每日經(jīng)濟(jì)新聞
今日?qǐng)?bào)紙

每經(jīng)網(wǎng)首頁(yè) > 今日?qǐng)?bào)紙 > 正文

存量房貸降息呼聲再起 新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”將至?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-07-18 22:07:33

每經(jīng)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 廖丹    

近日,市場(chǎng)對(duì)于存量房貸利率調(diào)降的熱議不絕于耳。

日前,國(guó)新辦召開(kāi)2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì),中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾提到:支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

同時(shí),鄒瀾表示,提前還款客觀(guān)上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定的影響。

每經(jīng)記者陳榮浩攝

那么,若存量房貸利率得以重定價(jià),會(huì)對(duì)銀行的利息收入產(chǎn)生多大沖擊?是否有可能掀起新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”?

有存量房貸利率下調(diào)先例

鄒瀾表示,今年上半年,個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元,較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元,對(duì)住房銷(xiāo)售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示個(gè)人住房貸款余額總體略微減少,這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

鄒瀾提到,這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響,它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn),但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

“提前還款客觀(guān)上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則,我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”鄒瀾如是說(shuō)道。

過(guò)去幾年間,房貸利率“水漲船高”,尤其是2015年至2019年之間購(gòu)房者,有的甚至背負(fù)著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了,但按照契約精神,按揭貸款合同是自愿簽訂的,那么高利率似乎只能“認(rèn)栽”。存量房貸利率真的會(huì)調(diào)整嗎?

回溯過(guò)往,實(shí)際上曾經(jīng)還真有過(guò)存量房貸利率調(diào)整的先例。

2008年,為發(fā)揮房地產(chǎn)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需的作用,國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。央行自2008年9月起五次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率,并擴(kuò)大房貸利率下浮幅度。

2008年10月22日,央行決定,自當(dāng)年10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),個(gè)人住房公積金貸款利率也宣布下調(diào)27bp。

如何確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率呢?彼時(shí),央行表示,“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款,在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平”。但無(wú)明確強(qiáng)制性對(duì)存量貸款利率調(diào)整的公開(kāi)政策,2009年初部分銀行在部分地區(qū)對(duì)存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠。

隨后,央行在2008年四季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中表示,住房貸款利率連續(xù)下調(diào)大大減輕了居民住房按揭貸款利息負(fù)擔(dān):以一筆50萬(wàn)元20年期按揭貸款為例,貸款利率下限在降息前為6.6555%(5年以上貸款基準(zhǔn)利率7.83%,0.85倍),降息后為4.158%(5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.94%,0.7倍),按等額本息方式還款,降息前月供為3773.78元,降息后月供為3071.69元,減少702.09元,下降18.6%。

從房貸利率調(diào)整效果來(lái)看,2009年一季度,受擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度政策影響,降息以來(lái)個(gè)人住房貸款利率下降幅度大于非金融性公司及其他部門(mén)貸款利率,3月份個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.45%。

中泰證券研究認(rèn)為,2008~2009年享受存量房貸利率置換的比例預(yù)計(jì)小于6%。由于2008年貸款基準(zhǔn)下調(diào)幅度189bp,而2009年上市銀行個(gè)貸加權(quán)平均利率較2008年下降194bp,剔除基準(zhǔn)下調(diào)沖擊、也就是房貸新發(fā)價(jià)格下行+存量置換對(duì)個(gè)貸利率的拖累程度在5bp左右。2008年12月貸款基準(zhǔn)利率為5.94%,房貸款利率下限幅度從8.5折到7折,調(diào)降約89bp,粗略看5bp/89bp=6%,約6%的客戶(hù)享受了存量置換??紤]新發(fā)價(jià)格下行,實(shí)際存量調(diào)整比例預(yù)計(jì)低于6%。

提前還款推手是固定加點(diǎn)

“現(xiàn)在的利率好低呀,真是羨慕嫉妒恨!”隨著LPR利率屢次調(diào)降,社交平臺(tái)上,不少“利率站崗”的購(gòu)房人表達(dá)了對(duì)現(xiàn)行房貸利率的羨慕。

根據(jù)央行數(shù)據(jù),去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%,低于5年LPR利率4bp,2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%,低于5年LPR利率16bp,且新發(fā)放購(gòu)房貸款利率下限“放松”,部分城市的一手房貸利率甚至進(jìn)入了“3”時(shí)代。

