商品房預(yù)售款被凍結(jié)能否扣劃并支付給申請(qǐng)執(zhí)行人？這家信托公司被要求返還2.35億元

每經(jīng)記者 馮典俊    每經(jīng)編輯 馬子卿    

日前，中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)新增一條關(guān)于大業(yè)信托作為被執(zhí)行人的信息，立案時(shí)間為2023年8月8日，執(zhí)行標(biāo)的2.35億元。記者查詢(xún)相關(guān)裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn)，上述執(zhí)行信息源于大業(yè)信托與唐山大恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“唐山大恒地產(chǎn)”）的一起合同糾紛案件。

圖片來(lái)源：中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)

根據(jù)該案件顯示，在大業(yè)信托與唐山大恒地產(chǎn)的糾紛案件中，廣州市中級(jí)人民法院（下稱(chēng)“廣州中院”）作出執(zhí)行裁定，裁定對(duì)唐山大恒地產(chǎn)價(jià)值7.71億元財(cái)產(chǎn)進(jìn)行凍結(jié)，并對(duì)唐山大恒地產(chǎn)兩個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)存款進(jìn)行扣劃，將案款共2.35億元發(fā)放給大業(yè)信托。

這一裁定遭到唐山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)城市建設(shè)管理局（下稱(chēng)“唐山高新建設(shè)局”）的異議，要求將已扣劃的商品房預(yù)售資金追回并返還至銀行監(jiān)管賬戶(hù)，同時(shí)要求解除對(duì)唐山大恒地產(chǎn)名下賬戶(hù)的凍結(jié)。最終，要求大業(yè)信托返還2.35億元執(zhí)行款的異議，得到了廣州中院的支持。

不過(guò)，也有律師告訴記者，在信托產(chǎn)品的實(shí)際運(yùn)作中，房屋銷(xiāo)售資金是一些信托產(chǎn)品主要的還款來(lái)源。記者查詢(xún)部分地產(chǎn)類(lèi)信托項(xiàng)目推介材料，可見(jiàn)一些信托公司常將樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入列為還款來(lái)源之一。

大業(yè)信托被要求返還2.35億元

據(jù)了解，大業(yè)信托與唐山大恒地產(chǎn)的合同糾紛案涉及一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同。該合同約定，唐山大恒地產(chǎn)將大業(yè)信托支付的價(jià)款用于某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

根據(jù)裁判書(shū)顯示，上述雙方在合作中發(fā)生了合同糾紛，于是2021年9月廣州中院作出《民事調(diào)解書(shū)》。該調(diào)解書(shū)發(fā)生法律效力后，由于唐山大恒地產(chǎn)、姜某沒(méi)有履行確定義務(wù)，2021年12月，廣州中院將唐山大恒地產(chǎn)兩個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行扣劃，將2.35億元案款發(fā)放給申請(qǐng)執(zhí)行人大業(yè)信托。

2022年5月26日，唐山高新建設(shè)局向該院提出本案異議。其中，異議人唐山高新建設(shè)局認(rèn)為，被執(zhí)行人唐山大恒地產(chǎn)在河北唐山農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行開(kāi)設(shè)的兩個(gè)銀行賬戶(hù)，其性質(zhì)為商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。商品房預(yù)售資金應(yīng)用于工程建設(shè)，保障購(gòu)房者權(quán)益。商品房預(yù)售資金，是開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房者，購(gòu)房者按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，由于開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房屬于期房，對(duì)于購(gòu)房者而言，具有比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，唐山高新建設(shè)局給出的依據(jù)是，2013年3月，國(guó)務(wù)院以《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求各地制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，確保商品房預(yù)售資金能夠用于工程施工建設(shè)，以保障購(gòu)房者的利益不受損害。根據(jù)《唐山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。

2022年11月16日，廣州中院作出（2022）粵01執(zhí)異692號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。其中，撤銷(xiāo)了該院對(duì)河北唐山農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行作出的《協(xié)助扣劃存款通知書(shū)》，撤銷(xiāo)了該院扣劃被執(zhí)行人大恒地產(chǎn)在河北唐山農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行的銀行賬戶(hù)銀行存款2.35億元的執(zhí)行行為。

2022年11月21日，大業(yè)信托向廣東省高級(jí)人民法院提出復(fù)議認(rèn)為，廣州中院扣劃被執(zhí)行人銀行存款并予以發(fā)放給申請(qǐng)執(zhí)行人，符合法律規(guī)定。請(qǐng)求，撤銷(xiāo)廣州中院于2022年11月作出的《執(zhí)行裁定書(shū)》；駁回唐山高新建設(shè)局的異議請(qǐng)求。

最終，2023年3月，廣東省高級(jí)人民法院駁回大業(yè)信托的復(fù)議申請(qǐng)，維持廣州中院于2022年11月作出的執(zhí)行裁定。

商品房預(yù)售款被凍結(jié)能否扣劃并支付給申請(qǐng)執(zhí)行人？

記者注意到，廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)問(wèn)題是，廣州中院對(duì)商品房預(yù)售資金專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)凍結(jié)后是否夠能扣劃并支付給申請(qǐng)執(zhí)行人。

廣東省高級(jí)人民法院指出，商品房預(yù)售資金是購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位正在建設(shè)中的期房，按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定預(yù)先支付給商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的購(gòu)房款。該款項(xiàng)應(yīng)用于購(gòu)買(mǎi)該商品房項(xiàng)目建設(shè)的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款，不得挪作他用。在保障在建商品房建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的前提下，人民法院可以對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)依法采取凍結(jié)措施，但只有在商品房工程竣工驗(yàn)收后，資金仍有結(jié)余的情況下，才可作為執(zhí)行款予以執(zhí)行扣劃。

最終，廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為，大業(yè)信托2022年11月21日申請(qǐng)的復(fù)議理由不成立。駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持廣州中院于2022年11月16日作出的執(zhí)行裁定。

有律師告訴記者，在一些信托產(chǎn)品的實(shí)際運(yùn)作中，房屋銷(xiāo)售收入是投資者主要的還款來(lái)源。記者查詢(xún)部分地產(chǎn)類(lèi)信托項(xiàng)目推介材料，發(fā)現(xiàn)一些信托公司會(huì)將樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入作為還款來(lái)源之一。“這起案件判決的意義在于，對(duì)于信托公司而言，只能拉長(zhǎng)信托期限，待房屋竣工后再還款了。”上述律師表示。

某信托計(jì)劃將樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入作為還款來(lái)源之一

圖片來(lái)源：某信托計(jì)劃

央行此前聯(lián)合金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》表示，政策適用期限同意延長(zhǎng)至2024年12月31日。通知是在此前“金融16條”上進(jìn)行的優(yōu)化，延續(xù)政策重點(diǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，包括延長(zhǎng)支持房企開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期等。

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