又有重要客戶退租，建信中關(guān)村REIT出租率持續(xù)下行，如何應(yīng)對(duì)退租“常態(tài)化”？

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

9月27日，建信基金發(fā)布了建信中關(guān)村REIT關(guān)于租戶退租事項(xiàng)的進(jìn)展公告，顯示其租戶軟通動(dòng)力將于2023年9月30日到期的區(qū)域已確認(rèn)將到期不續(xù)租，原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的區(qū)域也已確認(rèn)部分提前退租。

建信基金在公告中表示，軟通動(dòng)力將于9月30日退租的面積合計(jì)為3389.38㎡，占總體可租面積的2.72%。在收取相應(yīng)違約金后，違約金與該區(qū)域本年度計(jì)劃收繳租金收入的差額對(duì)該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目本年度預(yù)測(cè)收入的影響較小，但可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目2024年度收入產(chǎn)生一定影響。

在近日剛剛舉辦的建信中關(guān)村REIT 2023年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，基金管理人表示，截至今年8月31日，該基金項(xiàng)目出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續(xù)下降，“主要因某承租企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)決策提前退租所致”。

有業(yè)內(nèi)人士指出，作為我國(guó)REITs試點(diǎn)的主力之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項(xiàng)目出租率以及持久性是目前各方較為關(guān)注的領(lǐng)域。而在近期發(fā)布的一則運(yùn)營(yíng)報(bào)告中，觀點(diǎn)指數(shù)也表示，產(chǎn)業(yè)園REITs市場(chǎng)表現(xiàn)較差主要源于園區(qū)出租率持續(xù)下滑影響市場(chǎng)信心。 

建信中關(guān)村REIT公告租戶退租事項(xiàng)進(jìn)展

9月27日，建信基金發(fā)布的一則建信中關(guān)村REIT租戶退租事項(xiàng)進(jìn)展公告引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

公告顯示，軟通動(dòng)力將于今年9月30日到期的2197㎡區(qū)域已確認(rèn)將到期不續(xù)租。原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的3007㎡區(qū)域，已確認(rèn)提前退租1192㎡，剩余1815㎡暫不退租，基金管理人將對(duì)其提前退租的區(qū)域按合同約定收取相應(yīng)違約金。

對(duì)于軟通動(dòng)力退租的影響和應(yīng)對(duì)措施，建信基金也在公告中表示，軟通動(dòng)力將于2023年9月30日退租的面積合計(jì)為3389.38㎡，該區(qū)域占總體可租面積的2.72%，“在收取相應(yīng)違約金后，違約金與該區(qū)域本年度計(jì)劃收繳租金收入的差額對(duì)本基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目本年度預(yù)測(cè)收入的影響較小，但可能會(huì)對(duì)本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年度收入產(chǎn)生一定影響”。

建信中關(guān)村REIT租約一年以內(nèi)到期的客戶代表

同時(shí)，為盡快提升本基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的出租率，維護(hù)廣大投資者利益，該基金發(fā)起人中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)已共同建立三方聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。

在本月月初舉辦的建信中關(guān)村REIT 2023年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，建信基金表明收到了軟通動(dòng)力發(fā)送的提前退租通知書(shū)。彼時(shí)的公告介紹，該客戶總計(jì)承租面積占總體可租面積的4.09%，原始權(quán)益人暨運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)中關(guān)村軟件園正在全力與客戶協(xié)商爭(zhēng)取。

公告還顯示，建信中關(guān)村REIT在談意向企業(yè)12家，共計(jì)2.66萬(wàn)㎡，部分企業(yè)已經(jīng)提交意向函，預(yù)計(jì)儲(chǔ)備客戶可轉(zhuǎn)化面積約4000㎡，轉(zhuǎn)化率在15%左右，該水平處于目前租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的中上水平。同時(shí)，通過(guò)引入發(fā)起人資源，目前已與一家芯片企業(yè)達(dá)成初步意向，該客戶預(yù)計(jì)于年內(nèi)簽約3000㎡。綜上，目前預(yù)計(jì)在將年內(nèi)新出租7000㎡左右，新增整體出租率5.5%左右，以盡可能對(duì)沖3季度部分企業(yè)到期不續(xù)租的影響。 

當(dāng)退租“常態(tài)化”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs如何應(yīng)對(duì)

自去年年底以來(lái)，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都在期內(nèi)出現(xiàn)了重要租戶退租的情況，相關(guān)產(chǎn)品的招租情況一躍成為行業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。

有專(zhuān)業(yè)人士指出，如果租賃周期及出租率占比較高的情況下，退租事件對(duì)基金實(shí)際運(yùn)營(yíng)造成影響確實(shí)很小，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可以通過(guò)收取違約金、提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、降低支出、提升周轉(zhuǎn)率等手段進(jìn)行適當(dāng)彌補(bǔ)，也可以應(yīng)對(duì)退租的“常態(tài)化”。就像此次軟通動(dòng)力退租，建信基金就將對(duì)其提前退租的1192㎡區(qū)域按合同約定收取相應(yīng)違約金，對(duì)項(xiàng)目收益有適當(dāng)彌補(bǔ)作用。

不過(guò)在很多行業(yè)人士看來(lái)，這背后所反映出的原因和趨勢(shì)或許更值得關(guān)注。

在8月的一份行業(yè)報(bào)告中，觀點(diǎn)指數(shù)指出，一些公募REITs在期內(nèi)出現(xiàn)了重要租戶的退租，而較大面積的重要租戶提前退租和到期不續(xù)約嚴(yán)重影響了未來(lái)的現(xiàn)金流狀況，且招租情況難在短期改善，預(yù)期修復(fù)仍需時(shí)日。“產(chǎn)業(yè)園REITs市場(chǎng)表現(xiàn)較差，主要源于園區(qū)出租率持續(xù)下滑影響市場(chǎng)信心。”

建信中關(guān)村REIT的中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)介紹，截至今年8月31日，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)點(diǎn)出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續(xù)下降，主要因某承租企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)決策提前退租所致。值得一提的是，截至今年一季度末，建信中關(guān)村REIT出租率從2022年底的81.29%下降至當(dāng)前的68.47%，去年同期則為96.15%，同樣的情況也出現(xiàn)在其他發(fā)生過(guò)退租事件的產(chǎn)業(yè)園REITs上。

基金管理人在分析出租率下滑原因時(shí)表示，建信中關(guān)村REIT自持三棟載體于2022年二季度開(kāi)始出現(xiàn)出租率下滑跡象，主要是因?yàn)椋?、產(chǎn)業(yè)背景方面，建信中關(guān)村REIT項(xiàng)目地處北京上地區(qū)域，匯集了眾多高新技術(shù)企業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)、軟件等行業(yè)為主，2021年～2022年受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)政策的影響，相關(guān)行業(yè)受到一定沖擊，抑制了租賃需求；2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及經(jīng)營(yíng)策略方面，整體市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯回暖跡象、整體市場(chǎng)租金呈現(xiàn)下探的趨勢(shì)，而基金管理人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)基于前期市場(chǎng)情況，對(duì)樓宇出租目前尚未采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略；3、租賃市場(chǎng)方面，2022年以來(lái)企業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍持保守預(yù)期，辦公場(chǎng)所擴(kuò)張意愿不足，新增客戶有限等。

上述專(zhuān)業(yè)人士也指出，試點(diǎn)三年來(lái)，一些REITs項(xiàng)目的問(wèn)題越發(fā)凸顯，“作為我國(guó)REITs試點(diǎn)的主力之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域REITs項(xiàng)目出租率以及盈利持續(xù)性是目前各方較為關(guān)注的領(lǐng)域”。

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