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豪擲221億元!嘉里建設(shè)拿下上海老城廂地王,總投資或達(dá)400億元,別墅單價25萬元

每日經(jīng)濟新聞 2023-06-22 21:25:57

◎金陵路10幅地塊的總開體量約65.5萬平方米,地上建筑面積約44.7萬平方米,其中住宅面積約12.4萬平方米,商業(yè)、辦公面積約32萬平方米,總投資額預(yù)計近400億元,出讓規(guī)模在黃浦區(qū)僅次于董家渡金融城地塊(248.5億元)。

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)“四大地王”之一——金陵東路豫園站上蓋地塊歷時數(shù)年終于完成出讓。

6月20日,“亞洲糖王”郭鶴年旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺嘉里建設(shè)(HK00683,股價15.740港元,市值228.44億港元)發(fā)布公告,全資附屬公司卓妙有限公司成功招標(biāo)購入由上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局出讓余下地塊的土地使用權(quán),代價為87.83億元。加上去年初以133.29億元的代價購入的黃浦區(qū)金陵東路改造項目當(dāng)中的四幅地塊,嘉里建設(shè)在金陵路項目上的總拿地金額高達(dá)221億元,總開發(fā)體量65.5萬平方米。

來源:嘉里建設(shè)公告

根據(jù)官方出讓文件,未來該項目的低密度別墅部分的房地聯(lián)動價為25萬元/平方米。這將超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊歷史風(fēng)貌保護項目等高價項目,刷新上海房地聯(lián)動價紀(jì)錄。

6月22日,《每日經(jīng)濟新聞》記者在上海金陵東路現(xiàn)場了解到,金陵東路項目從開始動遷到地塊出讓歷經(jīng)數(shù)年,已完成居民搬遷,部分建筑開始搭建腳手架,項目部和工程車已準(zhǔn)備就緒。

由于該綜合體項目位于上海老城廂片區(qū),開發(fā)體量大,操作難度高,除了被確定為實施主體的嘉里建設(shè),品牌開發(fā)商如香港置地、恒基兆業(yè)和恒隆地產(chǎn)等也經(jīng)歷過多輪方案匯報。而此前,嘉里集團已經(jīng)在上海成功開發(fā)了數(shù)個城市地標(biāo)項目,如靜安嘉里中心、浦東香格里拉大酒店、浦東嘉里城等。

記者實探:部分居民區(qū)完成拆除

上海黃浦區(qū)老城廂的土地項目向來極為稀缺,根據(jù)官方披露的出讓文件,坊間將金陵東路豫園站上蓋地塊、福佑地塊、露香園二期和546、547地塊并稱為老城廂“四大地王”。

金陵東路項目是黃浦區(qū)最為重視的城市更新工程之一,相關(guān)征收工作從2015年便已開啟。整體改造分為3個階段:第一階段完成豫園地鐵站上蓋土地的拆遷工程,第二階段在2017年啟動金陵東路以南5個地塊征收,最后是征收位于寧海路、浙江路、金陵東路、松下路合圍的4幅地塊。該項目共計完成10幅土地出讓,為商住辦混合,占地面積7萬平方米,地上建筑面積約44.7萬平方米,出讓規(guī)模在黃浦區(qū)僅次于董家渡金融城地塊,分為兩批次協(xié)議出讓。

嘉里建設(shè)上海金陵東路項目 圖片來源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

記者在現(xiàn)場看到,該項目以金陵東路為軸,呈東西走向,橫跨約700米,南北約200余米。金陵東路河南南路口的東新里居民區(qū)已完成拆除,金門路東側(cè)的文物保護建筑搭建起了腳手架。金陵東路的南北兩側(cè),建筑風(fēng)格以南洋風(fēng)格的騎樓為主。順著行道樹,往東可看到陸家嘴的大廈,西側(cè)則是人民廣場、淮海路和新天地?zé)衢T商圈。

據(jù)嘉里建設(shè)6月20日發(fā)布的重大收購事項公告,其全資附屬公司卓妙有限公司招標(biāo)購入上海市黃浦區(qū)外灘社區(qū)C010201單元198-1、200-3地塊及廣場社區(qū)C010102單元070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊等6幅土地使用權(quán)(即余下地塊),總金額為87.83億元,辦公用途年期為50年,商業(yè)用途年期為40年。

早在去年1月,金陵東路項目首批4幅地塊完成簽約,被嘉里建設(shè)以133.29億元的總價拿下。據(jù)上海規(guī)土局近日公示的規(guī)劃方案,首批地塊將主要用作住宅公寓和石庫門聯(lián)排別墅,還有部分商辦建筑和社區(qū)配套用房。

