房價走勢觀察| 成都房價指數(shù)持續(xù)上揚 專家：結(jié)構(gòu)性因素或是主因

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，成都新房、二手房銷售價格指數(shù)呈持續(xù)上漲態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局5月17日數(shù)據(jù)顯示，4月份成都新房價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲8.7%，環(huán)比漲幅居70城第二，同比漲幅居70城第一；二手房價格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲9.4%，均居70城第一。

不過，據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計，4月大成都新房成交均價約1.91萬元/平方米，較上月上漲約100元/平方米，波動幅度不大。其中，成都中心城區(qū)新房均價2.11萬元/平方米（不含青白江、新津），5+2區(qū)域均價約2.4萬元/平方米。

對于近期成都新房、二手房市場的表現(xiàn)，中指研究院四川公司研究總監(jiān)蘇宇5月18日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，另一方面也是由于積壓需求集中爆發(fā)，以及低利率對市場的刺激等多方面因素導(dǎo)致。“成都近年來人口大量涌入，市場潛在需求旺盛，隨著2022政策的持續(xù)發(fā)酵，對剛性和改善性需求會同步進(jìn)行刺激。”

“日光盤”VS“低去化”

當(dāng)下的成都樓市，正在穩(wěn)步復(fù)蘇。

反映到數(shù)據(jù)上來看，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，4月份成都共有超20個樓盤開盤銷售，其中包括龍湖濱江云河頌、錦江上院、華潤中環(huán)天序等多個項目開盤當(dāng)日即宣布售罄。

此前，記者在實地走訪位于成都三圣鄉(xiāng)板塊的錦江上院時了解到，項目二批次開盤推出110套高層和疊拼產(chǎn)品，開盤前就凍資客戶數(shù)量就已超過500組，盡管是在工作日，項目售樓部里仍坐滿了購房人群。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

值得注意的是，4月份成都多個熱銷樓盤項目均定位為高端改善型產(chǎn)品，且位于成都“5+2”區(qū)域。

不過也有例外，部分核心區(qū)域改善項目，如位于武侯區(qū)的中國鐵建•武侯樾府開盤去化率僅28%；位于高新區(qū)的中海•新川華府4月28日開盤去化率為36%，而4月22日開盤的天投中海•天府合印去化率更低至13%。

整體來看，據(jù)成都市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份大成都范圍內(nèi)一共成交了約214.5萬平方米的商品住房，環(huán)比增加了約10.09%，同比增加了約43.94%；套數(shù)共計16249套，環(huán)比增加了約6.06%，同比增加了約38.23%。

新房成交套數(shù)在今年以來連續(xù)上漲，到4月終于創(chuàng)下自2022年以來的最高值，達(dá)到近一年的新高。截至5月17日，成都新房成交量已達(dá)到了8727套。

同時上漲的還有價格。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年以來，成都新房價格指數(shù)持續(xù)上漲，4月環(huán)比上漲0.9%，同比上漲8.7%，同比漲幅位列全國第一，較3月上漲了0.2個百分點，為近一年來次高水平。

另據(jù)克而瑞四川數(shù)據(jù)則，4月，大成都新房成交均價約1.91萬元/平米，較上月上漲約100元/平米，波動幅度不大。其中，中心城區(qū)新房均價2.11萬元/平米（不含青白江、新津），5+2區(qū)域均價約2.4萬元/平米。

來源：克而瑞四川

進(jìn)入5月份，成都新房市場表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。據(jù)成都購房通數(shù)據(jù)，5月1日-18日，成都商品房成交9652套，較4月同期（8553套）增加了近1100套；成交面積約127.7萬平方米，較4月同期（約111.36萬平方米）減少約16萬平方米。

“從整體數(shù)據(jù)上看，4月成都供應(yīng)量環(huán)比下降43%，成交量環(huán)比上升4%，市場表現(xiàn)平穩(wěn)健康。成都市場的復(fù)蘇并不算離譜，國家統(tǒng)計局公布的成都新房價格漲幅領(lǐng)先，這其中存在統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的影響。”蘇宇分析指出，自2021年第三批集中供地開始，土拍文件中規(guī)定的銷售限價有所放開，給到開發(fā)商合理的利潤空間可保證項目健康運轉(zhuǎn)。

“反映到新房端口，新開項目價格相比老項目來說備案價格有所提升。此外，成都近段時間市場熱點集中在一圈層和部分二圈層區(qū)域，本身就屬于房價較高區(qū)域。”在蘇宇看來，結(jié)構(gòu)性因素對成都新房價格指數(shù)的影響較大，從實際市場情況來看，并沒有項目有明顯的漲價現(xiàn)象，甚至部分項目還在延續(xù)春節(jié)以來的優(yōu)惠力度。

 二手房成交量“高位回落”

