中報(bào)解讀 | 中交地產(chǎn)上半年歸母凈利由盈轉(zhuǎn)虧，多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售不及預(yù)期致大額計(jì)提

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月30日晚間，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價(jià)13.87元，市值96.46億元）發(fā)布2023年半年報(bào)。

中報(bào)顯示，上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.63億元，同比下降29.57%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為-5.69億元，同比下降774.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-5.87億元，同比下降1191.39%。

截至2023年6月30日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)1,411.12億元，較上年末增長(zhǎng)2.77%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)27.18億元，較上年末下降17.47%。

此前只是被詬病增收不增利，如今由盈轉(zhuǎn)虧?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，在與半年報(bào)同期發(fā)布的《關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備的公告》中，中交地產(chǎn)表示，本次計(jì)提減值準(zhǔn)備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)2.82億元，減少歸屬于母公司股東權(quán)益2.82億元。

來(lái)源：中交地產(chǎn)2023年中報(bào)

多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售不及預(yù)期，計(jì)提致凈利虧損2.82億元

來(lái)看看一年前中交地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。

2022年上半年，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為124.42億元，同比增長(zhǎng)151.39%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為8425.4萬(wàn)元，同比下降47.87%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-4546.75萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.08%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為28.13億元，同比增長(zhǎng)124.31%。

如今，營(yíng)業(yè)收入從同比增長(zhǎng)151.39%到同比下滑29.57%，歸母凈利潤(rùn)從8425.4萬(wàn)元直接變成虧損5.69億元。

對(duì)于2022年的利潤(rùn)下降，中交地產(chǎn)董秘田玉利曾在今年4月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上解釋稱，隨著前期較早拿地并開(kāi)發(fā)的高毛利項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷(xiāo)售端限價(jià)等各類因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司部分項(xiàng)目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。另一方面，并表范圍內(nèi)項(xiàng)目公司持股情況不同的項(xiàng)目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤(rùn)亦受到影響，導(dǎo)致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)較少。

對(duì)于今年上半年的利潤(rùn)下滑，中交地產(chǎn)在上述計(jì)提公告中坦言，因宏觀環(huán)境及行業(yè)整體下行影響力，公司多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況不及預(yù)期，2023年6月30日，公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試并計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。本次計(jì)提減值準(zhǔn)備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)2.82億元，減少歸屬于母公司股東權(quán)益2.82億元。

此外，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)方面，據(jù)半年報(bào)，2023年1-6月，（全口徑）中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積100.29萬(wàn)平方米，較上年同期減少3.57%；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

截至報(bào)告期末，公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積3,112萬(wàn)平方米，期末累計(jì)已竣工面積1,610萬(wàn)平方米，在建及待建面積1,504萬(wàn)平方米。

1年內(nèi)到期債務(wù)192.38億元，將加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率管控

今年2月23日晚間，中交地產(chǎn)公告稱，擬向包括控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)集團(tuán)）在內(nèi)的不超過(guò)35名（含35名）符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)35億元。

6月27日，中交地產(chǎn)定增方案獲得通過(guò)。當(dāng)時(shí)其在公告中就表示，中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在重慶、長(zhǎng)沙、南京、天津等二線城市，由于2016年和2017年的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，上述城市在前兩年中陸續(xù)頒布了限購(gòu)、限貸政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系以及價(jià)格產(chǎn)生了一定影響。

在今年4月針對(duì)深交所關(guān)于定增方案的問(wèn)詢函回復(fù)中，中交地產(chǎn)曾披露2020年、2021年、2022年的相關(guān)數(shù)據(jù)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負(fù)債率分別達(dá)到317.70%、284.61%、280.23%，現(xiàn)金短債比分別是0.97、0.61、0.41。

從中交地產(chǎn)目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)看，截至2023年6月30日，期末融資余額667.24億元，其中，銀行貸款314.88億元，債券72.82億元，信托融資30.59億元，控股股東方借款174.87億元。期限方面，1年內(nèi)到期192.38億元，1-2年到期35.03億元，2-3年到期73.82億元，3年以上50.69億元。

中交地產(chǎn)在半年報(bào)中坦言，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比，仍有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)有所改善，但仍然偏高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱，滯重資產(chǎn)去化慢等問(wèn)題仍然沒(méi)有得到根本解決；地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑。

對(duì)于下半年重點(diǎn)工作安排，中交地產(chǎn)表示，會(huì)加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債等關(guān)鍵指標(biāo)管控，做好資金接續(xù)，確保債券按期足額兌付、債務(wù)到期償還，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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