合生創(chuàng)展的上半年：債務安全 核心業(yè)務穩(wěn)定增長

合生創(chuàng)展的穩(wěn)健一如既往。

8月29日中午，合生創(chuàng)展正式發(fā)布了其2023年上半年的成績單。根據(jù)業(yè)績報告披露顯示，2023年前6月，合生創(chuàng)展實現(xiàn)收入150.8億港元，同比2022年的131.7億港元增長了14.5%；歸屬于股東的凈利潤39.03億港元，毛利為53.77億港元，毛利率同比上升13個百分點至36%；核心稅后利潤較去年同期增長183%至15.81億港元。

持續(xù)布局核心城市

作為地產(chǎn)主業(yè)的基本盤，合生創(chuàng)展上半年實現(xiàn)合生創(chuàng)展銷售及預售合約出售的物業(yè)總額160.62億元，其中物業(yè)合約銷售額155.67億元，占比進一步提升至75%。

分區(qū)域來看，環(huán)渤海地區(qū)、珠江三角洲及長江三角洲三個核心經(jīng)濟區(qū)域的業(yè)務持續(xù)發(fā)展。如在廣州，報告期內(nèi)區(qū)域內(nèi)合生縵云及合生湖山國際持續(xù)銷售，使得公司僅在廣州就合計售出建筑面積170929平方米，賬面值達到人民幣43.96億元；在上海，合生濱江苑的新開盤推售，售出建筑面積合共為90946平方米，賬面值為56.2億元，銷售額更是達到了48.28億元。

此外，截至2023年6月底，合生創(chuàng)展已售出但未結算的合同銷售額469.27億港元，面積約187.71萬平方米，為未來集團利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎。

相較于規(guī)模，合生創(chuàng)展更加注重產(chǎn)品品質。集團上半年交付面積543253平方米，較2022年的473022平方米增長14.85%，交樓銷售收入110.61億港幣，較去年上升37%；有關交付及落成物業(yè)的整體平均售價為每平方米人民幣20360元，較去年同期相比上升17%。

除物業(yè)開發(fā)之外，合生創(chuàng)展的商業(yè)運營能力也在逐步提高，目前商業(yè)板塊已發(fā)展輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業(yè)務。其中商業(yè)輕拓在2023年就已新簽青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地等項目。

截至目前，合生商業(yè)已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個城市擁有百余個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，構建合生匯、超極合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO等明星IP。

資產(chǎn)負債率持續(xù)降低

受行業(yè)形勢影響，房企資金鏈持續(xù)承壓，不少房企依然面臨著較大的債務壓力，但合生創(chuàng)展有著自身的安全線。

據(jù)了解，自2022年以來，合生創(chuàng)展已累計兌付美元債、港元債、商業(yè)類CMBS、購房尾款ABS、供應鏈ABS等公開市場產(chǎn)品92億。而在2023年內(nèi)，公開市場到期美元債僅約2.375億美金。

中報顯示，截至上半年末，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2958億港元；流動資產(chǎn)總額約為1788億港元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為190億港元，較2022年末增加3%。債務總額914.26億港元，同比下降5%，而在公開市場的債務同比大幅下降12%至132億港元，負債規(guī)模穩(wěn)中有降。

與此同時，合生創(chuàng)展有息負債品種配置合理，公司信用債僅占總有息負債余額6%；商業(yè)不動產(chǎn)貸款占總債務約1/3，而這可通過租金收入實現(xiàn)項目債務的自循環(huán)。整體來看，合生創(chuàng)展的融資渠道多元化，并能夠不斷優(yōu)化債務結構。

半年報顯示，合生創(chuàng)展經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年為正，融資成本一直維持在一個較低水準，其加權平均財務成本約為6.2%，處于同行低位，相比于2022年底下降了0.3%。

可以看到，通過穩(wěn)健發(fā)展的策略始終保持較低資產(chǎn)負債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現(xiàn)金流，合生創(chuàng)展構筑了堅固的運營護城河，獲得了市場和資本的認可。

尤其需要注意的是，今年4月，標普將合生創(chuàng)展集團的評級展望從負面調整至“穩(wěn)定”，穩(wěn)定的展望反映了未來12個月合生創(chuàng)展集團流動性惡化的風險降低，評級的穩(wěn)定及修復是企業(yè)健康運營的重要信號，成為自2022年以來中國房地產(chǎn)民營企業(yè)中極少數(shù)修復其國際信用評級的企業(yè)之一。此外，惠譽國際也維持公司B+的信用等級，聯(lián)合評級維持公司AAA的主體最高信用等級，評級展望均為穩(wěn)定。

面對未來，合生創(chuàng)展表示，將持續(xù)堅持長期主義，保持審慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在保證財務安全的基礎上持續(xù)提升盈利能力。

以“精品”贏市場

作為復雜環(huán)境下的攀行者，能在分化的競爭中脫穎而出，合生創(chuàng)展顯然于產(chǎn)品戰(zhàn)略上有其獨到之處。

風雨多年，合生創(chuàng)展一直秉承“中高端精品戰(zhàn)略”，高端生活方式差異化成了公司始終立于行業(yè)的核心競爭力，引入國際潮流人居理念，先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構建出了屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP，鑄就具有合生特點的城市高品質人居名片。

縵系產(chǎn)品全方位的品質提升，持續(xù)為城市創(chuàng)造營運能力、提升資產(chǎn)運營價值，這不僅為合生創(chuàng)展帶來高端生活方式差異化的核心競爭力，也為合生贏得了銷售業(yè)績和品牌口碑的雙豐收。

銷量能夠回答一切。

僅2023年上半年，縵系產(chǎn)品合計貢獻銷售業(yè)績109.06億人民幣，占集團總銷售業(yè)績的68%?？z品牌領跑全國高端市場，在業(yè)內(nèi)創(chuàng)造了“縵云現(xiàn)象”。

與此同時，合生創(chuàng)展以改善和剛需型產(chǎn)品確保去化率，加快資金回籠，以高端產(chǎn)品保利潤，以遠郊大盤?？沙掷m(xù)性，尋求多元化發(fā)展，重去化、重現(xiàn)金、重利潤，以領先的產(chǎn)品競爭力提升品牌溢價。品牌影響和營銷模式創(chuàng)新的持續(xù)輸出，全國四大區(qū)域各項目案場也不斷優(yōu)服務、煥新潮流生活方式體驗，也為合生創(chuàng)展的業(yè)績帶來正向表現(xiàn)，湖山國際、龍河灣壹號等優(yōu)秀產(chǎn)品力樓盤逆勢而上，彰顯持續(xù)熱銷實力。

以創(chuàng)新思維帶動產(chǎn)業(yè)調整，為其高質量增長提供了充足保障，從更多維度彰顯了合生創(chuàng)展的投資價值。相信隨著新的流動性持續(xù)釋放，未來行業(yè)將會看到一個財務盤面更加穩(wěn)健、戰(zhàn)略上更加從容的合生創(chuàng)展。 文/胡曉