二手房市場(chǎng)觀察·綜述 | 8月二線城市二手房?jī)r(jià)格普跌，新一輪政策“組合拳”對(duì)市場(chǎng)影響幾何？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“金九銀十”前的8月份，二線城市的二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比幾乎全線下行。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，8月70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比上漲城市均僅有3城，其中二線城市二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下跌；同比方面，二線城市中僅成都和長(zhǎng)沙的二手房?jī)r(jià)格維持上漲。

易居研究院發(fā)布的《國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》顯示，8月份全國70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，同比下跌3.2%，二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)4個(gè)月下跌。其中，南京、合肥、寧波、廈門、南昌、青島、鄭州等城市，自2022年3月-4月起陸續(xù)打開房?jī)r(jià)下行通道。

另據(jù)中指研究院《8月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，8月百城二手住宅平均價(jià)格為15625元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較7月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)；同比跌幅擴(kuò)大至2.29%。百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為96個(gè)，下跌城市數(shù)量連續(xù)3個(gè)月突破90城。

值得注意的是，自8月底以來，多城陸續(xù)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、取消限購限售等政策，這些政策落地后對(duì)二手房市場(chǎng)影響如何？

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月前三周重點(diǎn)11城二手房銷售套數(shù)較去年同期增長(zhǎng)28.4%；上周（9月11日-17日），重點(diǎn)11城二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅回升6.4%，在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)40.9%，但絕對(duì)規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。

“新政出臺(tái)對(duì)二手的刺激夠不夠，主要還是看城市能級(jí)。一線和強(qiáng)二線城市本身置換需求的基數(shù)足夠，能夠帶動(dòng)市場(chǎng)交易量的回升。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“弱二線及三四線城市，本身需求量在萎縮，疊加新政帶來的掛牌量上升，去庫存壓力更大。”

二線城市二手房?jī)r(jià)格幾乎全線下跌

每經(jīng)記者梳理國家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，成都和長(zhǎng)沙是8月二手房?jī)r(jià)格同比上漲僅有的兩個(gè)二線城市。特別是成都，自2016年以來二手房同比價(jià)格始終保持上行或持平狀態(tài)，在2022年年初至今二線城市普遍房?jī)r(jià)下跌的大背景下，仍舊保持向上趨勢(shì)。

此外，作為“調(diào)控模范生”的長(zhǎng)沙，市場(chǎng)抗跌性同樣較強(qiáng)，僅2022年內(nèi)下半年出現(xiàn)0.1%-0.4%的微幅下跌，今年初二手房?jī)r(jià)格已企穩(wěn)且逐步回暖，增幅逐月擴(kuò)大。同時(shí)，杭州是強(qiáng)二線城市中二手房?jī)r(jià)格下跌啟動(dòng)最晚、跌幅相對(duì)較小的城市。

相較而言，貴陽是本輪二手房?jī)r(jià)格下跌啟動(dòng)最早的城市，從2019年11月開始使出現(xiàn)同比下跌，跌幅一度擴(kuò)大至5.9%；從跌幅看，鄭州、南寧、哈爾濱、沈陽等二線城市跌幅明顯，特別是鄭州，近幾個(gè)月同比下跌達(dá)5%左右。

來源：中指研究院

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.38%，同比下跌2.29%。8月十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比均繼續(xù)下跌，武漢、杭州、南京、重慶（主城區(qū)）跌幅在0.5%以上，其中武漢跌幅最大，為0.74%。

來源：58安居客房產(chǎn)研究院

另據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，8月份，全國各線城市二手房持續(xù)出現(xiàn)回落，其中二線城市下跌0.4%，已連續(xù)6個(gè)月下跌。但同時(shí)，8月全國百城各線城市二手房新增掛牌量均出現(xiàn)明顯增加，二手房新增掛牌量連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)回落之后首次出現(xiàn)上漲。從城市平均新增掛牌掛牌量來看，漲幅最大的城市為二線城市，漲幅為7.4%。

來源：58安居客房產(chǎn)研究院

從今年1-8月二手房?jī)r(jià)格累計(jì)變動(dòng)情況來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》，合肥、銀川、烏魯木齊的二手房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅居百城前列，其銀川累計(jì)漲幅僅次于上海，為0.62%；合肥累計(jì)上漲0.17%；烏魯木齊上漲0.09%。