當(dāng)然，成都樓市回暖的不只是新房，二手房價格也在一路走高。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都4月二手房價格環(huán)比漲幅達(dá)0.7%，同比上漲9.4%，均領(lǐng)漲70城，這已是成都二手房住宅價格連續(xù)12個月上漲。

“成都二手房市場供需關(guān)系決定了不具備太多的漲價空間。”蘇宇表示，成都二手房價格的統(tǒng)計口徑為掛牌價而非真實成交價，不排除存在部分房東看到市場火熱提高掛牌價的可能。但從實際情況來看，高價格房源普遍銷售困難，大部分項目仍維持平價成交，甚至打折成交。

“我們在一線感受到的是，4月市場熱度已經(jīng)明顯沒有前兩個月好了，而且價格也有所下滑。”成都一資深經(jīng)紀(jì)人畢先生告訴記者，部分優(yōu)勢不明顯的房源不得不降價出售。

來自貝殼研究院成都分院的監(jiān)測也顯示，4月份成都購房者的價格敏感性普遍增加，成交房源降價幅度也在擴(kuò)大，其中100萬元以內(nèi)低總價房源降價幅度明顯變大，400萬元及以上房源的降價幅度變化最小。

“4月價格預(yù)期逐步理性，庫存調(diào)價漲價房源占比回落至18.1%。”貝殼研究院成都分院分析指出，隨著成交活躍度下降，庫存持續(xù)走高，買方市場之下業(yè)主漲價動力明顯不足。

2023年1-4月成都二手房成交情況 來源：成都購房通

貝殼找房App顯示，截至5月18日，成都二手房掛牌房源達(dá)到194684套。貝殼研究院成都分院指出：成都二手房庫存房源量突破了新高，而這其中，10年以上的房源新增占比顯著升高，“這表明，房齡較老的房源的置換需求正在加速增長。”

“在‘賣舊買新’的邏輯下，二手房市場將持續(xù)給新房市場提供支撐。”蘇宇表示。

另一方面，成都二手房市場成交量已有明顯下降。公開數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，成都二手房成交套數(shù)約為5.74萬套，同比增加87%。尤其是3月單月，成都二手房備案成交量合計達(dá)約2.82萬套，環(huán)比增長約47.88%，同比增長約103.41%，創(chuàng)下近7年來的月度新高。

但到了4月，成都二手房成交量已回落至約2.4萬套，環(huán)比下降了14.89%。盡管如此，成都仍已連續(xù)2個月二手房成交量超2萬套。截至5月17日，成都5月份二手房已成交11231套。

“根據(jù)歷年交易量走勢和線下帶看活躍度，我們預(yù)計成都二手交易量將延續(xù)回落，5月環(huán)比下滑幅度約10%。”貝殼研究院成都分院指出，而從5月前兩周成交情況來看，極低總價和高總價成交占比趨升。

土地市場區(qū)域“冷熱分化”

事實上，今年以來成都新房市場的復(fù)蘇，也反映在土地市場。

今年前4月，成都成功出讓17宗、共約964畝涉宅用地，其中13宗溢價成交地塊中有11宗地塊觸及最高限價進(jìn)而抽簽決定歸屬，占比超60%。

其中在4月18日，一宗位于青羊區(qū)內(nèi)金沙板塊約35畝地塊，起拍價16500元/平方米，清水房最高限價35000元/平方米，刷新了成都住宅清水最高限價。該地塊也吸引了超過40家房企報名，最終在32家房企抽簽的情況下，由中建壹品以約11.17億元總價競得。

5月16日，成都中心城區(qū)今年第7場土拍上，43家企業(yè)報名爭奪6宗地塊，其中不乏中海、保利、華潤等央國企，以及新希望、龍湖等民企。最終，熱度最高的高新區(qū)南中和33畝地塊觸頂熔斷，最終由華潤在18家報名者中，以樓面價20000元/平方米搖中，這也是成都第三宗名義樓面低價達(dá)20000元/平方米的地塊。

至此，成都今年共公告35宗地塊，已經(jīng)進(jìn)行了7次土地拍賣，成交27宗土地。與新房市場成交情況類似，土地市場成交區(qū)域分化也日趨明顯。“5+2”區(qū)域出讓地塊全部觸頂熔斷；二圈層中的龍泉驛區(qū)和雙流區(qū)的地塊憑借東安湖和怡心湖溢價成交；而溫江區(qū)和新都區(qū)出讓地塊則全部底價成交。

對此，中指研究院表示，已成交地塊主要集中在目前價值較高的區(qū)域，而近段時間成都新房成交量仍保持穩(wěn)定，開發(fā)商基于以銷售定投的邏輯考量，有理由加大成都投資。此外，對開發(fā)商而言，年初拿地大概率可以實現(xiàn)年內(nèi)銷售，有利于完成年度銷售目標(biāo)。

據(jù)了解，5月19日，成都將拍賣8宗涉宅用地，其中最熱的是高新中和街道330畝地塊和高新桂溪街道141畝地塊。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