2023-05-29 11:32:54
面對地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整和信用危機的夾擊,管理層的洞察力和決策力,往往是一家企業(yè)在大潮褪去時的定力。
2022年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比驟降10%,商品房銷售面積同比下降24.3%,擺在企業(yè)面前的,是產(chǎn)品交付、庫存去化、資金周轉(zhuǎn)、債務(wù)償還等重重不確定性。事實上,
地產(chǎn)行業(yè)的利潤增速從2018年開始明顯下行,2021年出現(xiàn)了整體負(fù)增長,進(jìn)入2022年行業(yè)整體利潤率持續(xù)下降并探底,企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史最低水平。超過70%的房企遭遇了減收減利的困境,近一半的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損,超過90%的房企的凈利率和歸母凈利率都出現(xiàn)了下降。
而非典型房企新湖中寶,則早早開啟了地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型策略,把重資產(chǎn)、高杠桿地產(chǎn)業(yè)務(wù)從轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)、低杠桿模式,持續(xù)地將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的毛利率穩(wěn)定在33.14%,遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。
然而,新湖中寶的轉(zhuǎn)型成效不僅停留在財務(wù)層面,公司在業(yè)務(wù)布局和市場定位上的巧妙布局也為其帶來了長遠(yuǎn)的競爭優(yōu)勢。憑借在長三角地區(qū)土地儲備的優(yōu)勢,新湖中寶積極拓展輕資產(chǎn)地產(chǎn)布局,承受住了來自行業(yè)波動的壓力。
盡管被稱為“概念較多的A股”,地產(chǎn)仍然是新湖中寶的絕對主業(yè)。在2022年,其房地產(chǎn)銷售收入達(dá)到93.19億元,占公司營業(yè)收入總額的72.24%。
不過得益于在上海等核心都市圈的長期布局,新湖中寶2022年合同銷售面積達(dá)到了43.51萬平方米,合同銷售收入115.90億元,此外已售未結(jié)貨值約415億元,牢牢鎖定2023年業(yè)績。
具體來看,上海青藍(lán)國際二期三批次強勢勁銷,275套房源于2022年8月開盤即售罄,貢獻(xiàn)銷售收入44.71億元。新湖筑品筑家筑生活的匠心精神。同處城芯的天虹項目已進(jìn)入施工階段,預(yù)計2023年第三季度啟動預(yù)售。亞龍地塊舊改項目已完成征收,并取得一期部分施工許可證,進(jìn)入施工階段。
上海之外,位于浙江大本營、江蘇、天津及沈陽等重點城市的住宅銷售推進(jìn)順利,38個主要項目中有31個位于長三角熱點城市,其中不乏杭州、蘇州等住宅持續(xù)熱銷的城市。
新湖中寶管理層認(rèn)為,出色的銷售業(yè)績與其充足的土地儲備和謹(jǐn)慎的拿地策略密不可分。僅在過去一年,公司新增土地儲備就達(dá)到了5.3萬平方米,新增建筑面積達(dá)到了17萬平方米,且新取得地塊位置優(yōu)越,這種穩(wěn)健的土地儲備策略為公司地產(chǎn)板塊提供了持續(xù)發(fā)展的動力和可持續(xù)競爭優(yōu)勢。
除了銷售及土儲優(yōu)勢外,盈利能力和穩(wěn)健財務(wù)令新湖中寶杠桿水平持續(xù)降低,在較為嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境下確保了資金安全和良好的信用記錄。
