貝殼Q2財(cái)報(bào)的關(guān)鍵詞：增長、跨越、提質(zhì)換擋

8月31日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第二季度財(cái)務(wù)業(yè)績。

于第二季度，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額（GTV）為7806億元，同比增長22.1%；凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達(dá)13億元，調(diào)整后凈利潤達(dá)23.64億元。綜合上半年，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額（GTV）1.75萬億元，同比增長43.0%，凈收入為398億元，同比增加51.0%。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示：“今天，貝殼正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。當(dāng)下，以及可預(yù)見的未來的主要矛盾，是消費(fèi)者期盼更美好的居住，而行業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)供給不足。公司將戰(zhàn)略升級為‘一體三翼’，并做了相應(yīng)的組織配套調(diào)整，在更廣泛的居住領(lǐng)域，推動產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)升級，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，讓消費(fèi)者‘安居’，助力服務(wù)者‘樂業(yè)’，共筑更美好的居住。”

增長：總交易額同比上升16.0%，達(dá)到4565億元

于第二季度，作為貝殼的核心業(yè)務(wù)，存量房的總交易額（GTV）達(dá)到4565億元，同比增長16.0%；凈收入達(dá)到64億元，同比增長15.9%。存量房貢獻(xiàn)利潤率在二季度市場的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點(diǎn)。

盡管整體新房市場復(fù)蘇節(jié)奏相對滯后，貝殼通過貼近客戶的渠道價(jià)值得到了更多認(rèn)可。于二季度，新房業(yè)務(wù)的總交易額（GTV）達(dá)到2950億元，同比增長32.4%；凈收入為87億元，同比增長30.4%。

貝殼堅(jiān)持嚴(yán)格的回款管理，建立了對消費(fèi)者、服務(wù)者、開發(fā)商都更安全的作業(yè)環(huán)境。于二季度，新房回款進(jìn)一步增加至100.6億元，連續(xù)8個季度超過新房收入，開發(fā)商預(yù)付傭金占總傭金的比例同比大幅提升至53%。而且，二季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，創(chuàng)下上市以來的新低。

房子的本質(zhì)回歸到居住屬性，門店和經(jīng)紀(jì)人的運(yùn)營也從單純規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)入到以效能提升為核心的時(shí)代。上半年，貝殼平臺門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)企穩(wěn)。截至二季度末，活躍門店數(shù)41076家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)409054人，較去年年底提升17%。

通過持續(xù)推進(jìn)大店模式，利用數(shù)字化工具支持店東提升運(yùn)營能力。第二季度內(nèi)，鏈家店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為18.1人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為8.7人，同比上升7%。今年上半年，貝殼平臺的門店平均店效同比提升了80%。

跨越：“一體三翼”戰(zhàn)略升級，扎實(shí)“翻山”穩(wěn)步發(fā)展

伴隨著居住行業(yè)由“買到房”向“住得好”切換，貝殼于7月份進(jìn)行了“一體三翼”戰(zhàn)略升級，此次即提出“一體三翼”新戰(zhàn)略之后交出的首份財(cái)報(bào)。

今年7月12日，貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整。

圍繞客戶，貝殼集團(tuán)組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財(cái)經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線。

此次戰(zhàn)略升級和組織架構(gòu)調(diào)整，被認(rèn)為是貝殼向下一個十年、“翻越第二座山”的調(diào)整準(zhǔn)備。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，于第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

其中，家裝家居業(yè)務(wù)收入26億元，可比口徑下同比增長91%。2月以來，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個月單月合同額破10億元。

在頭部城市，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)開始進(jìn)入正循環(huán)。在北京，家裝家居業(yè)務(wù)完成合同額超過6億元，連續(xù)兩月單月合同額2億元，連續(xù)4個月經(jīng)營利潤過千萬元。在杭州，合同額突破5億元。針對新房團(tuán)體裝修用戶，一站式品質(zhì)裝修服務(wù)“貝殼團(tuán)裝”在天津落地，成為精裝房市場新選擇。

提質(zhì)換擋：精細(xì)化運(yùn)營滿足購房者個性化需求

面對過去的單邊市場逐漸向供需平衡轉(zhuǎn)變，貝殼針對購房者更個性化的居住改善需求和業(yè)主更強(qiáng)烈的置換意愿，深化精細(xì)化運(yùn)營。

上半年，貝殼圍繞房、客、經(jīng)紀(jì)人三個關(guān)鍵要素，對全國范圍內(nèi)的“店對盤”房源運(yùn)營機(jī)制進(jìn)行了升級，讓經(jīng)紀(jì)人更聚焦特定社區(qū)，提高房源維護(hù)能力，有效提升房源的去化效率。

還積極響應(yīng)“租購并舉”號召，打造多元化租住解決方案。截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務(wù)的省心租業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模超過120000套，入住率達(dá)到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業(yè)，總量605間。目前，已交付519間，試運(yùn)營一個月入住率超過90%。

值得一提的是，財(cái)報(bào)發(fā)布當(dāng)天，貝殼還宣布已獲董事會批準(zhǔn)對現(xiàn)有股份回購計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大，回購授權(quán)由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長至2024年8月31日。

貝殼現(xiàn)有股份回購計(jì)劃于2022年9月啟動，過去一年，公司累計(jì)回購金額已約6.05億美元，累計(jì)回購約4100萬股ADS（美國存托股份），占2022年公司回購項(xiàng)目啟動前已發(fā)行總股本比例約3.24%，且已經(jīng)全部注銷。此次同時(shí)宣布將首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額大約為2億美元。派發(fā)對象為截至2023年9月15日營業(yè)結(jié)束時(shí)在冊的普通股股東和ADS持有人，資金將由公司盈余現(xiàn)金支付。

貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示，公司核心業(yè)務(wù)的盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定，新興業(yè)務(wù)也迅速成長突破。堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)金儲備和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理下，公司能夠積極地推進(jìn)股東回報(bào)計(jì)劃，與志同道合、陪伴公司穿越波動的投資者共享發(fā)展的紅利。

展望未來，貝殼將堅(jiān)持中性市場觀，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，在保持健康的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，持續(xù)強(qiáng)化資本配置效率，聚焦業(yè)務(wù)增長關(guān)鍵引擎，實(shí)現(xiàn)有機(jī)、可持續(xù)的增長。 文/史現(xiàn)