西安華南城的AB面

每經(jīng)記者 張靜    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

作為陜西省當(dāng)年最大的招商引資項(xiàng)目，西安華南城落地時(shí)規(guī)格頗高。

投資方規(guī)劃豪擲200億元，西安港務(wù)區(qū)亦拿出“白菜心”地段，將雙方誠意做到最大，希望將這個(gè)資本局“攢”起來。

“幾萬個(gè)商家，幾十萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，每年數(shù)以億計(jì)的稅收……”彼時(shí)西安華南城總經(jīng)理沙龍洲談及該布局時(shí)不乏自信。

然歷經(jīng)十余年，在港務(wù)區(qū)已成為西安 “掘金”熱土的當(dāng)下，作為板塊“老大哥”的西安華南城，當(dāng)初立下的“壯志豪言”已兌現(xiàn)了多少？

五金機(jī)電交易火熱

談及西安華南城，五金機(jī)電交易中心最出名，其位于奧體板塊+物流自貿(mào)區(qū)+中央商務(wù)區(qū)三區(qū)疊加位置，3號(hào)線地鐵直達(dá)，是名副其實(shí)的“白菜心”。

五金機(jī)電又以A區(qū)/B區(qū)經(jīng)營最為成熟，目前五金建材E區(qū)已開業(yè)，華南城酒店戰(zhàn)略投資商劉蕾2021年曾公開表示，園區(qū)內(nèi)有超7000商戶在此經(jīng)營，據(jù)西安華南城5月29日官微，目前西安華南城有4000+店鋪上線導(dǎo)航系統(tǒng)。

圖片來源：華南城官網(wǎng)

記者初入西安華南城A區(qū)，外圍面積較大的店鋪或是因?yàn)樽饨疠^為昂貴，多處于空置狀態(tài)，再往內(nèi)走幾步，又是一片不同景象。

園區(qū)內(nèi)部一排排店鋪均“戶有其主”，多為電子、皮革皮具、五金、化工、機(jī)電、建材裝修及裝飾等行業(yè)，店牌上有許多“西北運(yùn)營中心”名號(hào)。

園內(nèi)路面不停有皮卡、面包車載貨駛過，卻少見人影，鮮有客流，至少不像大明宮建材市場那種“熱鬧”。

對(duì)此，館內(nèi)一家從事照明燈具的商家告訴記者，這里基本不做“散客”生意，更多的是類似“物流基地”，做倉儲(chǔ)作用，貨物從這里發(fā)貨到其他經(jīng)銷門店。

“在這里開店，靠零售只有倒閉，能‘活’下去的商家都是手握‘資源’的主，你的貨要能出去，一般都是做‘老客戶’生意，或者說供給陜西的各大樓盤，還有是網(wǎng)店下單后從這里發(fā)貨。”

記者繼續(xù)向園區(qū)深處走去，依然少見空置店鋪，可以得見至少在商家入駐率這一方面，西安華南城“火”了。

至于為什么會(huì)“火”，一商家告訴記者：“主要是近兩年北辰及附近好幾個(gè)大型建材市場拆了，商家全部遷過來了，‘一夜之間’就盤活了西安華南城。”

與大批“外遷”相伴的是新一輪租金普漲，商家告訴記者，目前A區(qū)一家100多平方米的門面房帶兩層儲(chǔ)物間，月租金大概在8千元左右，客流量更多的B區(qū)則要上萬塊錢，而2兩年同樣的門面房價(jià)位大概在4千元左右。

記者以尋求租房者詢問多位商家，均被回復(fù)道，“你往位置較偏僻的地方走走，可能還有幾家，至于拐角處之類的好位置，早都被搶完了。”

兩翼難展翅

據(jù)悉，西安華南城規(guī)劃總建筑面積達(dá)到1700萬平米左右，如此龐大面積，自然不甘心局限于“五金機(jī)電市場”這一定位。

為此，華南城提了一種“時(shí)髦”叫法——“一體兩翼”，即一體：大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，輔以兩翼：商業(yè)配套設(shè)施及住宅。