2022年地產(chǎn)結(jié)算均價1.25萬元/平方米,結(jié)算毛利率達(dá)到33.14%,市場人士認(rèn)為,新湖中寶銷售定價相對穩(wěn)定,盈利能力極具競爭優(yōu)勢。同時,公司凈負(fù)債率僅58.83%,較期初繼續(xù)下降約6個百分點,處于行業(yè)低位,其中銀行借款占比57.31%,公司債占比27.24%,經(jīng)營性現(xiàn)金流全年凈流入34億元,現(xiàn)金短債比0.71倍。新湖還在2022年成功發(fā)行了1.5億美元境外債券,并利用主動回購、注銷境外債等方式維護公司境外債券價格,夯實境外市場良好信用基礎(chǔ)。
2022年以來,新湖中寶在地產(chǎn)板塊的擴張變得更“輕”了,在管理層看來,輕資產(chǎn)模式下的審慎拿地,是降低市場不利影響的最有效模式。
據(jù)觀察,新湖中寶2022年合作開發(fā)的項目19個,已經(jīng)占項目總數(shù)的50%,權(quán)益占比小于50%(含)的達(dá)到9個,特別是瑞安·新湖秋月園權(quán)益為30.6%、上饒·云上上饒權(quán)益25%,輕資產(chǎn)運行模式初具成效。
以合作模式在深耕城市持續(xù)開發(fā),也證實了新湖品牌兌現(xiàn)的強大的溢價能力。
2022年中,新湖子公司與瑞安市城開共同競得瑞安市莘塍東單元03-19、03-24地塊,成交價為11.04億元,樓面價約為9116元/平方米。該地塊已定名“新湖秋月”,繼瑞安新湖春曉后二度書寫濱海新區(qū)的品質(zhì)傳奇。
新湖春曉是2013年新湖斥資60億元打造的城市綜合體項目,新湖春曉與新湖廣場建成以來,所在的濱海新區(qū)10年間已經(jīng)成為瑞安最重要的發(fā)展區(qū)之一。新湖春曉屢次突破瑞安品質(zhì)住宅天花板,曾創(chuàng)下四開、四罄、四度千人搖的熱銷紀(jì)錄,時至今日仍以2.5萬元二手房單價成為板塊內(nèi)價格標(biāo)桿。
新湖秋月的成功推進(jìn),再次展示了新湖中寶在輕資產(chǎn)運營方面的實力和潛力。
精準(zhǔn)定位,優(yōu)化設(shè)計、高端營造、增強產(chǎn)品競爭力,項目品質(zhì)與口碑在所處區(qū)域均“名列前茅”。專業(yè)合理的設(shè)計成本、采購成本,實現(xiàn)效率和質(zhì)量的提升。以五度“秒罄”的杭州新湖·藍(lán)月春曉項目為例,在2022年底提前一年交付,項目秉持了新湖“筑品筑家筑生活”的開發(fā)理念,高品質(zhì)打造體量21萬平方米、1160套的精裝住宅,業(yè)主們對于園區(qū)環(huán)境、建筑、精裝等品質(zhì)的滿意度達(dá)到了98%以上;上海新湖明珠城項目、上海青藍(lán)國際項目、樂清金溪花園等前期熱銷項目也在高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)中。
值得一提的是,新湖這一優(yōu)勢仍在持續(xù)擴大,就在5月17日,新湖地產(chǎn)再度聯(lián)合樂清城建、杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有限公司,共同競得浙江樂清一線沿海大體量商住地塊,總價11.8億元,樓面價7803元/㎡。地塊所在的樂清灣電力科技特色小鎮(zhèn),也是浙江省第五批省級特色小鎮(zhèn)之一,目前地塊周邊暫無在售項目,新房供應(yīng)將進(jìn)一步緩解樂清灣產(chǎn)業(yè)的居住需求,而新湖的產(chǎn)品力和“筑品筑家筑生活”的開發(fā)理念將“輕裝快跑”,繼續(xù)成為地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的代表。
新湖中寶管理層透露,2023年仍將聚焦以上海為中心的長三角區(qū)域的存量開發(fā),加快現(xiàn)有土地資源的轉(zhuǎn)化,計劃開工面積17.59萬平方米,較2022年度報告期下降63.24%,主要系公司現(xiàn)有房地產(chǎn)項目基本已全面開工;計劃竣工面積102.60萬平方米,較2022年度報告期下降23.96%。同時還將聚焦高品質(zhì)開發(fā),積極打造品牌,提升產(chǎn)品品質(zhì),提升資源轉(zhuǎn)化效率,在精準(zhǔn)匹配客戶需求的同時,實現(xiàn)效益、效率提升。
(本文不構(gòu)成任何投資建議,投資者據(jù)此操作,風(fēng)險自擔(dān)。)
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