房企化債進(jìn)展觀察 | 龍光集團(tuán)：盡快敲定債務(wù)重組方案，考慮“債轉(zhuǎn)股”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著房地產(chǎn)利好政策不斷落地，多家出險(xiǎn)房企迎來(lái)了化債新進(jìn)展。

11月2日，龍光集團(tuán)（HK03380，股價(jià)0.77港元，市值43.78億港元）發(fā)布公告稱，公司一直在與其債權(quán)人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)進(jìn)行積極溝通和建設(shè)性對(duì)話，以盡快促進(jìn)就境外債務(wù)制定一個(gè)切實(shí)可行的債務(wù)展期方案。截至本公告日期，有關(guān)磋商正在進(jìn)行中，目前尚未就重組條款達(dá)成最終協(xié)議。

“公司正在探索與重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過(guò)將若干金額的現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)為公司股份，以實(shí)現(xiàn)去杠桿化。集團(tuán)將繼續(xù)進(jìn)行積極和具有建設(shè)性的對(duì)話并保持積極的態(tài)勢(shì)，以盡快敲定重組方案的條款。”龍光集團(tuán)表示。

圖片來(lái)源：龍光集團(tuán)公告

正在探索與境外債重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)

自2022年3月曝出流動(dòng)性危機(jī)后，龍光集團(tuán)當(dāng)月便跟投資人協(xié)商通過(guò)一筆境內(nèi)債“19龍控01”的展期，在進(jìn)行質(zhì)押增信后，展期時(shí)間為15個(gè)月。

此后，在經(jīng)過(guò)幾度投票延期后，2022年12月6日，龍光境內(nèi)債整體展期事項(xiàng)獲得債券投資人表決通過(guò)，已展期債券及ABS展期期限為36個(gè)月，未展期債券及ABS展期期限為48個(gè)月，總金額達(dá)223.6億元。龍光集團(tuán)也是繼2022年11月的富力地產(chǎn)之后，第二家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的房企。

然而，隨著流動(dòng)性持續(xù)收緊，龍光集團(tuán)于2022年8月正式宣告美元債違約，并開(kāi)啟總額約62億美元境外債整體重組的談判。

不過(guò)，相較于境內(nèi)債，龍光集團(tuán)境外債整體重組的進(jìn)展并不順利。2022年11月初，有部分境外債權(quán)人提交針對(duì)龍光的清盤(pán)呈請(qǐng)。彼時(shí)，龍光集團(tuán)對(duì)外稱，會(huì)盡快推進(jìn)整體債務(wù)管理方案。

值得一提的是，近期有市場(chǎng)消息稱，龍光集團(tuán)就境外債務(wù)管理方案，向債券持有人發(fā)出了一份擬定的境外債重組方案。該方案給出了多項(xiàng)選擇，包括對(duì)境外債務(wù)中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付；在債轉(zhuǎn)股的方案中，最多6億美元的債轉(zhuǎn)股，價(jià)格為3港元/股；對(duì)最多6億美元的債務(wù)進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，價(jià)格為4.25港元/股，同時(shí)會(huì)給予5年期的優(yōu)先票據(jù)，在第3年支付首筆攤銷款；給予8年期的優(yōu)先新票據(jù)，在第4年支付首筆攤銷款。

但對(duì)于上述市場(chǎng)消息，龍光方面知情人士近日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該方案并非最終方案，還會(huì)溝通調(diào)整，方案最終如何、何時(shí)能定都還有很大不確定性。

在11月2日的公告中，龍光集團(tuán)表示，公司正在探索與重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過(guò)將若干金額的現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)為公司股份，以實(shí)現(xiàn)去杠桿化。集團(tuán)將繼續(xù)進(jìn)行積極和具有建設(shè)性的對(duì)話并保持積極的態(tài)勢(shì)，以盡快敲定重組方案的條款。

“債務(wù)重組通常用展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償?shù)榷喾N形式。出險(xiǎn)房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過(guò)對(duì)還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長(zhǎng)償還時(shí)間。債務(wù)展期的一般做法為境內(nèi)債券通過(guò)召開(kāi)持有人會(huì)議的方式實(shí)現(xiàn)，境外債券通過(guò)交換要約的方式實(shí)現(xiàn)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

銷售業(yè)績(jī)“腰斬”，未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地

“房企債務(wù)展期成功對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極信號(hào)，這意味著資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心有所恢復(fù)，愿意給予一定支持，但大多傾向于具有一定的發(fā)展?jié)摿η覍?shí)力突出的房企，部分中小企業(yè)和出險(xiǎn)房企仍將面臨一定壓力。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向每經(jīng)記者表示。

深陷流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)龍光集團(tuán)的影響除了銷售規(guī)模大幅下降外，還有在土地市場(chǎng)的大肆擴(kuò)張勢(shì)頭不再。

圖片來(lái)源：龍光集團(tuán)2023年中報(bào)

中報(bào)顯示，今年上半年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為124.5億元，期內(nèi)虧損為17.60億元。對(duì)于虧損原因，龍光集團(tuán)在公告中表示，“主要由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑及毛利率下跌，存貨減值撥備增加以及匯率波動(dòng)的影響。”

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-10月，龍光集團(tuán)以187.8億元的銷售額排在行業(yè)第70位。而2022年同期，龍光集團(tuán)以385.6億元的銷售額排在行業(yè)第32位。銷售規(guī)格跌幅超過(guò)100%。

在土地儲(chǔ)備方面，今年上半年，龍光集團(tuán)未通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目。中報(bào)顯示，截至今年6月末，龍光集團(tuán)土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為2706.82萬(wàn)平方米，若以貨值計(jì)算，大灣區(qū)及長(zhǎng)江三角洲區(qū)域占比約為75%。

圖片來(lái)源：龍光集團(tuán)2023年中報(bào)

而對(duì)于購(gòu)房者而言，最關(guān)心的是所購(gòu)樓盤(pán)能否如期保質(zhì)保量的交付。有購(gòu)買(mǎi)了龍光位于深圳前海網(wǎng)紅樓盤(pán)的業(yè)主告訴每經(jīng)記者，從去年開(kāi)始他們就一直關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)金流情況，以及自己所購(gòu)項(xiàng)目是否順利交付，并密切關(guān)注著項(xiàng)目的施工情況。

每經(jīng)記者注意到，龍光集團(tuán)部分項(xiàng)目通過(guò)官微發(fā)布了施工進(jìn)展周報(bào)。以龍光位置于深圳的前海天境花園為例，11月第一周項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)中提到施工各單位人員具體數(shù)量為：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際總?cè)藬?shù)939人，其中龍光管理人員22人，中海監(jiān)理12人，施工單位905人。

在“保交付”方面，據(jù)龍光集團(tuán)官微，今年1-10月，龍光集團(tuán)在全國(guó)累計(jì)完成項(xiàng)目交付超70個(gè)批次、約3.7萬(wàn)套，涵蓋深圳、佛山、肇慶、汕頭、河源、惠州、南寧、柳州等多個(gè)城市。而今年1-9月，這一數(shù)據(jù)為3.4萬(wàn)套。

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