樓市優(yōu)化政策對(duì)二手房市場(chǎng)影響幾何？

不過，自8月底各地陸續(xù)落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、取消限購限售等政策，讓不少城市的二手房場(chǎng)有所回暖。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有近40城官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其中包括武漢、東莞、成都、長(zhǎng)沙、蘇州、無錫、沈陽、杭州、大連、蘭州、天津、昆明、?？?、福州等10余個(gè)二線城市；9月1日-19日，已有沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個(gè)二線城市全面取消限購。

這輪樓市政策優(yōu)化，也給二手房市場(chǎng)帶來變化。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月前三周重點(diǎn)11城二手房銷售套數(shù)較去年同期增長(zhǎng)28.4%；上周（9月11日-17日），重點(diǎn)11城二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅回升6.4%，在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)40.9%，但絕對(duì)規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。

以青島和濟(jì)南為例，中指研究院山東地產(chǎn)總經(jīng)理袁彬彬指出，“兩城市取消限購和限售，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到積極的作用。二手房掛牌量短期內(nèi)會(huì)快速增加，成交量會(huì)有小幅度的上升，價(jià)格保持平穩(wěn)，新房到訪量有一定的提升，但是整體影響不會(huì)特別大。”

再看打出政策組合拳的南京，雖然近期二手房掛牌激增，但成交平平。據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)，新政后首周（9月4日-9月10日），全市二手房成交新增掛牌1800套，1465套（含高淳、溧水）；上周（9月11日-9月17日）成交1493套，環(huán)比小幅上漲1.9%，但隨著政策刺激對(duì)預(yù)期的減弱，當(dāng)周二手房新增掛牌量1752套，環(huán)比下降2.7%。

我愛我家南京研究院認(rèn)為，新政出臺(tái)后，南京二手房新增掛牌量連續(xù)2周保持高峰值，當(dāng)下不少業(yè)主也希望能借此出售；因掛牌房源差異影響，新增房源均價(jià)則有小幅波動(dòng)，但報(bào)價(jià)仍相對(duì)穩(wěn)定，大跌大漲的情況并不常見。

來源：我愛我家南京研究院

新政落地后，武漢二手房市場(chǎng)也在進(jìn)一步釋放。從9月3日開始，武漢全市二手房成交、帶看出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，日均成交一直穩(wěn)定在百套以上，表現(xiàn)優(yōu)于8月同期。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，上周（9月11日-17日）武漢二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為17294元/平方米，環(huán)比下降0.17%。

盡管二手房交易量在增加，但掛牌量同樣在上升。截至9月21日，武漢各個(gè)區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到205751套，而在8月31日，這一數(shù)據(jù)為195934套。這也意味著，在過去的三周時(shí)間，武漢就已新增二手房掛牌房源近萬套。

來源：諸葛找房

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，二手房交易如果無法快速回暖，會(huì)否拖累新房成交？

“認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付等措施出臺(tái)，影響僅僅局限于一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求，利好城市的數(shù)量也就10余個(gè)。政策面對(duì)于房?jī)r(jià)在短期內(nèi)(未來3-6個(gè)月)不會(huì)造成趨勢(shì)性上漲的影響，即使到了明年3-4月份，也頂多是70大中城市房?jī)r(jià)跌勢(shì)企穩(wěn)，一線城市、強(qiáng)二線中心城區(qū)的改善項(xiàng)目房?jī)r(jià)開始率先企穩(wěn)，或者部分項(xiàng)目有小幅度的溢價(jià)。”

張宏偉表示，“對(duì)于成為存量房市場(chǎng)的城市而言，目前出的政策能夠去帶動(dòng)整個(gè)交易量的回升，但是要達(dá)到一定力度，還應(yīng)該有一些其他配套措施出來。現(xiàn)在供求壓力比較大的一些城市，政策上仍然有一定的空間。比如二手房交易增值稅免征年限由五年改為兩年，同時(shí)高等級(jí)城市的這個(gè)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，對(duì)于接盤的剛需購房者來說，稅費(fèi)成本也降低，也增強(qiáng)了購買的積極性；另外，也要想方設(shè)法增強(qiáng)消費(fèi)者的收入預(yù)期。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945