廣州房?jī)r(jià)迎三連漲 新房庫(kù)存去化需18.6個(gè)月

（編者按：5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，4月，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市較3月分別減少2個(gè)和21個(gè)，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲或降勢(shì)趨緩。那么，具體到各個(gè)城市而言，經(jīng)歷了”小陽(yáng)春“行情后，市場(chǎng)表現(xiàn)究竟如何？接下來的市場(chǎng)趨勢(shì)如何？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者選取了廣州、哈爾濱等城市進(jìn)行了調(diào)查采訪。）

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

廣州新房和二手房?jī)r(jià)格已連漲三個(gè)月。5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.0%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲0.9%。其中，廣州4月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。

視覺中國(guó)圖

據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)，這也是廣州新房和二手房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月上漲。具體來看，4月廣州一手住宅成交7042套，雖較3月份有所回落，但同比仍漲了14%，也是近8個(gè)月的成交次高位；二手房成交趨穩(wěn)，4月總計(jì)成交10017套，是自2021年6月以來第二次沖破萬套成交。

廣州多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在成交量方面，廣州樓市出現(xiàn)同比增長(zhǎng)而環(huán)比下滑的情況，前期積壓的購(gòu)買需求得到釋放，市場(chǎng)步入“盤整階段”。經(jīng)歷了4月的筑底蓄力之后，預(yù)計(jì)5月廣州一手住宅成交量將會(huì)有所回升。

成交同比增、環(huán)比跌

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，4月，廣州新房網(wǎng)簽7828宗，環(huán)比下跌24%，比去年同期成交上升43%。雖然受上半月清明假期傳統(tǒng)淡季影響，成交回調(diào)。但從4月中下旬起，中心區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)盤開盤，加上廣州土拍市場(chǎng)重現(xiàn)開發(fā)商“搖號(hào)”奪地的積極信號(hào)，下半月成交得到強(qiáng)勢(shì)修復(fù)，比去年同期成交明顯改善。

4月，廣州住宅新批供應(yīng)6921套（77.77萬平方米），供應(yīng)面積比3月減少12%，仍維持今年以來第二高位，去年10月以來的次新高。

合富研究院高級(jí)分析師吳智杰向記者分析指出，4月成交環(huán)比下滑，一方面受傳統(tǒng)淡季影響；另一方面，在經(jīng)歷前兩月高強(qiáng)度推新及優(yōu)惠促銷后，前期積壓的購(gòu)買需求得到釋放，市場(chǎng)步入“盤整階段”。4月同比微增，主要受去年基數(shù)影響。

克而瑞監(jiān)測(cè)到，自小陽(yáng)春之后，廣州全市庫(kù)存水平有所下降。截至2023年4月末，廣州一手庫(kù)存約11.3萬套，以過去12個(gè)月的銷售流速預(yù)估，消化當(dāng)下庫(kù)存需要18.6個(gè)月。不過，廣州大部分區(qū)域一手住宅庫(kù)存壓力較大。

數(shù)據(jù)顯示，除海珠區(qū)外，廣州其余10區(qū)新房庫(kù)存去化周期均高于12個(gè)月，其中南沙、番禺、花都、白云、增城、黃埔六區(qū)一手庫(kù)存量突破1萬套。

“廣州的庫(kù)存需要分區(qū)域看，不同區(qū)域的情況有較大區(qū)別。中心區(qū)800萬以下的庫(kù)存壓力較輕，甚至存在庫(kù)存不足的現(xiàn)象；近郊去貨動(dòng)能一直比較穩(wěn)定，庫(kù)存壓力也不算太大；去貨壓力主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，特別是前段時(shí)間主力項(xiàng)目出貨后，有一些優(yōu)惠幅度的縮減，這又加大了后續(xù)走貨的難度。”吳智杰表示。

后續(xù)促銷折扣或加大

今年5月開局，廣州樓市就呈現(xiàn)出一個(gè)表現(xiàn)平平的黃金周。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年“五一”期間，廣州全市合計(jì)19盤開盤/推新20次，與去年同期持平；入市新盤僅2個(gè)，同比去年減少3個(gè)；總推新貨量3155套，同比上漲7%。但全市3155套推新貨量中僅錄得466套去化，整體去化率15%，同比兩年均顯冷清。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向記者表示，從1~4月的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，廣州全市一手住宅供應(yīng)面積為252.09萬平方米，同比增長(zhǎng)10.20%；成交面積為301.23萬平方米，同比增長(zhǎng)23.90%，供求兩端均有恢復(fù)。但4月環(huán)比回落幅度較大，也顯示在前期積壓的需求集中釋放后市場(chǎng)后續(xù)動(dòng)能不足，復(fù)蘇并不是一蹴而就的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州市場(chǎng)繼3月沖高及4月回落后，5月上半月市場(chǎng)企穩(wěn)。5月上半月，廣州全市一手住宅共計(jì)網(wǎng)簽成交3447套，與4月上半月相比增長(zhǎng)11.6%，與去年同期相比增長(zhǎng)21.4%。盡管全市置業(yè)需求已趁一季度末大量釋放，4月及5月上半月樓市顯著降溫，但從同比維度看，樓市成交已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)，意味著市場(chǎng)已走出去年低溫困境。

“經(jīng)歷了4月的筑底蓄力之后，預(yù)計(jì)5月廣州一手住宅成交量將會(huì)有所回升，而開發(fā)商為了完成年中沖刺，接下來的促銷力度也會(huì)增大，價(jià)格折扣將會(huì)增多。”肖文曉補(bǔ)充道。

展望后市，吳智杰表示，當(dāng)前要市場(chǎng)信心完全企穩(wěn)還需要一定日子，在短期內(nèi)也不排除市場(chǎng)成交維持在目前位置。目前宏觀環(huán)境對(duì)購(gòu)房者、尤其是剛需買家的心理預(yù)期有一定影響。而在實(shí)際市場(chǎng)當(dāng)中，“五一”假期后的市場(chǎng)表現(xiàn)更加分化，體現(xiàn)在城區(qū)與郊區(qū)的市場(chǎng)差異進(jìn)一步拉大，城區(qū)主力項(xiàng)目的走貨目前還是比較穩(wěn)定的。

“隨著時(shí)間逐漸進(jìn)入6月，推貨量預(yù)計(jì)會(huì)重新上升，房企的促銷力度也有望加大，這也有助于消除市場(chǎng)上的觀望心態(tài)，成交規(guī)模也會(huì)隨之回升。”吳智杰續(xù)稱。

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