有喜有憂！一線城市房價堅挺，上海二手房連漲46個月，但70個城市住宅價格整體漲幅回落了

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月17日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，4月份62個城市新房價格環(huán)比上漲，但漲幅均未超過1%；36個城市二手房環(huán)比上漲，最高漲幅達(dá)到8.7%。

值得注意的是，4月份新房和二手房價格環(huán)比上漲城市較3月分別減少2個和21個；新房和二手房價格同比上漲城市分別為22個和9個，較3月分別增加4個和1個。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶在解讀數(shù)據(jù)時指出，4月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

銀川領(lǐng)跑新房價格漲幅

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較3月略擴0.1個百分點；同比上漲2.0%，漲幅較3月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%。

“今年樓市的復(fù)蘇是從熱點一二線城市開始的，尤其是一線城市的市場復(fù)蘇更是在土地層面得到雙重體現(xiàn)。4月的上海土拍成交總額成為今年1-4月全國最高，大型品牌房企積極參與導(dǎo)致熱門地塊爭奪更為激烈。在此背景下，一二手房的市場交易保持了一定熱度，雖然成交量環(huán)比3月一定下滑，但房價依然堅挺。一線城市的房價未來波動會呈現(xiàn)振幅小、向上趨勢不變的態(tài)勢。”58安居客研究院院長張波5月17日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為。

另一方面，二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅較3月分別回落0.2和0.1個百分點。同比來看，二線城市由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.2%，三線城市則同比下降1.9%個百分點。

具體到城市來看，銀川4月新房價格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，達(dá)到1%；同比上漲2.6%，在70城中排名第9；石家莊、?？诘惹捌诘^大的城市，4月份也躋身環(huán)比漲幅前十名，而成都、杭州、南京、合肥等二線城市同比漲幅排在前列。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)5月17日通過微信向記者指出，“銀川此次成為房價環(huán)比漲幅最快的城市，具有信號意義。銀川等城市在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控后，市場降溫。在去年11月份其新房價格漲幅排名非?？亢?，當(dāng)前環(huán)比漲幅第一，是非常好的樓市企穩(wěn)回暖的代表。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，4月70成新房價格環(huán)比上漲0.32%，相比3月份0.44%的上漲水平來看，環(huán)比漲幅有所收窄，也是今年以來漲幅連續(xù)2個月擴大后的首次收窄。這表明，隨著前期積壓的需求釋放殆盡，后續(xù)需求接續(xù)能力不足，1-3月份新房價格持續(xù)上漲后，繼續(xù)漲價對需求的抑制效應(yīng)很明顯。

21城二手房價格由漲轉(zhuǎn)跌

進(jìn)入4月份，二手房價格趨勢開始由上漲轉(zhuǎn)為持平，漲幅環(huán)比回落更為明顯。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京、廣州和深圳二手房價格環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%。

二線城市二手住宅價格同比下降2.2%，降幅收窄0.2個百分點；三線城市仍然同比下降3.6%，但降幅收窄了0.3個百分點。

李宇嘉分析認(rèn)為，4月份70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.01%，接近停漲，今年以來已連續(xù)三個月上漲，但漲幅比3月份的0.26%明顯收窄，顯示二手房價上漲動力更弱。“主要原因在于，盡管二手房交易量明顯增加，但掛牌量更大，多數(shù)城市截止到3月份，二手住房掛牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的規(guī)模并沒有掛牌量增加的多，在1-3月份積累的剛性需求（主要買小戶型、特別是學(xué)區(qū)）釋放后，二手房需求迅速萎縮，面對超高位的掛牌量，業(yè)主下調(diào)掛牌價的比例增加。”

“二線城市的分化在持續(xù)。三四線城市的市場復(fù)蘇總體依然偏慢，部分城市的房價上漲仍顯動力不足。值得關(guān)注的是，東北的長春、沈陽等城市呈現(xiàn)出一手房漲、二手房跌的情況，這也顯示出用戶心態(tài)的變化，更多的新盤促銷帶動入市節(jié)奏提升，但二手市場的溫度依然難提升，市場的復(fù)蘇呈現(xiàn)膠著化。”張波表示。

值得一提的是，4月份二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲的城市明顯減少。對比3月份環(huán)比上漲的城市數(shù)量為57個，4月僅有36個，減少了21個；二手房價格同比下跌的城市達(dá)到61個，吉林、牡丹江、長春等城市領(lǐng)跌。其中，吉林二手房同比跌幅接近10%，從歷史數(shù)據(jù)來看，吉林二手房價格已經(jīng)同比下跌了30個月，進(jìn)入2023年之后跌幅均保持在8.4%以上，且逐月擴大。

上海二手房同比價格已經(jīng)連續(xù)46個月上漲。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，自2019年7月起至今，上海二手房價格同比最高漲幅一度達(dá)到10.3%，隨后逐步回落，2023年在2%-3%之間；北京二手房價格也保持了36個月連續(xù)同比上漲的記錄。

對于后市，張波表示，從線上的用戶瀏覽量、線上售樓處咨詢量等前置性指標(biāo)來看，4月不少城市的樓市熱度出現(xiàn)了階段性回調(diào)，并且“五一”假期樓市的熱度上漲分化亦十分明顯，這都預(yù)計著5月房價表現(xiàn)仍將保持和4月相當(dāng)?shù)乃?，部分熱點城市復(fù)蘇的節(jié)奏有所保持，也有部分城市還將在底部徘徊積蓄力量再次反彈。

李宇嘉則認(rèn)為，由于政策紓困的空間較小，政策邊際效應(yīng)下降，加上近期政治局會議保持定力的基調(diào)，預(yù)計整個二季度，商品房市場交易量將在一季度的高位上下降。盡管比去年同期有增長，但需求接續(xù)能力不足，導(dǎo)致的內(nèi)生動力弱，交易量在較低位徘徊。加上房源供應(yīng)增加，特別是二手住房，從而制約價格反彈的可能。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111383944016