房地產(chǎn)強勢悄然延續(xù)，每經(jīng)品牌100指數(shù)陷入“盤整”

每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 彭水萍

業(yè)績驗證期，A股震蕩正逐步加大，本周主要股指僅滬指勉強收紅，深成指、創(chuàng)業(yè)板指以及科創(chuàng)50指數(shù)全部收跌，而每經(jīng)品牌100指數(shù)也未能逆襲，周跌2.1%，以928點報收，隨著基本面不斷好轉(zhuǎn)，市場有望震蕩企穩(wěn)。

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指數(shù)估值仍被低估

本周指數(shù)漲跌不一，滬指震蕩收紅，而科創(chuàng)50走勢較弱，以2.14%的跌幅領(lǐng)跌，每經(jīng)品牌100指數(shù)則回調(diào)周跌2.1%。雖然指數(shù)出現(xiàn)震蕩回撤，但是個股依舊多數(shù)收紅，有近20只個股周漲幅超過5%，其中龍湖集團、碧桂園以及中國石油漲幅均超過10%。連續(xù)調(diào)整兩周，每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股整體市盈率回至9.8倍，長期投資價值凸顯。

從當(dāng)前市場環(huán)境來看，中國物價持續(xù)回落，信貸、社融等數(shù)據(jù)總量和結(jié)構(gòu)表現(xiàn)超預(yù)期，而物價與信貸數(shù)據(jù)的背離表明生產(chǎn)端并未有效轉(zhuǎn)化為實際需求，超額儲蓄的進一步釋放仍需政策層面的推動以及市場主體信心的提振。

宏觀方面，本周海關(guān)總署公布了3月份進出口數(shù)據(jù)，且數(shù)據(jù)全面超過市場預(yù)期，3月出口的改善主要是由機電產(chǎn)品以及勞動密集型產(chǎn)品帶動的，進口產(chǎn)品中，部分上游的原材料的表現(xiàn)較為突出。往后看，4月份由于去年同期基數(shù)較低，出口預(yù)計大概率能夠保持較高增速；如果后續(xù)出口能夠保持較強的韌性，那么對于今年整體的經(jīng)濟以及上市公司的基本面都將形成明顯的利好。

海外方面，美國3月CPI和PPI漲幅超預(yù)期回落，支撐黃金價格震蕩上行。石油減產(chǎn)帶動原油價格震蕩走高，美國后續(xù)通脹壓力仍存。而資金方面，4月以來，市場利率走勢平穩(wěn)，流動性維持合理充裕。隨著國內(nèi)經(jīng)濟基本面不斷好轉(zhuǎn)，預(yù)計市場有望震蕩企穩(wěn)并走強。

房地產(chǎn)復(fù)蘇延續(xù)

從本周每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股表現(xiàn)來看，港股房地產(chǎn)板塊走勢極佳，龍湖集團和碧桂園漲幅雙雙超過10%，單周漲幅分別達到16.12%和14.15%，另外，華潤置地周漲幅也達到8.77%。這也是繼上周A股房地產(chǎn)大漲后，房地產(chǎn)復(fù)蘇的持續(xù)延伸。

基本面上，日前，合肥多舉措放松限購，遠郊區(qū)、工業(yè)區(qū)取消限購，多孩家庭可購第3套房，外地居民持安徽省居住證可在限購區(qū)購1套房。鄭州則二環(huán)外取消限購，限售調(diào)整為自網(wǎng)簽日起滿1年可出售。杭州臨安、河南南陽等地下調(diào)公積金貸款首付比，提高貸款額度邊際放松。

不難看出，地方層面延續(xù)需求端寬松導(dǎo)向，因城施策靈活放松，如合肥部分區(qū)域取消限購、降低外來人口購房門檻、增加多孩家庭購房套數(shù)，針對性較強。多地也通過降低公積金貸款首付比、給予購房補貼等措施降低購房壓力。

展望未來，我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)多維度分化。首先，一二線城市在購買力、人均住房面積改善空間、以及政策放松空間等方面相對三四線城市更有優(yōu)勢，后續(xù)一二線城市將享受基本面和政策面共振向上的發(fā)展機遇；其次，我國人口年齡結(jié)構(gòu)的上移意味著改善型需求將逐步迎來釋放期，同時從政策放松空間來看，改善需求也擁有更多的政策放松空間來釋放需求；最后，在供給過度出清的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)格局進一步優(yōu)化，預(yù)計本輪周期中，在一二線城市積極布局、聚焦中高端改善需求、產(chǎn)品力強并溢價、逆市拿地積極擴張的優(yōu)質(zhì)房企的市占率將大幅提升，并享受到銷售和盈利雙雙大幅提升、實現(xiàn)量質(zhì)雙升。

優(yōu)質(zhì)房企需重視

就房地產(chǎn)板塊投資而言，申萬宏源分析指出，中期來看，我國未來5-10年商品房需求中樞為13.4億平，總量規(guī)模依然可觀，并不用過度悲觀。目前銷售超跌后已開始逐步有支撐，預(yù)計后續(xù)銷售將向著需求中樞逐步回歸，但短期來看，短期銷售修復(fù)仍將受到供需兩端不同程度的約束拖累，供需兩端政策仍需更加積極，如支持優(yōu)質(zhì)房企擴表和居民的合理住房消費，預(yù)計短期總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)強彈性，其中預(yù)計一二線城市及改善需求將更具彈性，而在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。

資料顯示，龍湖集團身為民企，融資成本持續(xù)下降，保持穩(wěn)健經(jīng)營；受行業(yè)整體影響，去年銷售量價整體承壓，但投資拿地聚焦長三角、西部等區(qū)域，為公司發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)貨源；商場業(yè)務(wù)繼續(xù)輕重并舉的發(fā)展模式，長租公寓規(guī)模進一步擴張，運營業(yè)務(wù)增長可期。

而碧桂園則將科技建造和代管代建作為一體兩翼戰(zhàn)略的重要組成部分。2022年6月碧桂園將建筑子公司與原博智林旗下總包單位整合，成立科技建筑集團，打造智慧建筑體系。目前公司已有33款投入商業(yè)運用，覆蓋30個省超600個項目，累計施工面積超1000萬平方米。通過科技賦能，公司未來在地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力有望進一步提升。與此同時，公司2022年新獲取5個項目，目前累計承接項目152個，累計在管面積1271萬平方米，將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也作為未來發(fā)展的重點。

因此，碧桂園作為頭部房企，業(yè)績雖受行業(yè)環(huán)境影響，但銷售端仍處于行業(yè)領(lǐng)先地位；土地儲備存量充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化；資產(chǎn)負債表得到修復(fù)，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；同時公司以一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略，支持未來發(fā)展。

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