寫字樓“內(nèi)卷”嚴(yán)重 金地商置繼續(xù)加碼住宅業(yè)務(wù)

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

曾被金地集團(tuán)董事長凌克認(rèn)為“在商業(yè)方面彌補金地集團(tuán)不足”的金地商置（HK00535，股價0.435港元，市值72.27億港元），正通過住宅開發(fā)和銷售抵御行業(yè)下行周期。

翡萃蘭亭花園是上半年江蘇昆山市的熱點新盤之一，是金地商置在昆山開發(fā)的10余個樓盤中的一個。7月底的一個工作日，該項目售樓處的一位銷售人員小沈向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，項目已開過盤，還剩有119平方米戶型的房源，帶裝修交付。介紹完后，小沈還不忘提醒，“可以選的房源不多了。”

8月4日，金地商置通過書面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響及供應(yīng)激增導(dǎo)致寫字樓“內(nèi)卷”嚴(yán)重，但中國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級依然還是給與了寫字樓項目，尤其是優(yōu)秀寫字樓項目足夠的發(fā)展空間。下一步將“持續(xù)提升每一個項目的市場競爭力，從產(chǎn)品、配套、服務(wù)、政策多維度建立每一個項目在所在區(qū)域的相對優(yōu)勢，跑贏市場”。

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上半年銷售額超200億

翡萃蘭亭花園項目位于昆山市城北路長江北路口附近，所處的周市鎮(zhèn)有多個廠房和工業(yè)園，是昆山北部的工業(yè)重鎮(zhèn)。

該樓盤由金地商置投資開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)9棟14~17層住宅樓，今年4月26日獲得預(yù)售許可證，后推出196套房源；7月12日又加推了102套房源。

據(jù)金地商置品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，昆山翡萃蘭亭項目于5月3日首次開盤，截至7月推盤去化率將近70%。項目在5~6月排名昆山城北板塊成交量第一，在昆山全市排名前五。

不過據(jù)昆山市房產(chǎn)交易管理中心官網(wǎng)統(tǒng)計，截至8月4日，該項目兩次推售以來共銷售111套房源，剩余187套，實際去化率為37%。

根據(jù)上述銷售人員小沈的介紹，金地商置在昆山發(fā)展已近10年，開發(fā)過御園、天悅、合樾、合頌等“蘭庭”系列樓盤。

上半年，除了在江蘇，金地商置還在多個城市加碼住宅業(yè)務(wù)。

今年6月15日，山西省太原市規(guī)劃和自然資源局公布土地招拍掛出讓結(jié)果，其中SWG-2316地塊被金地集團(tuán)旗下的山西金地慧遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。該地塊位于太原市小店區(qū)，用途為住宅兼容商業(yè)、托幼，出讓面積27653平方米，總價3.34億元。

一周后，金地商置旗下的山西金合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得同樣位于小店區(qū)的SWG-2318地塊，用途為住宅兼容商業(yè)、托幼，出讓面積35595平方米，總價3.51億元。

對于與母公司金地集團(tuán)同時競爭太原市場，金地商置方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，以上兩個項目均位于太原南部的小店區(qū)，是太原市場少有的有競爭力的優(yōu)質(zhì)項目，項目獲取也是基于合理的市場判斷，未來公司也將在金地集團(tuán)整體戰(zhàn)略部署下持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)項目。“上半年，公司實現(xiàn)銷售額超200億元，銷售進(jìn)度超過時間進(jìn)度，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。”

值得注意的是，原本承擔(dān)金地集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)任務(wù)，并運營商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和租賃住宅業(yè)務(wù)的金地商置，經(jīng)過一系列布局與突破，在物業(yè)投資及管理分部的收入體現(xiàn)得并不明顯。

財報顯示，2022年金地商置共實現(xiàn)收入103.025億元，其中物業(yè)銷售收入89.07億元，占總收入的86%；而前一年的物業(yè)銷售收入130.2億元，占總收入的92%。同期，物業(yè)投資及管理分部實現(xiàn)收入8.69億元，占總收入的6%；而前一年則為112.86億元，占總收入的11%。

