大悅城：保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，簽約金額568億 排名躍升14位

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。面對行業(yè)“寒潮”，片面追求規(guī)模增長及利潤表現(xiàn)已不現(xiàn)實，想方設(shè)法“活下來”，增厚現(xiàn)金流安全墊，為未來保有希望，已成為不少房企共識。

2022年，對大悅城來說也是有“舍”有“得”的一年。“舍”的地方在于，沒抵過行業(yè)下滑趨勢，營收和凈利同樣出現(xiàn)了下滑；而“得”的地方在于，在行業(yè)低迷背景下，大悅城仍然保證了現(xiàn)金流平穩(wěn)，可動用資金充裕，維持了財務(wù)安全平穩(wěn)。

據(jù)4月25日大悅城發(fā)布的2022年報數(shù)據(jù)顯示。報告期內(nèi)，大悅城實現(xiàn)全口徑簽約金額568億元，營業(yè)收入395.79億元，全年綜合毛利率24.06%。

同時，年內(nèi)大悅城財務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出明顯改善情況，經(jīng)營現(xiàn)金流得到大幅提升。財報數(shù)據(jù)顯示，報告期末，公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流27.10億元，同比大增132.02%；貨幣資金余額365.30億元，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強。

此外，大悅城的融資水平同樣處于行業(yè)較低水平。財報顯示，2022年大悅城新增借款平均成本4.60%；全年平均融資成本4.82%，較2021年下降0.09個百分點。

持續(xù)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定 年度平均融資成本僅為4.82%

從過去一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，進入了深層次調(diào)整階段。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)供需兩端數(shù)據(jù)持續(xù)走低，年內(nèi)商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%。

在這樣的大背景下，更為考驗企業(yè)的財務(wù)安全性。可以說，對房企來說，降負債、擠泡沫成了尋求長期發(fā)展的共通選擇，絕處才能逢生、否極自會泰來，財務(wù)足夠穩(wěn)健的企業(yè)，才能熬過行業(yè)的寒冬，尋找市場新的發(fā)展機會。

財報顯示，2022年大悅城新增借款平均成本4.60%；全年平均融資成本4.82%，較2021年下降0.09個百分點，處于行業(yè)較低水平。

報告期內(nèi)，大悅城成功發(fā)行公司債券及ABS產(chǎn)品等共計47.05億元，合理安排負債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報告期末，公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流27.10億元，同比大增132.02%。

貨幣資金余額365.30億元，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強；凈負債率83.98%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率74.13%。

面對挑戰(zhàn)，大悅城顯示出了穩(wěn)健穿越周期的能力，通過加強資金集中管理、提升資金使用效率，積極拓寬融資渠道、降低融資成本，大悅城多舉措在保障公司現(xiàn)金流安全。

值得關(guān)注的是，在全行業(yè)因市場調(diào)整而引發(fā)評級下降風暴的背景下，中誠信國際信用評級有限公司、中證鵬元資信評估股份有限公司等機構(gòu)，均一致維持大悅城控股的AAA主體信用評級。

持續(xù)深耕核心城市圈 2022年實現(xiàn)銷售額568億排名躍升14位

近年來，房企們紛紛戰(zhàn)略性地優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準更有潛力的地區(qū)。而且不難發(fā)現(xiàn)，在銷售業(yè)績較好的房企中，區(qū)域布局都有共同的特征，比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好優(yōu)選城市的同時持續(xù)深耕，在市場波動中奠定“穩(wěn)”局。

2022年，在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城聚焦新生代居住需求，進行新一輪產(chǎn)品升級，并通過《產(chǎn)品線創(chuàng)新場景升級》完成住宅產(chǎn)品線迭代煥新，各項舉措進一步增強了大悅城產(chǎn)品力及品牌力。

過去一年，大悅城在杭州、西安、廈門等城市，誕生了不少熱門項目。財報數(shù)據(jù)顯示，大悅城簽約金額達568億，銷售排名提升14位。在一定程度上也反映出，市場對大悅城的認可。

分析大悅城拿地方向不難發(fā)現(xiàn)，大悅城所拿地塊主要集中在京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，而深耕核心城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，也為大悅城的貨值去化提供了有力支撐。

據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，2022年大悅城獲取8宗地塊，土地面積35萬平方米，計容建筑面積79萬平方米，土地款總額96億元。從投資布局來看，新增土地儲備主要位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。截至2022年末，大悅城的土地儲備貨值約1905億元。（不含一級開發(fā)舊改等土儲項目）

除了在住宅領(lǐng)域維持較好表現(xiàn)外，大悅城的購物中心和產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)同樣可圈可點，保持著較高水準的出租率。

在經(jīng)營的購物中心方面，截至2022年末，公司在營項目29個（含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品），總商業(yè)面積304萬平方米；其中包括18個大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積265萬平方米。在建、籌備的項目（含輕資產(chǎn)）17個，商業(yè)面積約172萬平方米。

財報提到，公司聚焦重點區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項目全國布局共46個（重資產(chǎn)29個+輕資產(chǎn)17個），輕重并舉戰(zhàn)略取得實質(zhì)進展。2022年公司購物中心銷售額254億元，平均出租率90%，全年客流2億人次。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，2022年大悅城在深圳擁有產(chǎn)業(yè)園建筑面積約95萬平方米：寶安新安片區(qū)建筑面積約28萬平方米（占地約19萬平方米）、福海片區(qū)建筑面積約67萬平方米（占地約47萬平方米）。報告期內(nèi)深圳在運營項目11個，整體平均出租率98.82%。

對于2023年的展望，大悅城在2022年年度報告中表示，預(yù)計2023年防風險、促需求是房地產(chǎn)工作的重點，行業(yè)政策環(huán)境總體存在寬松預(yù)期。

住宅方面，大悅城在2022年年度報告中預(yù)計下一步促進住房消費特別是支持住房改善消費的政策力度將進一步加大，部分城市限購、限貸、限價等政策或?qū)⒗^續(xù)放松，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，將為市場釋放更多有效購房需求，加速修復(fù)市場預(yù)期。供應(yīng)端也將有新的政策舉措出臺，引導(dǎo)房企改善資產(chǎn)負債情況，有效增加住房供給。

購物中心方面，隨著擴大內(nèi)需戰(zhàn)略深入實施，消費市場有望恢復(fù)向好，實體商業(yè)市場有望逐漸回暖。寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步恢復(fù)，市場也有望回溫。當前，行業(yè)正處于不斷變革之中，頭部房企在商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”已成為重要的發(fā)展模式。未來，伴隨REITs試點范圍擴容，將有望進一步盤活存量資產(chǎn)，促進高質(zhì)量發(fā)展。文/初晨