每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-04-19 23:37:58
每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 魏文藝
4月18日,上海今年首批集中供地首日出讓中,龍湖和建華聯(lián)合體以底價24.7995億元競得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊,占地面積54964.2平方米,計容建筑面積116703平方米,綜合容積率2.12。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,42-07是商辦地塊,計容面積4.44萬平方米,商業(yè)60%、辦公40%。也就是說,龍湖又要在上海打造商業(yè)項目了。
去年租金收入94.3億 商場整體出租率93.9%
早在十幾年前,龍湖管理層便提出要“持商業(yè)”,不久前的2022年度業(yè)績會上,龍湖董事長兼CEO陳序平更是表示,“預(yù)計在未來五年以內(nèi)(非地產(chǎn)開發(fā))利潤占比是非常有希望達(dá)到50%以上。”
可見,商業(yè)等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正在龍湖的戰(zhàn)略中變得愈加重要。
去年租金收入增14.1%
作為龍湖旗下最為響亮的商業(yè)地產(chǎn)品牌,“天街”的名氣甚至要壓過龍湖旗下各類房產(chǎn)品牌系。
“自從麗澤龍湖天街開業(yè)之后,這里就成了(我購物的)第一選擇。我覺得區(qū)別于其他商場,這家天街最吸引我的優(yōu)勢,一是區(qū)位交通方便,但地鐵出入口還不能直接進(jìn)入這一點略有欠缺,不過瑕不掩瑜;二是空間感很棒,尤其是燈光設(shè)計和整體配色,出門還可以欣賞麗澤商務(wù)區(qū)建筑,讓人心情愉悅;三是垂直動線設(shè)計合理,且購物中心將寫字樓包含在內(nèi),設(shè)有直通電梯和通道,電梯速度非??欤凰氖窍词珠g十分干凈整潔,且類型齊全,設(shè)置合理。”
4月19日,北京的田女士通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談了自己對龍豢天街看法,“從吃喝玩樂的角度看,吃喝方面的品牌引入較多,比較能滿足個人需求;面玩樂方面感覺品類不如其他競品豐富。引外,外部交通動線設(shè)計方面,比如地面人車分流、出租車等候點等細(xì)節(jié)上還有待完善。”
對于目前北京的6個龍湖天街,田女士表示,“給我的感覺是整體設(shè)計上比較有特點,品牌認(rèn)可度高,但是相互之間差別也不小,個別天街的品牌引入有些混亂,缺乏明確的主題和定位,屬于去過一次就不太愿意想再去第二次的那種。”
事實上,商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前在龍湖的業(yè)務(wù)中顯得愈發(fā)重要。
龍湖在2022年的合同銷售額為2015.9億元,而在2021年龍湖則實現(xiàn)了合同銷售額2900.9億元,這意味著,與2021年相比,龍湖的合同銷售額下降了約30.5%。
但另一方面,2022年龍湖的運(yùn)營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元,較上年增長14.1%;商場租金收入為94.3億元,同比增長16%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7;運(yùn)營毛利率為75.6%,較上年增長0.9%。這在龍湖2022年營業(yè)收入的2505.7億元,股東的核心凈利潤的225.4億元中就越發(fā)凸顯了。
今年1~3月,龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性收入約62.5億(含稅),其中運(yùn)營收入約為31.9億元(含稅)、服務(wù)收入約為30.6億元(含稅)。
這個數(shù)據(jù)也符合龍湖所說的商業(yè)是業(yè)績的“壓艙石”。
同時,陳序平的精力也更多放在了商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務(wù)上,在業(yè)績發(fā)布會中,他回答的都是此類問題。
談及龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的運(yùn)營及服務(wù)方面,陳序平表示,“未來,這兩個業(yè)務(wù)能給集團(tuán)穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障,也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務(wù)利潤占比是27%,我們預(yù)計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達(dá)到50%以上的,這應(yīng)該也會是行業(yè)頭部企業(yè)中為數(shù)不多的。非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比50%以上的,可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。”
在陳序平看來,“目前龍湖經(jīng)營性利潤占比大約為27%,對未來5年非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比預(yù)計能達(dá)到50%以上還是很有信心的。”
商場整體出租率93.9%
值得一提的是,4月18日龍湖拿地,也是該公司連續(xù)第3年加碼上海。
2021年,龍湖以聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋的商住辦地塊及自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地,即現(xiàn)在的龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、國貿(mào)象嶼龍湖·星璟原項目;2022年,龍湖競得松江廣富林純宅地,開發(fā)成為了龍湖松江·御湖境項目。
近期龍湖拿地意愿明顯提升,陳序平此前曾表示,“土地的獲取將有常態(tài)化的機(jī)會,行業(yè)共識是往高線城市聚焦,我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局。”
龍湖高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示,“在城市聚焦方面,我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機(jī)會城市來布局,并聚焦在這些城市的核心區(qū)域;另一方面,在拿到土地之后,將通過產(chǎn)品力的打造等動作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。”
在北京,龍湖目前有包括亦莊天街在內(nèi)的6座天街、1座星悅薈。全國來看,龍湖商業(yè)已在全國32座城市累計獲取139個項目,推進(jìn)高能級城市的網(wǎng)格化布局,截至2022年12月31日,龍湖已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米(含車位總建筑面積為927萬平方米),整體出租率為93.9%。
根據(jù)年報,2023年龍湖預(yù)計有重慶禮嘉天街C館、蘇州胥江天街、長沙芙蓉天街等商業(yè)項目開業(yè),另有無錫錫山天街、廈門集美天街等19座商業(yè)在2024年及以后開業(yè)。在業(yè)績會上,龍湖方面提到,“今年龍湖預(yù)計新開商業(yè)項目11個,當(dāng)年新開項目對2023年的租金收入貢獻(xiàn)預(yù)計將超過4個億。”
對于2023年,陳序平表示,“龍湖商業(yè)會逐步把出租率抓上來,出租率爭取在半年的時候重新回到正常水平。同時,結(jié)合現(xiàn)在整個疫情后大家關(guān)于消費(fèi)習(xí)慣,包括不同客群對消費(fèi)業(yè)態(tài)的需求變化,也在做產(chǎn)品的迭代和品牌的提升,包括一些商家組合的煥新,這塊我們還是非常非常有信心的。”
值得注意的是,陳序平此說過,“我們選擇了一條更為辛苦的路,在降負(fù)債的同時增加利潤,相當(dāng)于在體重不增的情況下去增肌,這需要更加的自律,更加注重資產(chǎn)質(zhì)量。”
可以看到,龍湖的商業(yè)生意是其“辛苦的路”中的重要一環(huán)。
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