深圳產(chǎn)業(yè)用地僅為上海的40.2%，“工業(yè)上樓”備受央國(guó)企青睞，業(yè)內(nèi)：是解決深圳產(chǎn)業(yè)用地不足最直接的方式

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

今年以來(lái)，“工業(yè)上樓”在深圳的熱度居高不下。

日前，自然資源部發(fā)布首批自然資源節(jié)約集約示范縣（市）在土地資源方面的實(shí)踐探索，累計(jì)公布了258個(gè)自然資源節(jié)約集約示范縣（市）。其中，深圳龍崗區(qū)寶龍科技城片區(qū)改革試點(diǎn)地塊在列，其通過(guò)產(chǎn)業(yè)與商業(yè)用地混合，綜合配置產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍等相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，推動(dòng)片區(qū)土地功能利用效益最大化。

一個(gè)城市的發(fā)展能有多快，本質(zhì)上取決于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，卻面臨著想要發(fā)展工業(yè)，但又用地不足的情況。而深圳給出的答案是，加速“工業(yè)上樓”。

2023年深圳市政府工作報(bào)告在談到全年工作重點(diǎn)時(shí)，第一條就提出要堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上。會(huì)上，深圳市委副書(shū)記、市長(zhǎng)覃偉中表示，“要加快推進(jìn)‘工業(yè)上樓’，新增2000萬(wàn)平方米低成本、優(yōu)質(zhì)、定制化廠房空間，加快老舊工業(yè)區(qū)更新改造。”

4月25日下午，中集產(chǎn)城總建筑師高旭東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本質(zhì)上是做空間運(yùn)營(yíng)。如何讓空間參與者效率更高、品質(zhì)更好、成本更低，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)者必須思考的事情。在深圳熱度較高的‘工業(yè)上樓’，相當(dāng)于產(chǎn)業(yè)園的另一種表現(xiàn)形式，是解決深圳產(chǎn)業(yè)用地不足最直接的方式，一定程度上可以讓深圳的城市產(chǎn)業(yè)空間，從‘存量’變到‘增量’。”

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿也向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“近年來(lái)，深圳深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模。作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展備受關(guān)注，‘工業(yè)上樓’政策的提出亦使得產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)迎來(lái)全新變革。”

深圳光明中集智園 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

產(chǎn)業(yè)用地僅為上海的40.2%，目前已有72個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目

整體用地面積不夠，是深圳不得不“向天空借空間”的導(dǎo)火索。

官方數(shù)據(jù)顯示，2022年，深圳規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值超4.5萬(wàn)億元、增加值超1.1萬(wàn)億元，實(shí)現(xiàn)全國(guó)城市的“雙第一”，連續(xù)兩年位列先進(jìn)制造業(yè)百?gòu)?qiáng)市首位。而深圳產(chǎn)業(yè)用地僅221平方千米，該值是上海的40.2%，蘇州的28.8%。

據(jù)深圳官方數(shù)據(jù)，目前全市共有72個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，用地面積854.8萬(wàn)平方米，廠房面積2306.5萬(wàn)平方米，平均容積率4.2。

其中，深圳各區(qū)中，工業(yè)上樓項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)的片區(qū)有寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明區(qū)和深汕合作區(qū)。較為知名的項(xiàng)目包括寶安新橋東先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園、新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、深汕工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)制造業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園等。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了深圳光明、坪山等地多個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，雖然很多項(xiàng)目從外立面上看上去與一般的寫(xiě)字樓并無(wú)兩樣，但“工業(yè)上樓”并非只是單純地將工業(yè)拉上樓。

記者注意到，多數(shù)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目更注重產(chǎn)業(yè)聚焦，有的產(chǎn)業(yè)園園區(qū)就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，有的產(chǎn)業(yè)園工作人員稱在園內(nèi)就可形成生成一部手機(jī)的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，可覆蓋產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)場(chǎng)景。

比如位于光明的中集智園，就屬于典型的衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地。據(jù)工作人員介紹，“當(dāng)時(shí)我們整合了一批衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，串聯(lián)了產(chǎn)業(yè)上下游，成立了國(guó)內(nèi)第一家衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)。目前園區(qū)已引入80余家企業(yè)，構(gòu)建覆蓋‘衛(wèi)星發(fā)射—衛(wèi)星研制—衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)—終端應(yīng)用—使用場(chǎng)景’的衛(wèi)星應(yīng)用產(chǎn)業(yè)鏈條。”

無(wú)論是做產(chǎn)業(yè)園，還是把“工廠”拉上樓，都不是一件簡(jiǎn)單的事情。

在高旭東看來(lái)，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就應(yīng)該不斷從客戶視角出發(fā)，幫入園企業(yè)解決問(wèn)題。

“貨柜車需要多寬的道路、多大的轉(zhuǎn)彎半徑？企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備怎么進(jìn)電梯、進(jìn)樓層、進(jìn)車間？是否需要吊裝？每天原材料進(jìn)來(lái)、成品出去對(duì)貨梯有什么要求？這些都是很細(xì)小但又很現(xiàn)實(shí)、很重要的需求點(diǎn)。”高旭東認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園的本質(zhì)是做空間，無(wú)論是建筑層高、客梯貨梯吊裝孔尺寸設(shè)計(jì)等，都是從客戶視角出發(fā)去解決問(wèn)題，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方的核心能力是要能匹配不同場(chǎng)景下企業(yè)的空間需求。