據(jù)金地商置披露的未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)，今年上半年累計合約銷售額約202.32億元，同比下降24.8%。

架構(gòu)縮編抗商辦項目風(fēng)險

平金中心是金地商置在上海閔行區(qū)七莘路開發(fā)的商辦項目，包含1棟18層寫字樓、6棟低層辦公樓和約2.6萬平方米商業(yè)街區(qū)。

7月26日，一位負(fù)責(zé)平金中心項目的寫字樓銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“開業(yè)時間估計要到9月份。”目前，該項目商業(yè)街區(qū)裝修還未完工，已推遲原本7月份的開業(yè)計劃。

財報顯示，截至2022年底，金地商置的土地儲備共計1934萬平方米，尚未出售/開發(fā)中/持作未來開發(fā)的項目中，江蘇省的昆山市有合頌蘭庭花園、蘭亭都薈、尚濱花園和翡麗蘭庭花園，均為純住宅項目。而在南京、蘇州、南通、徐州、鹽城、淮安則大多是住宅與商業(yè)綜合項目。

但唯獨在上海，金地商置17個項目中有13個為產(chǎn)業(yè)園或辦公樓項目。究其原因，母公司金地集團(tuán)在華東區(qū)域分布有上海公司、南京公司、蘇南公司以及合肥公司等，尤其深耕上海住宅市場多年，開發(fā)了金地未來城、金地都會等多個樓盤。

據(jù)世邦魏理仕的研究報告，今年上半年，上海寫字樓市場凈吸納量21.9萬平方米，同比下調(diào)31.6%；新增供應(yīng)量52.9萬平方米，同比增加264.9%；租金下降至每月每平方米272.6元，部分寫字樓運營商主動小幅下調(diào)租金，以期占據(jù)更多市場。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)總裁張靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在辦公樓市場，租戶選址趨于謹(jǐn)慎，加之新增供應(yīng)增大，導(dǎo)致上海寫字樓租金依然承壓。

記者注意到，經(jīng)歷了去年營業(yè)收入和凈利潤下滑后，金地商置于今年初進(jìn)行了一場大范圍架構(gòu)縮編，2個區(qū)域公司、1個專業(yè)公司以及6個城市公司被撤銷，管理人員職務(wù)被免。調(diào)整后的金地商置，分為華東、東部、華南、華北四個區(qū)域，每個區(qū)域三家城市公司，分別是上海、環(huán)滬、杭州；江蘇、淮海、武漢；廣深、成昆、長沙；山東、山西、河北公司。

“此輪組織架構(gòu)調(diào)整是基于業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)所進(jìn)行的，是公司一系列管理舉措中的重要一環(huán)，主要對部分業(yè)務(wù)單元、區(qū)域、城市公司的管理架構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化整合。”金地商置方面表示，調(diào)整后進(jìn)一步提高了公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度，有效促進(jìn)了公司組織能力和組織效能的提升。

“受宏觀經(jīng)濟(jì)影響及供應(yīng)激增導(dǎo)致寫字樓“內(nèi)卷”嚴(yán)重，但中國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級依然還是給與了寫字樓項目，尤其是優(yōu)秀寫字樓項目足夠的發(fā)展空間。”

金地置業(yè)方向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，為應(yīng)對當(dāng)下的市場挑戰(zhàn)，將重點從三個方面開展經(jīng)營工作：一是密切監(jiān)測宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢，審時度勢、更為靈敏的做好租賃及經(jīng)營策略的調(diào)整；二是持續(xù)提升每一個項目的市場競爭力，從產(chǎn)品、配套、服務(wù)、政策多維度建立每一個項目在所在區(qū)域的相對優(yōu)勢，跑贏市場及同行；三是對于穩(wěn)定期項目著力做好存量租戶的管理，提升項目續(xù)租率與客戶滿意度，同步有計劃的進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)及租期結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，增強項目的抗風(fēng)險能力。

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