在測(cè)算房貸利率變化對(duì)銀行息差收入的影響之前,我們首先要明確現(xiàn)行房貸利率的構(gòu)成。

對(duì)背負(fù)貸款的購(gòu)房人來(lái)講,有兩個(gè)值得關(guān)注的重要日子。一個(gè)是每月20號(hào),這天公布的最新LPR報(bào)價(jià),決定著未來(lái)的月供是升還是降。另一個(gè)則是每年的房貸利率重定價(jià)日,一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率之后,按照央行現(xiàn)行政策,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,也就是房貸利率=LPR+固定加點(diǎn)。

因此,房貸利率若重定價(jià),其變化也就由LPR變化和加點(diǎn)變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點(diǎn)變化。

今年6月20日,五年期以上LPR下調(diào)至4.2%,下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

LPR的上一次調(diào)降是在去年8月,之后一直按兵不動(dòng)。2021年底至今,五年期以上LPR已累計(jì)下降45個(gè)點(diǎn)。

2019年買(mǎi)房的王先生,承擔(dān)著高達(dá)5.72%的房貸利率,歷經(jīng)LPR數(shù)次調(diào)降,至今利率降為5.3%。雖有一定降幅,但仍比現(xiàn)行利率高出許多。

由此可見(jiàn),雖然LPR的變化牽動(dòng)人心,但提前還款的幕后推手,主要還是“固定加點(diǎn)”。

若銀行制定存量貸款置換的相關(guān)政策,與購(gòu)房人重新簽訂合同,從貸款合同約定的角度來(lái)看,LPR變化本就在原合同約定范圍內(nèi),不需要更新條款,因此不在“新”合同的影響范疇內(nèi),那么,矛頭對(duì)準(zhǔn)的也就是“固定加點(diǎn)”了。

需要注意的是,房貸利率是簽貸款合同時(shí)點(diǎn)的LPR和固定加點(diǎn)共同組成,根據(jù)前述公式,固定加點(diǎn)=房貸利率-LPR,那么“新舊”合同的加點(diǎn)變化,取決于不同時(shí)期房貸平均利率與當(dāng)期LPR之間的浮動(dòng)變化,即重簽合同平均加點(diǎn)變化=(當(dāng)期房貸平均利率-當(dāng)期LPR)-(基期房貸平均利率-基期LPR)。

以王先生購(gòu)房的時(shí)點(diǎn)為例,2019年四季度,個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.62%。今年一季度,這一數(shù)據(jù)為4.14%。

根據(jù)央行數(shù)據(jù),2019年12月,5年期以上LPR為4.80%;2023年3月,5年期以上LPR為4.30%。

由此可見(jiàn),2019年末,存量房貸平均固定加點(diǎn)為82個(gè)BP(5.62%~4.8%),而今年一季度,新發(fā)放貸款利率已經(jīng)低于LPR利率,下浮16個(gè)BP。

若不考慮其他因素,那么假設(shè)此時(shí)銀行與購(gòu)房人重新簽訂合同,則固定加點(diǎn)變化=-16BP-82BP=-98BP。

將近1%的利率差距,不可謂不大。

利率調(diào)降實(shí)際影響或有限

如前所述,“利率站崗”的情形多為2015年至2019年之間發(fā)放的貸款,根據(jù)央行披露,2019年末,個(gè)人住房貸款余額30.07萬(wàn)億元。我們假設(shè)存量按揭貸款每年約有10%的本金被償還,那么截至今年一季度末,粗略估計(jì)容易受到存量按揭重定價(jià)影響的貸款總額為21.37萬(wàn)億元(30.07×0.9×0.9×0.9×0.975)。

以此為基數(shù),我們來(lái)建立模型測(cè)算銀行利息收入受到的影響。假定其中有10%、50%、80%的貸款能夠重定價(jià),固定加點(diǎn)下調(diào)幅度為98個(gè)BP,那么在三種情形下,對(duì)銀行一年的利息收入影響如何?

