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“一套降了320萬,另一套低了640萬!”深圳豪宅掛牌價也降了,法拍豪宅頻現(xiàn)折價成交

每日經(jīng)濟新聞 2023-10-29 11:53:58

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 程鵬 魏文藝    

“一套降價320萬,另一套比同小區(qū)同戶型房源低了640萬。”

近日,深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介何磊磊向《每日經(jīng)濟新聞》記者推薦了兩套“高性價比”房源,分別位于深圳灣片區(qū)的三湘海尚和鴻威海怡灣小區(qū)。

據(jù)何磊磊介紹,三湘海尚的房源面積為175平方米,近期已降價過4次,總價降了320萬元,目前業(yè)主掛牌價為2780萬元,單價約15.88萬元/平方米;鴻威海怡灣的房源面積為165平方米,業(yè)主掛牌價為2640萬元,總價低于同小區(qū)同戶型約640萬元。

每經(jīng)記者注意到,一向堅挺的深圳豪宅市場,近期也有部分樓盤的出現(xiàn)了較明顯的“降價促成交”的情況。在實際成交中,不少房源的真實成交價要遠低于業(yè)主的掛牌價。而在深圳法拍市場,豪宅掛牌價格也較去年同期明顯降低。

“價格跌下來,對買家來說也不是啥壞事,豪宅的購買價值才能體現(xiàn)出來。”深圳另一位房產(chǎn)中介許鵬向每經(jīng)記者說道。

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深圳南山區(qū)某豪宅樓盤 圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png成交價明顯低于掛牌價

在深圳二手房市場,成交價反映真實成交,掛牌價反映業(yè)主預(yù)期售價,指導(dǎo)價則反映政府指導(dǎo)價格。

10月26日,每經(jīng)記者梳理深圳部分豪宅樓盤二手房源今年以來的成交情況發(fā)現(xiàn),不少樓盤都出現(xiàn)了較為顯著的真實成交價低于業(yè)主掛牌價的情況。

以華潤城潤府二期為例,該樓盤今年以來80-88平方米二手房源的成交價在11.1萬元-15萬元/平方米,但該小區(qū)同類型房源的業(yè)主掛牌價普遍在12.8萬-15.9萬元/平方米。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù),在今年8月和9月,華潤城潤府二期分別成交了一套80平方米房源:其中一套的成交總價為1008萬元,折合單價約12.5萬元/平方米;另一套成交總價為890萬元,折合單價約11.08萬元/平方米。而華潤城潤府二期的同戶型房源,有業(yè)主的掛牌價為1200萬元,折合單價約14.85萬元/平方米。

再如半島城邦花園一期,今年以來該小區(qū)84-86平方米房源的成交單價約為11.1萬元/平方米,而同戶型業(yè)主的掛牌價普遍為14.2萬-14.8萬元/平方米。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹10月26日通過微信接受每經(jīng)記者采訪時表示,今年以來深圳二手房整體成交量較小,市場成交的物業(yè)價格基本要比掛牌價低10%-20%,豪宅市場也不例外。“今年明顯是一個買方市場,買家的議價能力比往年都要高。”

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圖片來源:深圳中原地產(chǎn)研究院

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,在10月深圳樓盤掛牌價跌幅TOP30榜上,占比最高的是南山、福田兩個豪宅云集的區(qū)域,共有13個樓盤位居跌幅前列。

從掛牌價來看,上述樓盤中價格最高的是位于科技園南區(qū)的浪琴半島花園,當(dāng)前業(yè)主掛牌均價為16.1萬元/平方米,相比9月份近19萬元/平方米的掛牌價下降近3萬元/平方米,跌幅達15.4%。

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法拍豪宅頻現(xiàn)折價成交

“(豪宅)拍賣成交情況比較危險,可能后續(xù)會影響整個市場。” 在深圳從事法拍咨詢工作的朱志強向每經(jīng)記者談到深圳豪宅法拍市場時如是說。

朱志強提到,今年深圳不少法拍豪宅房源起拍價,較去年同期明顯下降,如福田豪宅片區(qū)的水榭花都、熙園項目,南山區(qū)紅樹灣片區(qū)的紅樹西岸以及深圳灣的恒裕濱城花園等,起拍價格降幅均比較明顯。

“在房產(chǎn)評估中,比較常用到的方法包括比較法、收益法和成本法等,其中有一個較為核心的要素就是與周邊同類型房源的成交進行對比,雖然不同樓層、裝修等在評估定價上也會有影響,但對定價的影響微乎其微。”從事房地產(chǎn)評估工作盧雷向每經(jīng)記者介紹。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn),目前深圳不少豪宅法拍房源的起拍價,相比去年年底出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

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紅樹灣紅樹西岸花園今年10月法拍價格 來源:阿里法拍

阿里法拍數(shù)據(jù)顯示,今年10月24日拍出一套位于南山區(qū)濱海大道紅樹灣的紅樹西岸花園3棟4-2A房產(chǎn),面積為196.25平方米,成交總價為1852萬元,折合單價約9.44萬元/平方米。

而去年11月底,阿里法拍同樣拍出一套該小區(qū)2棟的房源,面積為190.91平方米,成交總價為2114萬元,折合單價約11.07萬元/平方米。

也就是說,時隔11個月,該小區(qū)面積相近的法拍房源成交價下跌約14.7%。

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紅樹灣紅樹西岸花園去年11月法拍價格 來源:阿里法拍

再如位于福田豪宅片區(qū)的熙園項目。在京東法拍平臺,今年9月28日拍出一套熙園4棟A座602房房源,面積為294平方米,成交總價為3881萬元,折合單價約為13.2萬元/平方米。

而去年年底,該項目一套法拍房面積約為280.7平方米,成交總價為4548萬元,折合單價約16.2萬元/平方米。

同一套小區(qū)面積相近的法拍房源,相隔10個月,成交價格下降幅度約為18.5%。

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熙園項目今年9月28日法拍情況,來源:京東法拍

如果再往前追溯,在2020年9月,熙園項目拍出一套259.63平方米房源,成交總價為5638萬元,折合單價約為21.72萬元/平方米。

(應(yīng)受訪者要求,文中何磊磊、許鵬為化名)

 

記者|陳榮浩 

編輯|鵬 魏文藝 蓋源源

校對|陳柯名

封面圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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