公募REITs市場繼續(xù)上行，又有上市公司擬發(fā)布保租房REITs產(chǎn)品

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

近期已有全面反彈跡象的公募REITs市場，上周繼續(xù)呈上升趨勢。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周全市場已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的共有19只、占到了總數(shù)的近七成，延續(xù)反彈趨勢。其中嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國金中國鐵建高速REIT、中金廈門安居REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別達(dá)到3.34%、2.59%、2.08%。相比之下，上周僅有8只產(chǎn)品在二級市場的表現(xiàn)環(huán)比下跌，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建高速REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-1.52%、-1.26%、-1.11%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，行業(yè)層面，近期又有上市公司擬發(fā)布保租房REITs產(chǎn)品。上海城投控股官微近日發(fā)布消息稱，為進(jìn)一步推動租賃住宅業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，旗下租賃房品牌“城投寬庭”正在加快實施資產(chǎn)證券化，計劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。另一家上市公司招商公路也公告，擬以亳阜高速（濟(jì)廣高速安徽省亳州至阜陽段）的高速公路特許經(jīng)營權(quán)和對應(yīng)高速公路資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，開展公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金申報發(fā)行工作。

平安證券在近期的研報中指出，2023年以來，缺乏增量資金+估值不便宜+部分主體底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，此外部分個券的解禁增加拋壓、擴(kuò)募規(guī)則下存在一定的估值博弈空間（換倉拉低持倉成本），種種其他因素的疊加下，上半年公募REITs市場加速下跌。向后看，REITs市場的增量資金的限制主要在于規(guī)模和入賬方式，仍有優(yōu)化空間；關(guān)于信息披露的深度和規(guī)范性還有待進(jìn)一步加強(qiáng)和壓實。

二級市場表現(xiàn)繼續(xù)上行，但總體成交活躍度下降

在前一周公募REITs強(qiáng)勢反彈的情況下，上周公募REITs在二級市場的表現(xiàn)延續(xù)了這一趨勢。

已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到19只、占總數(shù)的近七成。其中嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國金中國鐵建高速REIT、中金廈門安居REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別達(dá)到3.34%、2.59%、2.08%，此外漲幅超過1%的還有6只。

相比之下，上周價格環(huán)比下跌的只有8只，并且大部分跌幅都在1%以內(nèi)。其中，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建高速REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-1.52%、-1.26%、-1.11%。

但從流動性來看，上周REITs總體成交活躍度是下降的?？偝山活~3.28億元，環(huán)比上周下降15.6%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為2.02和1.26億元，環(huán)比上周分別變化了-18.3%和-10.8%。

細(xì)分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的總成交額分別為0.99、0.45、0.3、0.58、0.27和0.68億元，環(huán)比分別變化了-21.1%、-19.3%、-39.1%、7.6%、-15.7%、-3.8%。其中成交額最大的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，占比達(dá)30.3%。

平安證券在近日的研報中指出，今年以來被投資者討論較多的問題主要是REITs的投資者行為同質(zhì)化、市場缺乏增量資金、基本面不及預(yù)期等問題，而隨著各類監(jiān)管政策未來進(jìn)一步完善，這些存在的短期和長期問題逐漸被解決，是市場發(fā)展的應(yīng)有之義。

就在8月2日，上交所組織召開產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs座談會，聽取已上市參與機(jī)構(gòu)意見建議并就持續(xù)推進(jìn)REITs市場生態(tài)建設(shè)、完善信息披露機(jī)制等提出工作建議，可見短期REITs市場進(jìn)一步完善的思路方向也比較明確，主要集中在生態(tài)市場建設(shè)和信批方面。“向后看，REITs市場的增量資金的限制主要在于規(guī)模和入賬方式，仍有優(yōu)化空間；關(guān)于信息披露的深度和規(guī)范性還有待進(jìn)一步加強(qiáng)和壓實。”

上市公司積極行動，有公司擬發(fā)布保租房REITs產(chǎn)品

近期多項公募REITs利好政策發(fā)布，上市公司也在積極行動。

上市公司上海城投控股官微8月8日發(fā)布消息稱，旗下租賃房品牌“城投寬庭”自2019年8月發(fā)布以來，已在上海布局了三大區(qū)域、七大社區(qū)，落實租賃房源約15800套，總建筑面積約88萬平方米。為進(jìn)一步推動租賃住宅業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，城投寬庭也正在加快實施資產(chǎn)證券化，計劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

縱觀全市場，目前共有4只保租房REITs產(chǎn)品，上市以來都獲得了正收益。其中表現(xiàn)最好的華夏北京保障房REIT自去年8月底上市至今，二級市場交易價格上漲了12.56%，在全市場28只已上市產(chǎn)品中排在第11位。

有專業(yè)人士指出，7月份國務(wù)院辦公廳和發(fā)改委同步發(fā)了兩個文件，第一是明確提出要加快建設(shè)保障性租賃住房業(yè)務(wù)，第二是把保租房納入公募REITs試點范圍。在這個政策引導(dǎo)下，行業(yè)重新進(jìn)入了良性發(fā)展的新階段。

除此之外，另一家上市公司招商公路也在8月12日發(fā)布了關(guān)于以亳阜高速為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs申報發(fā)行工作暨關(guān)聯(lián)交易的公告。

公告顯示，招商公路擬以全資子公司亳阜高速所持有的亳阜高速公路特許經(jīng)營權(quán)和對應(yīng)高速公路資產(chǎn)開展公開募集基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作。參考資產(chǎn)評估結(jié)果，擬定募集規(guī)模約40億元。另外，根據(jù)政策要求，招商公路擬參與認(rèn)購本次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金份額戰(zhàn)略配售比例不低于20%。

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