相關(guān)計(jì)算可見(jiàn),三種情形下對(duì)應(yīng)這部分存量貸款利息收入分別減少0.02萬(wàn)億元、0.1萬(wàn)億元、0.17萬(wàn)億元??紤]到25%的企業(yè)所得稅,會(huì)分別造成銀行0.015萬(wàn)億元、0.075萬(wàn)億元、0.13萬(wàn)億元的凈利潤(rùn)減少。

根據(jù)原銀保監(jiān)會(huì)披露,2022年全年,我國(guó)商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.3萬(wàn)億元。

在極端假設(shè)模型下,我們看到,不同比例的存量貸款重定價(jià),會(huì)對(duì)銀行業(yè)利息收入、凈利潤(rùn)產(chǎn)生一定沖擊。然而,結(jié)合實(shí)際情況來(lái)看,影響程度或許大打折扣。

據(jù)中泰證券分析,存量房貸利率下調(diào)雖然有其合理性支撐,但全面下調(diào)的可能性較低,具體還要等待政策落地。

具體來(lái)看,目前住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距大,影響范圍廣。目前國(guó)內(nèi)住房貸款規(guī)模是2008年的13倍,上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%,是銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤(pán)。此外,“因城施策”到“一城一策”,統(tǒng)一調(diào)整的難度較大。

同時(shí),央行首先說(shuō)明了提前還款對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的壓力,然后再引出存量貸款調(diào)整思路,其目的之一是為了緩解提前還款而為銀行提供了可行的路徑。優(yōu)質(zhì)客戶(hù)低風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)低收益的差異化定價(jià),不具備提前還款能力的客戶(hù)在博弈中不占優(yōu)。

綜上,中泰證券認(rèn)為,預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低,具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)。

是否會(huì)掀“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”?

在存量房貸利率引起熱議之前,銀行業(yè)剛經(jīng)歷了一番“存款降息潮”。

6月初,六大行打響本輪銀行存款降息潮的第一槍?zhuān)煞菪?、地方性銀行而后相繼跟隨,定存正式告別“3”時(shí)代。

在此前貸款利率持續(xù)調(diào)降的背景下,業(yè)內(nèi)更多地把這輪存款降息看作是銀行“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”的一環(huán)。但降息之下,銀行的攬存壓力驟升,也成了新的難題。

“貸款利率調(diào)降,倒逼存款降息,二者本就相生,而按揭貸款作為銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),若存量利率按照現(xiàn)行水平重定價(jià),或許會(huì)引發(fā)銀行新一輪的‘息差保衛(wèi)自救’。”一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析道,從資產(chǎn)端來(lái)看,按揭貸款是各家銀行都重視的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),動(dòng)了這塊“奶酪”,那么負(fù)債端相應(yīng)承壓,高息存款對(duì)銀行的成本壓力更大,理論上銀行對(duì)于存款降息的動(dòng)機(jī)也就更大。

該人士指出,不同于攬存,國(guó)有銀行與中小銀行呈現(xiàn)出松弛與緊張的不同姿態(tài),按揭貸款是“兵家必爭(zhēng)之地”。“往往在按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入這類(lèi)業(yè)務(wù)上,國(guó)有銀行會(huì)不惜放下身段,下場(chǎng)爭(zhēng)奪,大多數(shù)樓盤(pán)都是幾家銀行共同‘分蛋糕’,而不是獨(dú)家合作,因此國(guó)有銀行雖然也占上風(fēng),但相對(duì)優(yōu)勢(shì)不像攬存那么明顯。”

“不過(guò),參照存款降息下的市場(chǎng)反應(yīng),在攬存壓力下,許多銀行的利率尚且在允許的范圍內(nèi)上浮一定BP,不會(huì)一降到底,因此負(fù)債端對(duì)資產(chǎn)端的聯(lián)動(dòng)影響還要看不同銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和承壓情況,不會(huì)一蹴而就,也不可一概而論。”該人士認(rèn)為,不同銀行的按揭貸款占比不同,因此傳導(dǎo)至資產(chǎn)端的壓力也不盡相同,存量房貸利率調(diào)降還處于理論階段,倒逼新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”尚無(wú)直接依據(jù)。

封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者陳榮浩攝

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。

讀者熱線(xiàn):4008890008

特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。

利率 貸款 房貸 降息

歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP

每經(jīng)經(jīng)濟(jì)新聞官方APP

0

0

免费va国产高清不卡大片,笑看风云电视剧,亚洲黄色性爱在线观看,成人 在线 免费