二手房市場觀察·昆明 | “認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，昆明二手房東開始加速出貨

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“新政后，如果購房者在昆明其他區(qū)有房，且還處于貸款期，但只要準(zhǔn)備購買的區(qū)域內(nèi)沒有房，就可以按首套房執(zhí)行，首付兩成，利率3.85%。”

9月20日，昆明德佑一門店經(jīng)紀(jì)人張艷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，最近幾天客戶咨詢量明顯上升。“價(jià)格方面，房東誠心賣的，掛牌價(jià)就基本已是市場成交價(jià)了。

就在幾天前的9月18日，昆明正式官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。區(qū)別于其他城市“認(rèn)房”范圍為“本市”，昆明此次將“認(rèn)房”范圍縮小至了區(qū)縣。即市民擬購房所在縣級(jí)行政區(qū)域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好下，昆明二手房東們正在加速快跑。同時(shí)，昆明一房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人9月21日也在電話中告訴每經(jīng)記者，“昆明這個(gè)政策對(duì)項(xiàng)目的到訪量和成交量都是有影響的，但目前來看，因?yàn)檎邉偝鰜聿⑶姨幱诠ぷ魅?，影響還比較有限，具體要等到這周末再看。”

來源：昆明發(fā)布官微

“市場整體比較穩(wěn)定”

“從我們一線情況來看，今年二手房市場整體還算比較穩(wěn)定。”昆明德佑經(jīng)紀(jì)人段旭在第三方平臺(tái)上向每經(jīng)記者表示，無論是從成交量還是價(jià)格來講都很平穩(wěn)，沒有什么大的起伏。“當(dāng)然市場最好的時(shí)候還是2、3月份，其他月也都差不多。”

不過，來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年昆明二手房價(jià)格環(huán)比處于波動(dòng)起伏狀態(tài)，7月昆明二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，領(lǐng)跑全國，同比上漲1.0%；但到了8月，昆明二手房價(jià)格同、環(huán)比均呈下降態(tài)勢(shì)，分別為-0.7%、-0.1%。從前8個(gè)月整體情況來看，1月、2月、6月、8月，昆明二手房價(jià)格環(huán)比均在下降，其余月份則在上漲。

貝殼找房APP顯示，今年8月昆明二手房新增帶看量為39158次，環(huán)比7月的37060次有所提高；8月二手房掛牌均價(jià)12468元/平方米，環(huán)比7月的12812元/平方米下降了0.6%。

不過，與其他熱點(diǎn)城市動(dòng)輒10萬+的二手房掛牌量相比，昆明的二手房掛牌規(guī)模要小得多。據(jù)貝殼找房，截至9月21日，昆明二手房掛牌量為41796套。

“基本上目前掛牌出售的房源價(jià)格都是房東誠心賣的價(jià)格了，雖然還能議價(jià)，但已跟成交價(jià)相差不大，不會(huì)再有多少空間了。”張艷表示，近段時(shí)間確實(shí)也有部分房東急著出售，特別是在新政落地后，部分房東為了“以舊換新”主動(dòng)調(diào)低掛牌價(jià)格。

貝殼找房APP顯示，近7天昆明有不少二手房源價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，幅度在1萬至30萬元不等。以一套位于官渡巫家壩區(qū)域的180平方米房源為例，今年8月剛剛掛牌時(shí)的價(jià)格為250萬元，此后經(jīng)過6次下調(diào)，最新掛牌價(jià)為195萬元，比剛掛牌時(shí)已降價(jià)65萬元。僅9月份該房源就將下調(diào)了兩次，降價(jià)25萬元。

“如果真心想買，這個(gè)價(jià)格還可以與房東再談，只要不太離譜。”張艷告訴記者，就在8月，該小區(qū)一套178平方米房源，最后成交價(jià)是176萬元。

另據(jù)《春城晚報(bào)》報(bào)道，9月19日，昆明市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人做客《春城熱線》時(shí)介紹，截至2023年8月底，昆明市共辦理二手房“帶抵押過戶”超過千件。

