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上億居民房貸負(fù)擔(dān)明顯下降!存量首套房貸款利率降了:100萬房貸,每年可節(jié)省5000元利息!農(nóng)行、建行火速公告……

每日經(jīng)濟新聞 2023-08-31 21:39:28

每經(jīng)編輯 李澤東    

深夜重磅!兩部門明確:

降低存量首套房貸款利率!

首套房首付比例統(tǒng)一為不低于20%,二套不低于30%!

8月31日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》,最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調(diào)整。

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要點如下:

1,統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

2,將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

3,各地可按照因城施策原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

4,自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請,由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

5,自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請,協(xié)商變更合同約定的利率水平,變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。

簡單來看,本輪商業(yè)性個人住房貸款政策調(diào)整,一方面是引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行,減輕居民首付負(fù)擔(dān)。另一方面是化解存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率的利差問題,減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān),減少居民提前還貸行為。

受訪專家認(rèn)為,引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行,將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿。與此同時,穩(wěn)步下調(diào)個人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率,將直接減輕借款人的居民房貸支出,修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表,提振居民消費意愿,也將減少居民提前還貸行為,保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。后續(xù)商業(yè)銀行體凈息差和利潤或再度承壓,除調(diào)降存款掛牌利率外,還應(yīng)及時通過降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本。

此外,31日晚間,農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行火速發(fā)布公告,將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。


圖片來源:建行、農(nóng)行官網(wǎng)

100萬房貸,每年可節(jié)省5000元利息!

據(jù)第一財經(jīng),存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后,幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降,平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設(shè)房貸利率降至4.3%,可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

值得注意的是,調(diào)整后的存量房貸利率要符合貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策。新發(fā)放的貸款利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場報價(LPR)上的加點幅度,不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

目前,全國首套房貸利率政策下限為:2019年10月至2022年5月為LPR,2022年5月至今為LPR-20個基點。

下表為初步統(tǒng)計的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況(不含按首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制下調(diào)或取消下限的情況),具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

重點城市首付能降嗎?

有觀點認(rèn)為,在實施“限購”措施的城市,調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%,居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對中新社國是直通車表示,降低首付比例,有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿,從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

值得注意的是,此次通知也將利好這些城市的客戶,對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。從首付比例來看,例如,目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。

此次通知落地后,全國層面購買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%,但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場形勢和調(diào)控需求,自主確定。

為,更好地提升居民的消費能力和意愿,支持恢復(fù)和擴大消費。

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誰能申請、怎么申請?

官方表示,符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放,已簽訂合同但未發(fā)放的,以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動向承貸銀行提出申請,也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

中國央行、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場動態(tài),引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商,有序降低存量住房貸款利率,維護(hù)好市場競爭秩序。

減緩居民提前還貸,提振消費

人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。同時,引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行,將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降低存量房貸利率,無疑將直接降低借款人的房貸利息支出,修復(fù)居民的負(fù)債端,提振居民費意愿。對于商業(yè)銀行,降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。

對于本次存量房貸利率調(diào)整,廣發(fā)證券宏觀分析師鐘林楠表示,主要是為了應(yīng)對今年上半年居民集中提前還貸的行為,降低居民提前還貸意愿,保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。

截止2023年6月末,我國個人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投證券首席經(jīng)濟學(xué)家黃文濤分析稱,根據(jù)6月末數(shù)據(jù),存量房貸利率若降低10個基點,則對應(yīng)減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復(fù)和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳,對消費起到支持作用。

對于降低首付比例,仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對記者說,將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿,從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

此外,為更好管控負(fù)債成本,證券時報記者了解到,多家全國性商業(yè)銀行將于9月1日起下調(diào)存款掛牌利率。同時,多家銀行也在中期業(yè)績發(fā)布會上透露,已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)預(yù)案。

“接下來,貨幣當(dāng)局還可采用降準(zhǔn)等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本,或通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供低成本資金,以增強金融持續(xù)支持實體經(jīng)濟的能力。”光大證券首席固收分析師張旭對記者說。

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封面圖片來源:視覺中國-VCG111354708910

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