每經(jīng)熱評丨房貸置換套路深 “轉(zhuǎn)貸降息”要算細賬

每經(jīng)記者 李玉雯    

每經(jīng)評論員 李玉雯

房貸利率一路下行的背景下，存量房貸利率尚無調(diào)降消息，不少前期“高位站崗”的還貸族考慮提前還貸或?qū)で筚J款置換。由于目前經(jīng)營貸款利率整體低于按揭貸款尤其是二套房貸利率，因此不少人試圖“鉆空子”用經(jīng)營貸置換房貸，以此降低還貸的利息成本。

一般情況下，購房者會先借助中介的過橋資金結(jié)清房貸，再以該房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請經(jīng)營貸款，之后用該筆經(jīng)營貸款償還中介的過橋資金并支付一定的服務(wù)費。這樣便可實現(xiàn)房貸向經(jīng)營貸的轉(zhuǎn)換，“享受”到更低的貸款利率。

需要注意的是，經(jīng)營貸是面向個體工商戶、小微企業(yè)等經(jīng)營實體，且用于經(jīng)營性用途的貸款。因此，在上述操作過程中，中介往往還會利用借款人的信息注冊一個無業(yè)務(wù)、無流水的“空殼”公司，以此“幫助”借款人順利獲批經(jīng)營貸。

很多人只看到表面上房貸與經(jīng)營貸之間的套利空間，卻忽視了這種貸款置換套路背后蘊藏著諸多風(fēng)險隱患。一筆細賬算下來，借款人不一定能討得便宜。

例如，提供虛假材料、虛構(gòu)資金用途或涉嫌騙取銀行貸款，情節(jié)嚴(yán)重的，可能會被追究刑事責(zé)任；挪用經(jīng)營貸導(dǎo)致貸款用途與實際不符，借款人需承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

在轉(zhuǎn)貸過程中，部分中介會誘導(dǎo)或強制借款人使用中介的過橋資金，收取墊資過橋利息、服務(wù)費、手續(xù)費等各種費用，以至于借款人轉(zhuǎn)貸后的綜合成本實際可能超過銀行房貸利率。

另外，經(jīng)營貸與房貸在貸款期限、還款方式等方面也有諸多不同。經(jīng)營貸的貸款期限一般是三至五年，不像房貸長達二三十年，且經(jīng)營貸本金大多需一次性償還。這就需要借款人不斷續(xù)貸，而續(xù)貸后利率也有變化的可能，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險。

值得一提的是，經(jīng)營貸之所以利率偏低，是因為國家對小微企業(yè)的支持力度不斷加大，而將經(jīng)營貸挪用至房地產(chǎn)領(lǐng)域，顯然違背了扶持小微企業(yè)的政策初衷。近年來，這類貸款“騰挪”的把戲?qū)医恢梗瑯鞘猩郎貢r，購房者借助經(jīng)營貸加杠桿入市；提前還貸潮下，經(jīng)營貸又成為了“轉(zhuǎn)貸降息”的工具。監(jiān)管曾多次明確禁止經(jīng)營貸、消費貸等流入樓市，也在不斷加碼整治力度，對違規(guī)貸款銀行開出罰單。

筆者認(rèn)為，防范經(jīng)營貸置換房貸，需要多方發(fā)力。

首先，銀行機構(gòu)要進一步升級風(fēng)控體系，加大貸款審查和資金跟蹤力度，強化貸款用途硬約束，對失信借款人采取有效懲戒；定期開展自查排查，發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入樓市后要嚴(yán)肅整改，對存在違法違規(guī)問題的員工也要強問責(zé)。

其次，監(jiān)管一方面要對貸款審查不到位的銀行、未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)處罰，另一方面也要加強對不良中介的打擊，對存在偽造貸款資質(zhì)、虛開銀行流水證明等行為的中介加大懲戒力度。同時，考慮到近期經(jīng)營貸置換房貸的操作多是由于存量房貸利率居高不下，監(jiān)管也可在政策及操作層面考慮降低存量房貸利率的可行性。

最后，消費者自身更要重視個人信息保護，選擇正規(guī)金融機構(gòu)咨詢業(yè)務(wù)，結(jié)合個人實際情況理性借貸，并且在借貸后誠實守信、按約用款，避免挪作他用，產(chǎn)生違約責(zé)任，影響個人征信。