你的月供究竟能降多少？剛剛，京滬深多地公布利率下限！有人激動一夜沒睡好：總利息少了41萬，每月少還1700多元

每經(jīng)編輯 程鵬    

8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構(gòu)提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

9月1日，為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，央行分支機構(gòu)陸續(xù)在官網(wǎng)公布首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限有關(guān)情況。截至發(fā)稿，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海、北京、深圳、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內(nèi)蒙古、貴州等地的市場利率定價自律機制通過中國人民銀行分支機構(gòu)官網(wǎng)發(fā)布了公告，披露近幾年當?shù)鼗蚴?nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況。

值得一提的是，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

北京上海深圳河南多地

公布首套房貸利率下限

北京

據(jù)央行北京市分行官網(wǎng)消息，9月1日，北京地區(qū)市場利率定價自律機制發(fā)布公示，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。

上海

據(jù)央行上?？偛?/span>官網(wǎng)消息，9月1日，為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，現(xiàn)發(fā)布上海首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限，其中2021.7.24-至今上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP（基點）

深圳

9月1日，中國人民銀行深圳市分行公布了深圳市首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況公示。2022.5.15-至今，深圳執(zhí)行利率下限水平為LPR+30BP，全國利率下限水平為LPR-20BP。

天津

9月1日，中國人民銀行天津市分行發(fā)布關(guān)于天津市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的公告，一、2019年10月至2022年5月為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，與全國下限一致。二、2022年5月至2022年10月為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，與全國下限一致。三、2022年10月至今為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減40個基點，較全國下限低20個基點。

河南

9月1日，中國人民銀行河南省分行公布河南省各城市首套房貸利率下限。其中，鄭州市2023年1月至今執(zhí)行的利率下限為LPR-50個基點。

為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，人民銀行河南省分行向社會公眾公布改革完善貸款市場報價利率(LPR) (2019年10 月(含))以來河南省各城市首套房貸利率下限(見下表)，同時提供了相應(yīng)階段全國首套房貸利率政策下限，供參考。

福建

9月1日，中國人民銀行福建省分行公布2018年以來福建省各地市首套房貸利率下限情況表。

江西

9月1日，中國人民銀行江西省分行公布2018年以來江西省各設(shè)區(qū)市首套房貸利率政策下限情況。

甘肅

9月1日，中國人民銀行甘肅省分行公布2019年以來甘肅省首套房貸政策利率下限情況表。

9月1日，中國人民銀行吉林省分行發(fā)布關(guān)于差別化首套房個人住房貸款利率下限政策的公示。2022.5-至今，松原市、遼源市、白山市、白城市、通化市、延邊州執(zhí)行利率下限水平為LPR-20BP；2023.1-至今，長春市、吉林市、四平市執(zhí)行利率下限水平為LPR-50BP。

舉個例子，如果貸款發(fā)放時當?shù)叵孪蘩蔐PR+50bp，a客戶LPR+100bp，b客戶LPR+50bp?，F(xiàn)在該地下限LPR-20bp。那么a客戶最多調(diào)到LPR+50bp，b客戶不能調(diào)。

也就是當時因為按揭額度供不應(yīng)求，導(dǎo)致一小部分業(yè)務(wù)提價的，可以把這個提價部分讓回去。

據(jù)上海證券報9月1日報道，接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，購房者財務(wù)負擔(dān)會有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

“前些年房地產(chǎn)市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當?shù)胤抠J利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現(xiàn)了一定的錯配，造成當時發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風(fēng)險的需要。”上述接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示。

上述人士稱，當前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調(diào)。

“存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。”上述人士說，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

提供兩種調(diào)整方式

利率降低幅度有限制

據(jù)上海證券報，本次可以申請調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類。

一是原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標準的房貸；

二是借款人當前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。其中，新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

“這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題?！鄙鲜鋈耸空f。

那么，在兩種調(diào)整方式中，借款人應(yīng)該如何選擇？上述人士告訴上海證券報記者，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別。

“總利息少了41萬

每月少還1700多元”

此次政策出臺，兩類人群受益尤其明顯。

一類是利率“站崗”的購房者。據(jù)都市快報，新杭州人小陳在2021年9月買了一套蕭山市北的二手房，首套利率6.1%（LPR+145bp)，這還是在當時“房貸荒”的情況下托關(guān)系拿到的貸款。此后LPR多次下調(diào)，但由于加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

“昨晚得知這個消息，激動得一夜沒睡好?！?/span>小陳說。按照此次存量首套房貸的調(diào)整辦法，調(diào)整后的貸款利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計算，原利率5.75%將降至4.2%（當時杭州首套房貸利率政策下限為LPR不加點）。

對于購房者，1.55%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬商業(yè)貸款，20年本額等息還款為例，調(diào)整后，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

還有一類就是置換人群，這里也包括了購買時不是家庭唯一住房，后期通過交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。

由于首套認房不認貸的規(guī)定，改善置換的老杭州人于先生也能享受到此次政策紅利。于先生是2021年初買的房，配了部分理財產(chǎn)品，將二套利率談到了6.05%。買了新房后賣了舊房，目前住房是家庭唯一。根據(jù)存量房貸利率調(diào)整，原二套利率將降至4.2%的首套利率，減負明顯。

你的購房也在此次存量首套房貸利率的調(diào)整范圍內(nèi)嗎？最多又能省多少錢呢？歡迎在留言區(qū)和我們分享。

編輯|程鵬 杜恒峰

校對|盧祥勇

封面圖來源：視覺中國

每日經(jīng)濟新聞綜合自各地央行分行官網(wǎng)、上海證券報、都市快報、中國基金報