具體來看，兩翼由五項(xiàng)配套服務(wù)支柱支撐，華南城通過引入奧特萊斯“模式”，曾在深圳華南城成功吸納Levis、Chevignon、耐克等近170個(gè)國際品牌，其余項(xiàng)目還包括電子商貿(mào)平臺(tái)、一站式物流服務(wù)、物業(yè)管理、會(huì)議展覽服務(wù)等。

而記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，西安華南城在“主體”體態(tài)漸豐的情況下，“雙翼”卻有些“支棱”不起來。

目前，西安華南城主打商業(yè)配套設(shè)施的是2號(hào)交易廣場，該項(xiàng)目是48萬平方米超大單體建筑，主要由華盛奧特萊斯操盤，規(guī)劃將打造成集辦公、電商產(chǎn)業(yè)、體育用品及產(chǎn)業(yè)等為一體的超大商業(yè)綜合體。

記者來到2號(hào)交易廣場發(fā)現(xiàn)，華盛奧特萊斯已進(jìn)駐該區(qū)域，但5層左右的商場僅1層有商戶開門，包括特步、班尼路等服裝品牌，魏家涼皮、鄉(xiāng)村基等連鎖快餐品牌，廣場人流量稀疏，多為“五金機(jī)電市場”商戶來解決午飯。

記者詢問廣場內(nèi)商戶得知：“疫情期間，整個(gè)2號(hào)交易市場商戶基本都倒了一批，目前1層開門的商戶是最近才慢慢招商來的，人流量也恢復(fù)了一些。”

而交易廣場的另一棟樓則完全處于停擺狀態(tài)，從各類落灰的門店招牌可以看出此前這里是有商戶入駐的，但現(xiàn)在無一不宣布閉店，與“五金機(jī)電市場”火熱形成鮮明對(duì)比。

一翼展翅不佳，另一翼——西安華南城1668新時(shí)代廣場公寓及寫字樓項(xiàng)目亦難“獨(dú)善其身”。

據(jù)悉，該項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，總體建筑面積達(dá)125.1萬㎡，但在2019年，該項(xiàng)目就曾被曝收誠意金無證售房。

從去年3月開始，頻有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板、西安國際港務(wù)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)信箱及各媒體平臺(tái)反映，西安華南城1668公寓存在交房相關(guān)問題。

據(jù)西部網(wǎng)3月27日咨詢求助欄目，西安華南城1688時(shí)代廣場D區(qū)、C區(qū)本應(yīng)2022年3月份交房，目前已延期1年多，一直 未給回復(fù)購房者交房日期。

西安國際港務(wù)區(qū)住房建設(shè)局回復(fù)稱，經(jīng)核實(shí)，1668-C區(qū)、D區(qū)公寓項(xiàng)目交付時(shí)間調(diào)整為2023年12月30日、2023年11月20日，意味著將延時(shí)超過一年半交房。

4月26日，有購房者在政府留言板上留言，華南城房地產(chǎn)公司各種理由不給購房者購房合同，也不進(jìn)行退款，還不將購房款放進(jìn)資金監(jiān)管賬戶，私自摞用資金導(dǎo)致購房者無法備案房子。

今年7月，華南城1668時(shí)代廣場A3棟樓經(jīng)常無規(guī)律停電停水再登西部網(wǎng)，也將華南城1688項(xiàng)目交付情況一并展現(xiàn)，經(jīng)港務(wù)區(qū)住建局調(diào)查，西安華南城1668時(shí)代廣場目前共交付A2、A3、A4高層樓宇3棟，入住2672戶。

記者來到項(xiàng)目現(xiàn)場，項(xiàng)目主體及外立面均已大致完工，有一些零星的酒店已經(jīng)開始入駐，項(xiàng)目一層餐飲店就餐人數(shù)不少，希望屢次延期后的項(xiàng)目可以按期交付。

