全國近7成城市新房銷售較為困難 這些城市去化需5年以上

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤 蓋源源    

新房庫存消化需要多久？上海5.7個(gè)月，杭州6.1個(gè)月，但西寧需要5年以上，山東日照、河北香河超過4年。

從上海易居研究院今日（6月25日）發(fā)布的《百城住宅庫存報(bào)告》來看，100個(gè)城市中有68個(gè)城市去化周期超過14個(gè)月，即意味著近7成城市的房屋銷售狀況較為困難。

值得注意的是，在二季度新房交易全面承壓之下，全國多地庫存走勢卻一反常態(tài)，不增反降。截至2023年5月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量50505萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少3.6%。環(huán)比指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的下降，而同比指標(biāo)則出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的下降。

交易疲軟引發(fā)庫存激增

數(shù)據(jù)顯示，?？?、深圳、合肥和三亞等重點(diǎn)城市庫存同比增速較高，其中原因各不相同，部分和相關(guān)城市重啟開發(fā)投資工作有關(guān)，如海口和三亞；以深圳為代表的部分城市新盤供應(yīng)加大帶了庫存上升，也有部分城市或和市場交易略疲軟等因素有關(guān)。

相反，肇慶、沈陽、中山、長春和蘇州等城市的庫存有所下降，其中肇慶降幅達(dá)到30%，特別是去化存在困難甚至面臨保交付壓力的鄭州，庫存同比反而下降17%。

一邊是二三線城市庫存下降，另一邊則是高企的去化壓力，百城中近7成城市去化遇到困難。

報(bào)告顯示，有68個(gè)城市去化周期超過14個(gè)月，即意味著近7城城市的房屋銷售狀況較為困難。西寧、日照等人口流入少、城市能級低的城市，購房需求并不強(qiáng)勁，去庫存周期偏高。 

濟(jì)南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去庫存狀況總體良好，其中濟(jì)南樓市表現(xiàn)較好，且具有一定可持續(xù)性。而上海、珠海、杭州和中山都屬于高能級城市，購房需求確實(shí)相對充足。

“但這些城市也不是絕對樂觀，即使上海市場去庫存快，也主要是由于房價(jià)倒掛、地鐵沿線，而沒有地鐵的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目賣得并不好，甚至出現(xiàn)了各種違規(guī)亂象，這些都是需要注意的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

老舊庫存拉長去化周期

部分城市的庫存增加更凸顯了銷售端的疲弱。

一方面，市場整體走弱令原本人口流入少、供應(yīng)較為集中的二三線城市去化更加困難；另一方面，城市庫存結(jié)構(gòu)也加劇了去化周期的拉長。

以去化周期超過5年的西寧為例，據(jù)克而瑞，西寧等城市2021年及之前的庫存占比均在7成及以上，庫存比較“舊”。而一二線城市中，庫存新鮮度較高的杭州和合肥，2021年及之前的庫存占比分別僅31%和20%，2022年及之后的庫存占比近乎7成，大都處于持銷期；上海、成都和長沙庫存也比較新鮮，2022年及之后的庫存占比均在55%以上。相比之下，一些城市老舊庫存占比過高，加之錯(cuò)過了最佳銷售窗口期，去化顯得更加困難。

而景德鎮(zhèn)、哈爾濱、泉州等城市，不僅庫存高企、存銷比周期長，往往也是70個(gè)大中城市中房價(jià)指數(shù)同環(huán)比跌幅榜的“?？?rdquo;。

另有一些城市已經(jīng)開始調(diào)整政策，支持去化。除南京、合肥、鄭州、杭州部分區(qū)縣等放松限購?fù)猓?月15日，福州福清出臺新政，取消限售、支持合理住房消費(fèi)。其中提到，結(jié)合新建商品住房庫存實(shí)際，落實(shí)最低購房首付比例和貸款利率政策等，甚至鼓勵(lì)舉辦房產(chǎn)推介會，營造促進(jìn)住房消費(fèi)的市場氛圍。

氛圍與預(yù)期，是未來市場銷售的重要支撐。易居研究院判斷，若銷售數(shù)據(jù)不改善，那么三季度或重新出現(xiàn)去庫存周期反彈的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，鑒于7成左右城市都面臨銷售較為困難的問題，所以激活合理住房消費(fèi)需求工作應(yīng)該具有普遍性。