業(yè)主們爭(zhēng)相出貨，房東不虧算幸運(yùn)…現(xiàn)在的二手房越來(lái)越難賣了？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

業(yè)主們?cè)跔?zhēng)相“出貨”。

第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，成都二手房成交量已達(dá)到10.2萬(wàn)套，而去年全年大成都范圍內(nèi)二手房共成交15.13萬(wàn)套，5個(gè)月時(shí)間，成都二手房交易量已超去年的67%。

然而，二手房掛牌量并未因成交量大漲消化庫(kù)存而下降，反而持續(xù)攀升。貝殼找房顯示，截至6月6日，成都全市二手房掛牌量已突破20萬(wàn)套。

“隨著掛牌房源的增多，部分急于出售的房東不得不下調(diào)掛牌價(jià)，甚至部分房源還多次下調(diào)價(jià)格，而一些掛牌價(jià)下調(diào)幅度較大的房源，如果算上資金信貸、裝修成本，房東是不虧本就是幸運(yùn)的了。”

不只是成都。今年以來(lái)，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的全國(guó)多個(gè)一二線城市二手房掛牌量不斷增加，成交量增速甚至落后于掛牌量增速。

成交量趕不上掛牌量

房子掛牌已經(jīng)大半年了，眼看著去年11月置換的新房馬上就到交清首付尾款的最后期限了，張鈺（化名）愈發(fā)著急了。

2022年11月，張鈺以260萬(wàn)元在成都龍泉驛區(qū)東安湖板塊購(gòu)買了一套100多平方米的套三，當(dāng)時(shí)他預(yù)留了半年的周轉(zhuǎn)期限，用以將其現(xiàn)有的位于龍泉驛十陵板塊的住房賣出去。

張鈺一家經(jīng)歷過成都二手房的“好時(shí)候”。成都二手房市場(chǎng)在2、3月份迎來(lái)強(qiáng)勁反彈，一些觀望的客戶也因?yàn)槭袌?chǎng)熱度的升溫而積極入市。曾有人對(duì)張鈺這套70多平方米的套二帶車位出價(jià)128萬(wàn)元，但他還想再搏一搏，盡量減少兩套房之間的價(jià)差。

然而4月之后，看房的人越來(lái)越少，給出的購(gòu)買價(jià)也越來(lái)越低，張鈺意識(shí)到可能錯(cuò)過了一次高峰。

實(shí)際上，今年春節(jié)以來(lái)，成都樓市無(wú)論是成交量還是價(jià)格，都在全國(guó)處于領(lǐng)漲位置。尤其是二手房的成交量飆升，3月成都二手房成交量甚至接近新房成交量的2倍。

第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，成都二手房成交量分別為10161、19061、28188、23790、20795套，累計(jì)成交101995套，超過10萬(wàn)套，而2022年大成都范圍內(nèi)二手房共成交15.13萬(wàn)套。

與成交量同步上漲的還有掛牌量。

貝殼找房顯示，今年2月和3月，成都新增房源量為44558套和47925套，雖然4、5月單月新增量下降至37407套、35479套，但4個(gè)月時(shí)間掛牌量已超過16.4萬(wàn)套，遠(yuǎn)超成交量。最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，成都二手房掛牌量已突破20萬(wàn)套，創(chuàng)下新記錄。

“由于成都新房市場(chǎng)改善化進(jìn)程加速的因素影響，大量剛需客群涌入二手房市場(chǎng)，使得成都二手房掛牌量突破20萬(wàn)套。”中指研究院四川公司研究總監(jiān)蘇宇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，而在“賣舊買新”的邏輯下，二手房市場(chǎng)也將持續(xù)給新房市場(chǎng)提供支撐。

今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交速度趕不上掛牌速度，二手房掛牌量屢屢創(chuàng)出新高。

比如武漢，據(jù)武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)二手住房市場(chǎng)報(bào)告，3月、4月二手住房交易分別為11223套、10411套，均為近年成交量的高位；但從市場(chǎng)供應(yīng)情況看，今年3月，武漢市二手住房新增掛牌房源15271套，環(huán)比增加15.67%，同比增幅20.71%；4月，武漢市二手住房新增掛牌房源12329套，同比增幅27.66%。

根據(jù)武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，武漢二手房掛牌量已達(dá)到了172324套。

截至6月6日，南京的二手房掛牌量已突破17萬(wàn)套大關(guān)，來(lái)到175174套；重慶掛牌量219923套。

3月至今，廣州二手房掛牌數(shù)量基本保持在13萬(wàn)-14萬(wàn)套間，而據(jù)公開資料，2022年初廣州二手房掛牌量剛過10萬(wàn)套。