針對(duì)上述問題，記者亦致電西安華南城進(jìn)一步了解情況，但截至發(fā)稿，對(duì)方電話處于無人接聽狀態(tài)。

能否淌過“寒冬”

商業(yè)遇冷，交付延期、停水停電......盡管主業(yè)尚好，但昔日被視為“明日之星”的西安華南城確是有些華袍下的“虱子”。

而這也是華南城（01668）的真實(shí)現(xiàn)狀，從去年房地產(chǎn)行業(yè)“遇冷”開始，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨資金短缺困局，上市十余年的往日“白馬股”華南城亦不例外，面臨營收下降、毛利率下滑、債務(wù)過大等問題。

6月底，華南城公布截至2023年3月31日止年度的全年業(yè)績，其中營收減少57.9%至40.523億港元(2021/22財(cái)政年度：96.159億港元)，主要原因是由于本年度較少的物業(yè)銷售及交付所致。

同時(shí)，華南城母公司擁有人應(yīng)占利潤下跌7.9%至7.000億港元(2021/22財(cái)政年度:7.602億港元)，毛利率下降至20.2%(2021/22財(cái)政年度:29.6%)。

圖片來源：華南城2022/23年報(bào)

實(shí)際上，市場對(duì)這份業(yè)績?nèi)运阏J(rèn)可，畢竟在地產(chǎn)“爆雷”頻發(fā)情況下，能夠維持已屬不易，實(shí)現(xiàn)盈利則是“意外之喜”，更何況還有加權(quán)平均融資成本從上財(cái)年的9.0%下降到8.1%，有息負(fù)債從上財(cái)年的359.8億港元下降到328.3億港元這一頗讓人定心的好消息。

同時(shí)，華南城“發(fā)家之地”的深圳國資委擔(dān)任“破局者”，通過深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱：特區(qū)建發(fā)）來抒困企業(yè)資金短缺問題，一系列動(dòng)作包括，于去年5月19億戰(zhàn)投華南城，成為其最大單一股東；出資約12.57億元收購華南城下屬物業(yè)公司50%股權(quán)；借出2億元的3年期貸款等。

而這僅是一個(gè)開始，去年11月30日，特區(qū)建發(fā)董事長李文雄透露，下屬公司將牽頭發(fā)起設(shè)立總規(guī)模約110億元的股權(quán)投資基金，為華南城的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，盤活土地資源。

去年12月，特區(qū)建發(fā)為華南城準(zhǔn)備的“頭份大禮到賬”。華南城表示計(jì)劃以50億元轉(zhuǎn)讓西安華南城有限公司約69.35%股權(quán)，買家是特區(qū)建發(fā)控制的子公司。

今年3月，華南城再發(fā)公告稱，公司與多家銀行簽訂60億元的融資協(xié)議，用于償還集團(tuán)現(xiàn)有貸款之本金及利息，是次融資貸款期為3年，年利率為4.7%，一舉刷新公司最大單筆融資記錄。

上述一套國企戰(zhàn)投“組合拳”打下來，有息負(fù)債總額可控，融資成本顯著下降，華南城已然穩(wěn)住了“腳跟”，雖然短期內(nèi)華南城很難回歸業(yè)績?cè)鲩L軌道，但在眾多出險(xiǎn)房企中尚算“優(yōu)秀”。

短期緩了口氣后，如何調(diào)整自己每況日下的商業(yè)模式和盈利能力，成為華南城能否打好“翻身仗”的關(guān)鍵。

畢竟傳統(tǒng)商鋪和綜合體已經(jīng)有些“過時(shí)”，面臨商鋪貶值和過剩問題，轉(zhuǎn)型勢在必行，此外，大量在建工程的保交付問題亦是懸在華南城頭上的一把利劍。

未來一段時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，作為老牌商貿(mào)物流龍頭企業(yè)的華南城，如何淌過這一段“深水期”，或能為行業(yè)提供一些借鑒。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 夏子博攝