作重點明顯轉向了“保交付”。

正榮地產(chǎn)方面稱，公司始終把“保交付、提品質”作為工作的重中之重，今年1-10月實現(xiàn)了約34100套新房的交付。如今年6月28日，曾經(jīng)歷了停工、延期風波的的上海正榮悅瓏府在“寬展期”內(nèi)實現(xiàn)了交付。

針對處于債務重組中的房企，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水建議，“在盡快達成債務重組方案的同時恢復企業(yè)正常經(jīng)營，依靠經(jīng)營回血來化解風險。”

圖片來源：正榮地產(chǎn)公告

今年1-10月，正榮地產(chǎn)連同其附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司累計實現(xiàn)合約銷售金額約137.76億元，同比下降52.75%。中報顯示，今年上半年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)收益185.01億元，同比增加43.8%；公司擁有人應占虧損14.64億元，較2022年同期收窄43.9%。

從正榮地產(chǎn)的貨值來看，截至2023年6月30日，其擁有持作出售的已竣工物業(yè)118.57億元，較2022年12月31日的99.04億元增加了19.7%。正榮地產(chǎn)連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司在中國內(nèi)地32個城市擁有164個物業(yè)開發(fā)項目的土地儲備，總建筑面積為1660萬平方米。

不過，出險企業(yè)要恢復造血機能，還有很多難關要闖。黃立沖分析認為，“出險房企要活過來，還是要幾個前提條件：一是銷售速度要加快，但如果市場整體缺乏流動性，企業(yè)銷售也困難；二是銷售價格不能下跌，如果去化率不夠快、價格也下跌的話，企業(yè)還是無法承受未來市場的壓力；三是政策端支持。”

在公告中，正榮地產(chǎn)對未來現(xiàn)金流作了預測，并提出該預測基于國內(nèi)房地產(chǎn)市場環(huán)境若能恢復正常等前提下作出，鑒于其中的不確定性，公告中亦提示公司股東和其他投資者不應過分依賴該等前瞻性預估。“基于市場狀況和資產(chǎn)經(jīng)營情況，考慮在未來五年內(nèi)逐步出售其投資物業(yè)，預計將增加流動資金約50億-80億元。”

封面圖片來源： 視覺中國-VCG111312051786