截至5月底，上海的掛牌量已經(jīng)來(lái)到了18.2萬(wàn)套，但前兩年上海的掛牌量基本在10萬(wàn)套上下；北京最新掛牌數(shù)則已超12萬(wàn)套。

克而瑞分析認(rèn)為，全國(guó)二手房掛牌量的持續(xù)攀升，一方面是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)不樂觀，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；另一方面則是改善置換需求增長(zhǎng)，改善人群將非核心劣質(zhì)資產(chǎn)置換為優(yōu)質(zhì)區(qū)位改善房產(chǎn)。

價(jià)格越調(diào)越低

眼看距離首付款交齊時(shí)間越來(lái)越近了，張鈺不得不多次調(diào)低現(xiàn)有的二手房掛牌價(jià)。

“現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)了3次，降5萬(wàn)元了，如果不帶車位價(jià)格還可以另外再商量。”

“這個(gè)小區(qū)掛牌的二手房數(shù)量今年增加了很多，2、3月份行情好的時(shí)候，一個(gè)月能有4、5套成交，但4月開始看房量就在下降了，那些樓層不好、臨街或者頂層的房子，根本就沒有客戶看。”張鈺所在小區(qū)附近的鏈家門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在小區(qū)價(jià)格基本都有所下調(diào)，“從1萬(wàn)、2萬(wàn)元到10萬(wàn)元的都有，要看位置和業(yè)主心態(tài)，一些不急著出售的，價(jià)格還是比較穩(wěn)的。”

隨著二手房掛牌量的增加，二手房交易價(jià)格也發(fā)生了變化。日前，記者在實(shí)地走訪武漢二手房市場(chǎng)時(shí)也了解到，降價(jià)仍是主流，就算是核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房也不例外。

以江岸區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)房越秀星匯君泊為例，其對(duì)應(yīng)的學(xué)校為武漢市實(shí)驗(yàn)博雅小學(xué)，目前在售一套89平方米小套三戶型房源，2022年10月掛牌時(shí)價(jià)格為229萬(wàn)元，業(yè)主已先后降價(jià)8次，目前售價(jià)188萬(wàn)元，掛牌單價(jià)20997元/平方米。而同一小區(qū)掛牌的70套房源，從掛牌出售至今，均有不同程度的價(jià)格下調(diào)。

同屬于江岸區(qū)的融科天城四期日前成交了一套建面141.86平方米房源，同樣是在2022年10月掛牌，在經(jīng)歷231天5次調(diào)價(jià)后，該房源業(yè)主從預(yù)期的598萬(wàn)元，降價(jià)93萬(wàn)元后，以505萬(wàn)元成交。

“今年二手房掛牌量增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但二手房購(gòu)買者人數(shù)在2、3月已經(jīng)消耗了一大部分，同一個(gè)小區(qū)如果在價(jià)格上沒有優(yōu)勢(shì)，成交難度就會(huì)進(jìn)一步增加。我手上的房源，業(yè)主基本在今年都對(duì)價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)。”江岸區(qū)一門店經(jīng)紀(jì)人鄧瑤（化名）告訴記者，但也有業(yè)主確實(shí)不急著賣的，價(jià)格比較穩(wěn)定，“看房人數(shù)自然也少了一些。”

貝殼指數(shù)顯示，5月武漢二手房平均房?jī)r(jià)為16145元/平方米，環(huán)比上月再降0.9%，同比去年下降6.1%，掛牌價(jià)和貝殼指數(shù)呈現(xiàn)出同步下降趨勢(shì)。

另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，5月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15786元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

而從漲跌城市個(gè)數(shù)看，16個(gè)城市環(huán)比上漲，83個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格較去年同期下跌1.52%，跌幅較上月擴(kuò)大0.24個(gè)百分點(diǎn)。

而以北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、重慶、杭州、武漢、南京為代表的十大城市，5月二手住宅平均價(jià)格為40329元/平方米，環(huán)比下跌0.11%，4月為環(huán)比上漲0.07%；同比下跌0.04%，4月為同比上漲0.13%。其中武漢同比跌幅最大，為5.15%，環(huán)比跌幅也超過0.5%。

“近兩個(gè)月，多個(gè)城市二手房掛牌量出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，在需求減弱的情況下，二手房議價(jià)空間增大，市場(chǎng)情緒進(jìn)一步降低。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析指出。

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