每經(jīng)品牌100指數(shù)穩(wěn)守900點 房地產(chǎn)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)

每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 彭水萍    

A股市場情緒仍未完全恢復(fù)。

上周，雖然利好消息不斷，但是做多資金缺乏“勇氣”，市場整體縮量明顯，最終A股三大股指出現(xiàn)下跌，跌幅均在2.5%左右，每經(jīng)品牌100指數(shù)也未能表現(xiàn)獨立，略有調(diào)整，繼續(xù)在900點上方鞏固。

楊靖制圖

三大股指上周全線收跌

上周，指數(shù)集體收跌，滬指失守3200點。從周K線來看，上證指數(shù)下跌2.16%，深證成指下跌2.44%，創(chuàng)業(yè)板指下跌2.74%，科創(chuàng)50下跌3.63%，每經(jīng)品牌100指數(shù)則下跌2.33%，以913.60點報收。北向資金凈流出75.24億元，其中滬市凈流出57.02億元，深市凈流出18.22億元。

從市場環(huán)境來看，雖然當(dāng)前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題仍較突出，但是今年上半年經(jīng)濟恢復(fù)向好，積極信號亦在不斷增多，如發(fā)改委等部門密集發(fā)布穩(wěn)增長政策。隨著穩(wěn)增長力度加大、經(jīng)濟增長動能有望持續(xù)恢復(fù)，后續(xù)經(jīng)濟增速有望拾級而上，全年經(jīng)濟增速達到5%以上可期。

資金面方面，當(dāng)前中期市場利率單邊向下偏移政策利率，短期市場利率圍繞政策利率附近窄幅波動，流動性仍合理充裕。

另外，央行上調(diào)跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)系數(shù)，釋放穩(wěn)定人民幣匯率的信號。

有機構(gòu)指出，經(jīng)歷了上半年的震蕩之后，上證指數(shù)再度回到3200點附近，從絕對水平來看，這并不算是絕對的低點。如果考慮盈利預(yù)期以及流動性，當(dāng)前市場已經(jīng)處在預(yù)期的冰點附近。市場預(yù)期的變化并非一蹴而就，年初以來，市場在現(xiàn)實與預(yù)期的交織中震蕩，最終“弱預(yù)期，弱現(xiàn)實”的組合成為市場的主導(dǎo)因素，上證指數(shù)也在這一過程中逐步走弱。

隨著下半年經(jīng)濟持續(xù)回升以及物價逐步企穩(wěn)，上市公司盈利或?qū)⒅鸩胶棉D(zhuǎn)。此外，當(dāng)前市場盈利預(yù)期下調(diào)幅度顯著超越季節(jié)性水平，接近歷史極值，下半年盈利預(yù)期調(diào)整帶來的壓力或?qū)p輕。伴隨預(yù)期回暖，增量資金有望重新流入權(quán)益市場，估值也將波動上行。

地產(chǎn)板塊存在上漲契機

值得關(guān)注的是，上周每經(jīng)品牌100指數(shù)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)突出，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

2~4月，市場需求脈沖式釋放推動成交快速回暖，5~6月市場熱度有所下降，復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱，整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。全國商品住宅銷售面積/金額同比下降2.8%/上升3.7%；絕對面積水平約相當(dāng)于2015~2016年，金額相當(dāng)于2018年的水平。

從城市角度來看，高能級城市市場韌性更強。同比而言，80樣本城市中41城成交面積同比為正，占比約51%；一線、二線、三線城市中成交面積同比為正的比例分別為100%、67%、39%。與2017年以來各城市成交面積峰值相比，跌幅在一半以內(nèi)的城市有27個。

政策面，中央已多次定調(diào)房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，要堅持“房住不炒、因城施策”原則，支持剛性和改善性住房需求。去年至今供給側(cè)“三支箭”齊發(fā)力，已推出兩批共3500億元保交樓專項借款、為民營房企發(fā)債提供增信、多家A股房企定增獲批；需求側(cè)多地持續(xù)出臺取消限購限售等政策。

目前，銷售提振不明顯，未來政策仍有優(yōu)化空間，預(yù)計金融端“三支箭”對行業(yè)支持將延續(xù)，以時間換空間，化解行業(yè)風(fēng)險。

國金證券預(yù)計各地需求端寬松將持續(xù)發(fā)力，二線城市限制政策放開，更高能級城市或在支持置換改善需求、遠(yuǎn)郊限購寬松等方面優(yōu)化；同時預(yù)計更多支持行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的政策將出臺，包括租賃住房、城市更新、商業(yè)REITs等。

過去兩年，房地產(chǎn)板塊股價走勢與政策放松有正相關(guān)關(guān)系，政策放松會催化地產(chǎn)指數(shù)迎來20%左右的上漲，之后基本面若持續(xù)下行，則會帶動地產(chǎn)指數(shù)轉(zhuǎn)跌，而基本面加速下滑同時又是新一輪政策放松催化板塊股價上漲的前奏。從今年二季度開始，每月銷售環(huán)比下跌，當(dāng)前處于加速下滑階段，未來政策放松預(yù)期愈發(fā)加強，因此地產(chǎn)板塊后續(xù)有望再次迎來上漲。

諸多房地產(chǎn)股漲幅靠前

上周，每經(jīng)品牌100指數(shù)雖然再度回落調(diào)整，但是房地產(chǎn)和金融板塊表現(xiàn)強勢，特別是房地產(chǎn)板塊，諸多個股處于漲幅前列，比如招商蛇口和綠地控股，周漲幅均接近5%，華僑城A、保利發(fā)展以及萬科A股價都有不同程度的上漲。

資料顯示，招商蛇口坐擁一二線城市優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境時，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢凸顯，同時公司保持積極擴張策略，有助于后續(xù)銷售實現(xiàn)持續(xù)增長，拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。

同時，招商蛇口作為大型央企有更好的融資能力，在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，可以保持穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，有望在市場整合的過程中獲得更高的份額。集團內(nèi)資產(chǎn)加快整合，有利于推進公司前海地塊的開發(fā)進度，提升公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值水平。

華僑城A在過去很長一段時間旅游文化品牌老化，景區(qū)和主題公園相對競爭力減弱，拿地質(zhì)量一般。

而從去年開始，公司深入開展專業(yè)整合，精益管理，進行總部能力建設(shè)。房地產(chǎn)、主題公園、酒店、商業(yè)等專業(yè)化條線梳理更加清晰，全面完成存量在運營項目管理整合，總部管控力度得到明顯強化，公司逐漸從速度型增長走向質(zhì)量型增長。旅游業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望為公司的發(fā)展打開新局面。

另外，萬科A耕耘房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)30余年，歷經(jīng)多輪周期，開發(fā)實力領(lǐng)先，全國化布局品牌認(rèn)可度高，銷售規(guī)模始終位于行業(yè)前三。

目前，公司多元業(yè)務(wù)領(lǐng)先優(yōu)勢明顯，萬緯物流持續(xù)發(fā)力高標(biāo)倉儲和冷鏈物流，冷鏈倉儲規(guī)模國內(nèi)第一；租賃住宅泊寓開業(yè)規(guī)模和運營效率均躋身行業(yè)首位；商業(yè)地產(chǎn)依托印力平臺，管理規(guī)模居前、追求輕重并舉。考慮到公司銷售規(guī)模仍然保持第一梯隊，多元化業(yè)務(wù)內(nèi)在價值豐厚，具備中長期價值。