針對(duì)以往群眾在二手房交易過程中，原抵押貸款未結(jié)清需要搭橋資金、多部門分開辦理時(shí)間長、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、搭橋資金成本高負(fù)擔(dān)重的問題，昆明市于2022年7月在全國率先創(chuàng)新推出了二手房“帶抵押過戶”合并登記新模式，群眾不用先歸還原來的房貸就可以完成交易、發(fā)放新的貸款，不僅降低賣房成本，活躍“二手房”市場，而且讓群眾資金更自由、置業(yè)更便利，同時(shí)還提高了二手房交易效率，保障了不動(dòng)產(chǎn)交易安全。截至今年8月底，昆明已有13家銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記部門建立了聯(lián)審聯(lián)批機(jī)制，共辦理二手房“帶抵押過戶”1085件。

市場熱度有望再提升

多位經(jīng)紀(jì)人如是告訴每經(jīng)記者，“近段時(shí)間，咨詢二手房的客戶也有增加。”而這與近期昆明出臺(tái)的多項(xiàng)樓市利好政策相。關(guān)。

9月18日，昆明正式官宣實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，居民家庭成員可向擬購房所在縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)或授權(quán)委托他人查詢名下成套住房套數(shù)，并獲取查詢結(jié)果。

此外，在昆明市個(gè)人住房貸款規(guī)定中“住房套數(shù)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在擬購房所在縣級(jí)行政區(qū)域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

這也意味著，在昆明，跨區(qū)買房將不受套數(shù)限制。“比如你在盤龍區(qū)已有房而且有貸款，但在官渡區(qū)沒有房，那么現(xiàn)在你在官渡區(qū)買房就可以算是首套，不僅可以首付兩成，還可享受首套房利率3.85%的政策優(yōu)惠。”段旭向記者舉例道。

值得注意的是，在本次新政之前，昆明商貸一直執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即：只要名下沒有尚未結(jié)清的貸款，無論名下有幾套房，只要再買房，都算首套。而公積金貸款執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

來源：云南克而瑞

而在該政策發(fā)布后的第二天，即9月19日，據(jù)昆明當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，有在售項(xiàng)目表示在當(dāng)天導(dǎo)流的一個(gè)外地購房團(tuán)就成交了15套房子。

“昆明這個(gè)政策對(duì)項(xiàng)目的到訪量和成交量都是有影響的，但目前來看，因?yàn)檎邉偝鰜聿⑶姨幱诠ぷ魅?，影響還比較有限，具體要等到這周末再看。”昆明一房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)告訴每經(jīng)記者。

需要指出的是，在樓市近期釋放一系列利好政策的背景下，8月份昆明樓市呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的8月昆明房地產(chǎn)市場月報(bào)顯示，當(dāng)月昆明主城商品住宅成交26.47萬平方米，環(huán)比小幅增長2.80%，

價(jià)格方面維穩(wěn)，8月份昆明主城五區(qū)商品住宅成交均價(jià)13335元/平方米，環(huán)比持平；上周（9月11日-17日）昆明主城商品住宅成交4.98萬平方米，環(huán)比下降1.97%；成交均價(jià)13654元/平方米，環(huán)比上漲1.10%。

“從今年上半年昆明市場的整體成交表現(xiàn)來看，剛需、剛改住宅仍是成交主力，而改善性住宅憑借產(chǎn)品質(zhì)量以及配套等優(yōu)勢(shì)，成交占比呈現(xiàn)出穩(wěn)增的態(tài)勢(shì)。”云南克而瑞分析指出，預(yù)計(jì)隨著多項(xiàng)政策的疊加和發(fā)酵，昆明住宅市場即將迎來進(jìn)一步的市場熱度。

此外，每經(jīng)記者注意到，今年昆明的土地市場成交用地以城市更新、新項(xiàng)目拿地為主。

其中掛牌成交方面，今年1至8月成交僅2宗住宅用地，成交均價(jià)2603元/平方米，由盤龍區(qū)建投局摘得，為盤龍區(qū)任旗營改造項(xiàng)目；拍賣成交方面，1至8月成交商業(yè)用地1宗，4宗純住宅用地，3宗綜合用地，分別為建投春城華府、海榮滇池瀾庭、東航項(xiàng)目、老國貿(mào)二期用地以及滇中城投空港板塊新拿地。據(jù)了解，9月主城擬出讓西山區(qū)雙塔板塊1宗住宅用地，起始樓面價(jià)6389元/平方米；前衛(wèi)板塊1宗住宅用地，起始樓面價(jià)5328元/平方米。

（應(yīng)受訪者要求，文中段旭、張艷為化名）

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