高旭東提到，“我們對(duì)深圳20大產(chǎn)業(yè)集群做過(guò)‘工業(yè)上樓’的可行性研究，事實(shí)上，大部分企業(yè)‘工業(yè)上樓’并沒(méi)有想象中難。這些企業(yè)大致可分成三類，一類是通用型，完全可實(shí)現(xiàn)上樓，包括網(wǎng)絡(luò)與通訊、智能終端、現(xiàn)代時(shí)尚等行業(yè)；另一類是‘定制+通用型’，這一類需滿足一定條件，如智能機(jī)器人、精密儀器設(shè)備等；還有一類是‘定制型’，對(duì)樓層空間的定制要求相對(duì)較高，如工業(yè)母機(jī)、海洋工程裝備和輔助設(shè)備等。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理深圳過(guò)往“工業(yè)上樓”項(xiàng)目發(fā)展歷程了解到，深圳最早一批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目可追溯到2012年深圳寶安區(qū)全至科技園，為約百米高度的工業(yè)大廈。

到2022年，深圳的“工業(yè)上樓”才迎來(lái)加速發(fā)展，相關(guān)政策頻發(fā)。

2022年5月，被業(yè)內(nèi)稱為“工業(yè)30條”的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)提質(zhì)量的若干措施》，提到要研究推動(dòng)“工業(yè)上樓”新模式。

2022年6月，深圳出臺(tái)《深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》，總規(guī)劃用地面積約300平方公里，按照啟動(dòng)區(qū)、拓展區(qū)、儲(chǔ)備區(qū)有計(jì)劃釋放工業(yè)用地面積約60平方公里。

同年11月，深圳市舉行“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬(wàn)平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式，正式宣布“深圳市將按照每年建設(shè)不少于2000萬(wàn)平方米，連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會(huì)提供‘工業(yè)上樓’的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間”。

在今年的深圳市政府工作報(bào)告中，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群也被當(dāng)做經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎，包括網(wǎng)絡(luò)與通信、智能終端、軟件與信息服務(wù)業(yè)、高端醫(yī)療器械等20個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)細(xì)分領(lǐng)域，以及合成生物、細(xì)胞與基因、空天技術(shù)等8個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向，做大做強(qiáng)“20+8”產(chǎn)業(yè)集群是今年深圳推動(dòng)制造業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)工作。

深圳坪山半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

央國(guó)企主導(dǎo)，城市更新成“工業(yè)上樓”重要路徑

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，參與深圳“工業(yè)上樓”的企業(yè)，主要以央國(guó)企為主導(dǎo)，包括中集、深業(yè)、中糧、華潤(rùn)、深投控等。其中，如中集在深圳光明區(qū)政府旁打造了深圳中集智園；深業(yè)在龍崗打造了光學(xué)智造谷，在大鵬新區(qū)打造了壩光國(guó)際生物谷；深投控聯(lián)手寶安區(qū)政府打造了深圳最大“工業(yè)上樓”試點(diǎn)園區(qū)新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園。

這也與過(guò)去政策主導(dǎo)有一定關(guān)系。

記者注意到，深圳2021年制定的《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》提到，面向優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型企業(yè)、上市及擬上市公司等，推出“低成本開(kāi)發(fā)+高質(zhì)量建設(shè)+準(zhǔn)成本提供”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，采取“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施”模式。

不過(guò)到了2023年，《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》提到，將大力實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)計(jì)劃的工作部署，同時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)為“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)作出了相關(guān)要求。

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局，未來(lái)深圳工業(yè)上樓項(xiàng)目的實(shí)施路徑主要有四種，分別為城市更新、產(chǎn)業(yè)提容、新供應(yīng)用地和土地整備。

深圳“工業(yè)上樓”實(shí)施路徑 來(lái)源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

“具體而言，涉及擬通過(guò)拆除重建類城市更新路徑實(shí)施的‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目；已出讓產(chǎn)業(yè)用地?cái)M申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率、增加建筑面積的‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目；新供應(yīng)用地途徑下，通過(guò)掛牌出讓方式取得用地建設(shè)可售的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間的‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目，以及通過(guò)協(xié)議出讓方式取得用地建設(shè)只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目。”

記者注意到，今年以來(lái)，深圳已有不少城市更新項(xiàng)目開(kāi)始規(guī)劃為“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目，比如位于龍崗的寶龍街道龍東社區(qū)盛鑫工業(yè)園城市更新單元計(jì)劃（目前已公示）；位于龍華街道的和平工業(yè)園城市更新單元項(xiàng)目（目前已開(kāi)工）；位于寶安區(qū)的新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元項(xiàng)目（目前已公示）。

而對(duì)入駐“工業(yè)上樓”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也并非無(wú)利可圖。根據(jù)記者了解，企業(yè)選擇“工業(yè)上樓”，起碼有三大直接好處，一是可享受政府補(bǔ)貼，現(xiàn)在深圳不少“工業(yè)上樓”項(xiàng)目有租金補(bǔ)貼，比同地段廠房租金水平要低；二是業(yè)務(wù)的聚焦度，通常來(lái)說(shuō)，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園、“工業(yè)上樓”項(xiàng)目都有特定的產(chǎn)業(yè)集群，易形成規(guī)模效應(yīng)；三是多數(shù)產(chǎn)業(yè)園相比工廠或市面上的工業(yè)園，整體氛圍感更好，有利于提升園區(qū)內(nèi)企業(yè)形象。

談及“工業(yè)上樓”在深圳未來(lái)的發(fā)展方向，第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人蔡子杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“‘工業(yè)上樓’戰(zhàn)略計(jì)劃貫徹了深圳最初的發(fā)展目標(biāo)，重產(chǎn)業(yè)，重創(chuàng)新，也順應(yīng)了深圳未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的城市空間戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃。不同時(shí)期的工業(yè)化進(jìn)展決定了產(chǎn)業(yè)空間的載體。隨著深圳本土制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，全球頂級(jí)制造業(yè)的持續(xù)加碼，相信深圳未來(lái)的產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)業(yè)空間市場(chǎng)會(huì)有很廣闊的發(fā)展空間。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