9城全面取消限購(gòu)！專(zhuān)家：三四線樓市需落地大力度政策組合拳

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

越來(lái)越多城市不斷加入到取消限購(gòu)政策的行列。

9月11日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微發(fā)布《我市調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策》，將市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）移出限購(gòu)區(qū)域，全域取消限購(gòu)政策。同日，據(jù)媒體報(bào)道，濟(jì)南市從即日起全域取消限購(gòu)。

值得一提的是，9月11日上午，蘇州召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)該市于9月8日印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若于政策措施》進(jìn)行解讀。其中提到，為滿足改善性住房需求，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核，以保障和解決更多剛性住房需求人群，新市民、青年人、新就業(yè)人群、常住人口等適用同等政策。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括蘭州、東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、濟(jì)南、青島9個(gè)城市全面取消限購(gòu)政策。此外，包括鄭州、廈門(mén)、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等近30城針對(duì)局部區(qū)域或群體放松限購(gòu)，但這些城市尚未全面解除限購(gòu)政策。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉9月11日通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析認(rèn)為，“大部分二線城市和三四線城市的市場(chǎng)情況和一線城市不一樣。因此，二線城市和三四城市更需要政策層面的支持。尤其是一些限制性的措施應(yīng)該及早取消，比如限購(gòu)、限價(jià)、限售等措施應(yīng)該及早取消，以便于提振市場(chǎng)需求，消化庫(kù)存。”

來(lái)源：青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微

多城全面取消限購(gòu)“具有非常好的導(dǎo)向”

在市場(chǎng)人士看來(lái)，南京、青島、濟(jì)南、東莞等多個(gè)二線城市紛紛宣布全面取消限購(gòu)政策，有著極強(qiáng)的信號(hào)意義。

“目前限購(gòu)政策放松主要是大城市，實(shí)際上這也是大城市都對(duì)核心城區(qū)進(jìn)行了全面放松，具有非常好的導(dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者表示，“此類(lèi)政策疊加近期的認(rèn)房不認(rèn)貸政策，也進(jìn)一步發(fā)揮出了較好的市場(chǎng)效果。組合拳效應(yīng)下，購(gòu)房市場(chǎng)將有進(jìn)一步趨于活躍的態(tài)勢(shì)。”

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月份二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二手房方面，7月份二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

站在“金九銀十”統(tǒng)傳銷(xiāo)售旺季的重要關(guān)口，多地持續(xù)放松購(gòu)房政策無(wú)疑為市場(chǎng)營(yíng)造了更為寬松的環(huán)境。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“近期政策持續(xù)寬松，超過(guò)歷年寬松水平。好政策必然帶來(lái)好預(yù)期，也必然帶來(lái)好行情。購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步降低，將有助于進(jìn)一步推動(dòng)購(gòu)房成本的降低；剛需和改善型購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，一些核心城區(qū)的二手房交易也會(huì)更加活躍，有助于二手房的盤(pán)活。而一些核心城區(qū)的新房項(xiàng)目有更好的銷(xiāo)售強(qiáng)勁，對(duì)于房企快速提振銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、購(gòu)房者更好滿足改善型購(gòu)房需求等都有非常積極的作用。”

“完全退出限購(gòu)的城市，主要特征就是樓市下行幅度大，庫(kù)存去化壓力大，二手房掛牌量非常大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微向每經(jīng)記者表示，限貸松綁鼓勵(lì)加杠桿，限購(gòu)?fù)顺龉膭?lì)買(mǎi)多套。政策效應(yīng)會(huì)有，特別是中心區(qū)供應(yīng)不大，甚至供應(yīng)短缺，但定價(jià)較為合理的新盤(pán)，將獲得多套房投資者的青睞。

三四線樓市需落地大力度政策組合拳

事實(shí)上，包括南京、沈陽(yáng)等城市在內(nèi)，此次取消全域限購(gòu)的部分城市在較早前已經(jīng)局部放松了限購(gòu)。

以南京為例，為進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房服務(wù)流程，自9月8日起，南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房不再需要購(gòu)房證明。而在此之前，南京的江北、江寧、棲霞、雨花臺(tái)、六合、溧水、高淳區(qū)已取消限購(gòu)。這也意味著，南京限購(gòu)政策全面取消。

