房產(chǎn)?博鰲觀點 | 高力國際鄧懿君：商業(yè)地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇，個別領(lǐng)域恢復(fù)到基本面還需一兩年

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，國內(nèi)商業(yè)市場迎來復(fù)蘇。宏觀層面，相關(guān)部門和城市出臺了不少政策意見，優(yōu)化營商環(huán)境，促進(jìn)消費商業(yè)的發(fā)展。其中，明確提出有限支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目。

物流投資運營也迎來“資本及時雨”。據(jù)觀點指數(shù)收錄的倉儲業(yè)主要融資事件有15起，披露總金額達(dá)317.7億元。部分倉儲企業(yè)通過設(shè)立公募REITs、進(jìn)行IPO或設(shè)立不動產(chǎn)私募基金等方式來降低杠桿水平，打通Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。

作為在中國市場發(fā)展超過30年的商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，高力國際對此有何判斷和分析？8月8日，在觀點機(jī)構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟(jì)新聞等聯(lián)合主辦的2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君。

高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

NBD：今年以來，您在零售商業(yè)市場的觀察中，看到哪些趨勢和特點？

鄧懿君：零售商業(yè)市場的復(fù)蘇表現(xiàn)是很直觀的，但是這種復(fù)蘇是來之不易的，經(jīng)歷過三年非常困難的市場時期，終于看到消費的信心慢慢得以恢復(fù)。特別是餐飲娛樂等業(yè)態(tài)方面復(fù)蘇同步帶動，商場氣氛逐漸好轉(zhuǎn)。

NBD：從企業(yè)角度而言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點是什么？如何抓住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和消費恢復(fù)的機(jī)遇？

鄧懿君：其實商業(yè)地產(chǎn)分為多個維度，首先一般老百姓可能會說如果出來創(chuàng)業(yè)，可以在商場里開個店。但是對圈內(nèi)人來講，從投資端、開發(fā)商到運營方，三個主要的行業(yè)參與者都有不一樣的機(jī)遇。

比如說社區(qū)商業(yè)或者是一些老化的商業(yè)項目，可以去探索城市更新和改造的可能性。如果配合未來的消費趨勢，設(shè)計和產(chǎn)品落后了，卻是資方在大城市尋找的機(jī)會。

對于開發(fā)商來講，過去三年是比較困難的，經(jīng)營商場遭受過各種各樣的挑戰(zhàn)。現(xiàn)在開始從商場的人流和消費力慢慢恢復(fù)，就要考慮到，除了將房子租出去以外，能否提供更多的附加值給商戶，給到終端消費者，讓人流量不斷。

所以會看到很多開發(fā)商都在開發(fā)會員APP，其實都是讓流量到商業(yè)體以后，可以變成復(fù)購的客戶。這意味著下次再來，你會看到大型商場都很在意，所謂的從私域流量到運營方，也和開發(fā)商差不多。

因為輕資產(chǎn)運營在商業(yè)中是比較新的板塊，我們會看到一些傳統(tǒng)房企，以前以重資產(chǎn)去建商場來運營，如今都走向輕資產(chǎn)進(jìn)行品牌管理輸出，而且這種方式可以規(guī)?；?。輕資產(chǎn)運營方如果有真正的能力，去找資方或是硬件改造是比較可靠的方式。面對眾多存量資產(chǎn)，如果開發(fā)商沒有運營能力，完全可以由資方來做輕資產(chǎn)運營。

NBD：物流地產(chǎn)也是一個值得關(guān)注的領(lǐng)域，此前快速增長，并吸引各家企業(yè)進(jìn)入，為何近期這方面的需求量減少了？

鄧懿君：這兩年疫情影響下，消費被壓制了，也導(dǎo)致物流成本上漲，以及整個供應(yīng)鏈成本上漲，變成整個行業(yè)利潤下降。再加上早年留下來的某些地區(qū)的供需失衡，就會變成現(xiàn)在看起來是倉庫很多空置在外面。所以我們覺得，首先要從我們的購買力入手，包括社會消費額和網(wǎng)上消費額，特別是網(wǎng)上消費額的比重和增長，其實是每年都看得到的。

為什么倉儲也困難，租金下跌，是因為供大于求，所以就要等基本面恢復(fù)，用存量倉庫慢慢的需求增長來填充，才會回到一個比較健康的基本面，我們覺得還需要有一兩年的時間。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