住宅部分包括4幢44層的高層住宅、12幢3層的低密度聯(lián)排別墅組成。上海市黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護項目推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室介紹,高層房地聯(lián)動價為15.1萬元/平方米,低密住宅房地聯(lián)動價為25萬元/平方米。這將超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊歷史風(fēng)貌保護項目等高價項目,刷新上海房地聯(lián)動價紀(jì)錄。

據(jù)公開信息,金陵路10幅地塊的總開體量約65.5萬平方米,地上建筑面積約44.7萬平方米,其中住宅面積約12.4萬平方米,商業(yè)、辦公面積約32萬平方米,總投資額預(yù)計近400億元,出讓規(guī)模在黃浦區(qū)僅次于董家渡金融城地塊(248.5億元)。

此外值得一提的是,嘉里建設(shè)金陵東路項目要求保護保留的歷史建筑規(guī)模超過12萬平方米,相當(dāng)于2個上海新天地商業(yè)建筑規(guī)模。收購總價221.12億元,超過去年復(fù)星與螞蟻收購福佑路“王炸”地塊的129.3億元。

金陵東路項目現(xiàn)場要求保護保留的部分歷史建筑  圖片來源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

拿地次日,嘉里建設(shè)股價大跌

金陵東路承載著數(shù)代上海人的記憶,道路全長約1.5公里,誕生于1860年,俗稱法大馬路,曾是上海最為重要的商業(yè)街區(qū)之一,見證著上海開埠以來的滄桑歷程的金陵東路,至今還保留著多處百年歷史文化建筑。

“金陵東路項目位置核心,符合集團扎根一線城市的戰(zhàn)略。坐落于黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護計劃的中心位置,具有160多年歷史的街區(qū),有石庫門、里弄和沿街傳統(tǒng)騎樓建筑,糅合了中法建筑的風(fēng)格。”嘉里建設(shè)主席兼行政總裁郭孔華在公告中表示。

上海金陵東路往外灘方向的不遠(yuǎn)處便是陸家嘴 圖片來源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

嘉里建設(shè)毫不諱言該項目對公司未來業(yè)績增長的“現(xiàn)金奶牛”作用:“上述因素將增添項目物業(yè)發(fā)展部分吸引力,并支持該項目投資物業(yè)部分的長期增長,使集團能夠更好地管理單位租金和租賃策略的潛在機會。集團預(yù)計余下地塊部分將分階段推出作收租用途,可帶來可觀的經(jīng)常性租金收入。”

“港資開發(fā)商在商業(yè)開發(fā)及運營方面的理念更為先進(jìn),定位清晰走偏中高端路線,打造區(qū)域地標(biāo)項目。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦6月22日在接受記者微信采訪時認(rèn)為,可以預(yù)見的是,經(jīng)過城市更新升級,上海老城廂將“舊貌換新顏”,房產(chǎn)附加值大大提高,消費能級得到提升,助力中心城區(qū)的發(fā)展。

嘉里建設(shè)由馬來西亞首富郭鶴年家族在香港創(chuàng)辦,郭有著“亞洲糖王”“酒店大王”等頭銜,是最成功的華僑企業(yè)家之一,已連續(xù)多年蟬聯(lián)馬來西亞首富。

除了投資上海老城廂項目,郭氏家族近幾年還盯上浦東金橋和后灘板塊。2021年初,嘉里建設(shè)曾聯(lián)合新加坡政府投資公司(GIC)擊敗陸家嘴集團聯(lián)合體,以60.14億元總價奪得金橋一宗商住地塊;2016年試圖以總價24.137億元,控制上海世博園區(qū)的克虜伯廠房地塊,但由于交易對象的緣故,收購計劃中途流產(chǎn)。

不過,嘉里建設(shè)221億元收購金陵東路項目的消息披露后,資本市場似乎并不買賬。6月21日早盤,嘉里建設(shè)股價跌超8%,當(dāng)日收盤報15.44港元,跌8.747%。

美銀證券指出,目前對兌港元的融資成本逾6%及在岸建筑貸款為5%,令起收購看起來幾乎沒有增值作用,預(yù)料其凈負(fù)債率由2022年底的34%增至2023年的42%。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖向記者分析認(rèn)為,因為香港市場一直認(rèn)為內(nèi)地房地產(chǎn)市場(尤其是一線城市)仍有下降空間,所以并不看好港資開發(fā)商在內(nèi)地拿地。另外,金陵東路項目的收購規(guī)模大,是非常重大的交易案,未來開發(fā)難度和風(fēng)險較高,導(dǎo)致部分不看好的股東拋售股票。

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封面圖片來源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

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