由于南京樓市的廣義庫(kù)存量偏高，有去化壓力。之前南京取消了外圍區(qū)域的限購(gòu)，但市場(chǎng)沒(méi)有太多反應(yīng)。而且，最近南京的土拍除了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊有品牌房企關(guān)注外，其他區(qū)域基本上都是以底價(jià)成交或托底成交。

“此次南京核心區(qū)限購(gòu)一起取消，再加上認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低等新政，能夠帶動(dòng)改善需求入市，政策組合拳可以帶動(dòng)短期內(nèi)改善需求在9月-10月有一個(gè)集中釋放。”張宏偉指出，最關(guān)鍵是外圍的剛需、首改樓盤(pán)，受制于收入、庫(kù)存量偏大等原因，購(gòu)房者還相對(duì)比較理性，外圍的庫(kù)存去化不一定那么快有效果。

再以濟(jì)南為例，從9月11日開(kāi)始，濟(jì)南對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整，取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制。而在此之前，濟(jì)南只有二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域有購(gòu)房限制，其他區(qū)域的限購(gòu)已經(jīng)取消。

來(lái)源：蘇州發(fā)布官微

再看蘇州，為滿足改善性住房需求，此次對(duì)于購(gòu)買(mǎi)120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核；此前，成都優(yōu)化購(gòu)房政策，對(duì)建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）的房源不再實(shí)施公證搖號(hào)。

“二線尤其是普通二線、三四線城市樓市的特征是：一是過(guò)去2020年以來(lái)供地量偏大，二是由于過(guò)去兩年市場(chǎng)持續(xù)下行，市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，需求也萎縮了，供求嚴(yán)重失衡。同時(shí)，近兩年收入預(yù)期有所降低，幾乎每一個(gè)城市的樓市去化壓力都比較大，樓市整體步入供大于求的市場(chǎng)階段。”張宏偉指出。

值得注意的是，對(duì)于庫(kù)存高企、購(gòu)房需求逐步萎縮、房企經(jīng)營(yíng)狀況不樂(lè)觀的的三四線城市而言，政策能否起效？是否還有更多的組合拳落地？一線城市會(huì)否跟進(jìn)放松限購(gòu)？

張宏偉認(rèn)為，如果沒(méi)有力度足夠大的政策組合拳落地刺激樓市，那么三四線城市樓市銷(xiāo)售局面就很難有好轉(zhuǎn)。建議各個(gè)城市一方面配套補(bǔ)短板，如引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校、甲級(jí)醫(yī)院吸引三四線城市的人口流動(dòng)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口就近買(mǎi)房落戶(hù)；另一方面可以進(jìn)行新一輪舊改短期內(nèi)激活市場(chǎng)需求，但也要把握力度，避免過(guò)度使用透支樓市的購(gòu)買(mǎi)力。此外，常規(guī)性的政策組合拳，比如人才購(gòu)房補(bǔ)貼、交易契稅、增值稅減免措施等也應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行，有助于消化一部分三四線城市樓市的庫(kù)存。

對(duì)于一線城市，張宏偉認(rèn)為，一線城市的需求很快會(huì)被激活，全面取消限購(gòu)的概率不高。尤其是京滬深樓市，市場(chǎng)相對(duì)需求足，容易激活。一線城市當(dāng)中郊區(qū)取消限購(gòu)可能性最大的是廣州增城、花都、白云非核心區(qū)、南沙新區(qū)等外圍區(qū)域。

李宇嘉也表示，一線城市和二線熱點(diǎn)城市核心區(qū)，由于公共服務(wù)和就業(yè)集聚，不動(dòng)產(chǎn)保值增值穩(wěn)定。“參考2014年的退出限購(gòu)潮，預(yù)計(jì)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市核心區(qū)將保留限購(gòu)，其他將徹底退出。”

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