“放血甩賣”？李嘉誠降價30%拋售房產(chǎn)，房價回到7年前！為什么？專家解讀…

每經(jīng)編輯 段煉    

近日，李嘉誠7折“放血價”拋售房子的新聞，宛如香港樓市里的一顆“深水炸彈”，震動余波甚至傳導(dǎo)到深圳河對岸。

李嘉誠 圖片來源：視覺中國

李嘉誠降價30%拋售房產(chǎn)

價格回到7年前水平

據(jù)中國基金報，香港首富李嘉誠旗下的長實集團3日在香港油塘「親海駅II」項目公首張價格單，共132戶，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），均價回到7年前。其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。值得注意的是，這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

親海駅II首批132戶，實用面積210至718平方呎，包括開放式至三房戶型，其中，開放式佔22套、一房佔43套、兩房52套、三房15套，價單定價由353.6萬至1,375.7萬港元，每平方呎由16,394元至20,008港元。以定價計整批市值為9.25億港元。

當(dāng)中，開放式至兩房單位可獲最多18%折扣；三房單位最高可獲19%。故整批折實售價由290萬至1,114.3萬港元，折實呎價由13,443元至16,407港元。

長實執(zhí)行董事趙國雄形容，親海駅II首批單位為“便宜到爆”。該項目價格被外界視為香港樓市“深水炸彈”。

趙國雄表示，香港市民關(guān)注房屋問題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發(fā)展商幫助市民上車，直言“不要賺盡、不用賺多”。

為何折價售樓？專家解讀

李澤鉅：地價已跌至接近政府成本價

據(jù)財聯(lián)社，親海駅II地處油塘工業(yè)區(qū)，周圍已有不少樓齡4-17年的住宅，這些住宅的平均尺價為親海駅II首批出售單位均價的97%-136%。

為何長江實業(yè)集團要折價售樓？房地產(chǎn)行業(yè)工作的鄭先生告訴財聯(lián)社記者，其實這次便宜售樓有很多原因，首先就是前面的魚市場有重建風(fēng)險，其次是用料和電梯比例，住宅中其實是很多人共用兩個電梯。但即使這樣算，開價依然很便宜，作為油塘業(yè)主自己也對這個價格頗為驚訝。另外，也不排除長江實業(yè)想減倉，可能會有其他投資回報率跑贏房地產(chǎn)。

中原地產(chǎn)的中介告訴記者，始終油塘都是工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型住宅區(qū)，親海駅II旁邊有魚市場和水泥廠，魚市場已經(jīng)確定會拆除及改建住宅，可能會擋住親海駅的海景。

實際上，長江實業(yè)近年來一直有“向香港樓市投放深水炸彈”的舉動。這里的“炸彈”比喻其以低于市價出售旗下新建住宅，定價較同區(qū)新盤或二手樓有10%以上的折讓。例如今年3月開價的屯門飛揚第2期，當(dāng)時推出的首批單位，折實呎價由11,042至13,972港元，最低呎價創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤新低，被形容為“深水炸彈價”及“放血價”。

不同于長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄“平爆價”的說辭，長江實業(yè)主席李澤鉅認(rèn)為“深水炸彈”說法有點“煽情”，但承認(rèn)現(xiàn)在的入市時機的確比三年前好。

長江實業(yè)業(yè)績發(fā)布會上，李澤鉅表示在目前地產(chǎn)市道下，集團的現(xiàn)況合乎期望，業(yè)務(wù)發(fā)展亦按既定計劃實現(xiàn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟的重要組成部分，行業(yè)的興衰當(dāng)然對經(jīng)濟有重大影響，并且有共存共榮的關(guān)聯(lián)關(guān)系。政府制定政策時，可能要平衡許多因素。對政府而言，地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟只是他們考慮大局的一部分。完全不擔(dān)心香港的財政狀況，根據(jù)《基本法》已就審慎理財原則提供指引，指出香港特別行政區(qū)的財政預(yù)算與本地生產(chǎn)總值的增長率相適應(yīng)。

如何看待當(dāng)下香港房地產(chǎn)狀況？李澤鉅表示，當(dāng)人人都看好市場、而利率又低時，又或者利率上升機會較大時，也許應(yīng)該較小心謹(jǐn)慎；但當(dāng)每個人都看得差、而利率又高時，市場風(fēng)險多數(shù)會較低。與三年前相比，現(xiàn)時利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價亦已跌至接近政府的成本價，與前幾年比，地價再跌的可能性較低。

香港政府?dāng)M推出“地花”模式

此外，近日香港政府?dāng)M創(chuàng)新推出“地花”模式，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

據(jù)香港文匯報7月31日報道，香港特區(qū)政府正在推動北部都會區(qū)發(fā)展項目，未來會在區(qū)內(nèi)收回大量私人農(nóng)地和棕地作發(fā)展。

香港特區(qū)政府發(fā)展局局長寧漢豪表示，正構(gòu)思以“地花”模式將未平整的土地推出招標(biāo)，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者。

所謂“地花”模式，是指將已經(jīng)確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標(biāo)，讓投資者提早入場，縮短土地開發(fā)周期，提高土地使用效率。

據(jù)悉，香港特區(qū)政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進新片區(qū)的發(fā)展進度有關(guān)。如香港北部都會區(qū)，目前是香港重點發(fā)展片區(qū)之一，但整體面積較大，若按照過往的開發(fā)模式，將大為延后片區(qū)發(fā)展的時間。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從香港特區(qū)發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港特區(qū)政府正在審議《2022年發(fā)展（城市規(guī)劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》（以下簡稱草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時可拆墻松綁精簡城規(guī)、收回土地條例，縮短生地變熟地的時間。”

此前，香港樓市曾多次創(chuàng)新，“預(yù)售”“公攤”等模式均被內(nèi)地借鑒，此次的“地花”模式也會被內(nèi)地借鑒嗎？我們拭目以待。

編輯|段煉 杜波

校對|程鵬

每日經(jīng)濟新聞綜合自中國基金報、財聯(lián)社、每經(jīng)網(wǎng)、公開資料等